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vente - appartement

Bien expiré
VilleNemours (77)
Surface156
Coût Total300 450
Loyer Annuel28 866
Rentabilité9.61%
Cashflow/mois+529
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 156 m²
Prix au m² : 1 506,41 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 1
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Salle de bain, Petit prix

Situé en plein coeur du centre ville historique de Nemours, venez découvrir cet appartement de plus de 155 m² à deux pas de toutes les commodités. Il est situé au premier étage d'une co-propriété de 3 lots seulement, dans l'entrée nous retrouvons un palier qui dessert un salon, une salle à manger, une chambre, une salle de bains et une cuisine aménagée et équipée. A l'étage le palier dessert 3 chambres, un dressing et une salle d'eau. Bien rare sur le secteur, à visiter rapidement, pas de travaux à prévoir. Une visite virtuelle est disponible sur demande ou en scannant le QR Code de la dernière photo.

Nombre de lots de la Copropriété : 5

Honoraires à la charge du vendeur Votre agent commercial 3G IMMO sur place EI - Julien CANAL inscrit au RSAC de MELUN n° 800 820 193 Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nemours
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77140
Coordonnées : 48.270000, 2.700000
Total : 300 450
Prix d'acquisition : 235 000
Travaux : 46 650
Valeur du bien : 281 650
Frais de notaire : 18 800
Coût estimé : 18 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 156
Loyer prédit : 15.42€/m²/mois
Fourchette : 12.78€ - 18.61€/m²/mois
Loyer total estimé : 2405€/mois
Loyer annuel estimé : 28866€/an
Fourchette totale : 1993€ - 2903€/mois
Fourchette annuelle : 23917€ - 34839€/an
Rentabilité brute :9.61%
Fourchette de rentabilité :7.96% - 11.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :300 450
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 478,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :87,63€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 566,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :143 089,61
Coût de l'assurance :26 289,37
Taxe foncière : 2 886,55€/an
Soit par mois : 240,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 405,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 876,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :528,82€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le système actuel
Quantité: 1 système pour 156 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et réfection du carrelage
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - salle de bain correcte mais avec quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 650(299 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500
    Chaudière à condensation: 4500€ + Main d'œuvre: 1200€ = 5700€
  • Menuiseries:18 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1150€/fenêtre = 18400€
  • Eau chaude:2 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 2500€ + Main d'œuvre: 1000€ = 3500€
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 15000€ + Électroménager: 4000€ + Plomberie: 2000€ + Électricité: 1000€ = 20000€
  • Salle de bain:600
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ + Main d'œuvre: 1500€ = 4500€
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs: 50 m² × 40€/m² = 2000€
  • Chambres - Électricité:650
    Mise aux normes électricité: 5 chambres × 130€/chambre = 650€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nemours (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 405 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Calcul : 2 405 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 906 €/an
Base de calcul : Emprunt de 300 450 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 052 €/an
Calcul : 88 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 887 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 334
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -61 334
Résultat foncier Année 1 : -32 469(Déficit de 32 469 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 069
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 684 €/an
Revenus locatifs : +28 866
Charges déductibles : -14 684
Résultat foncier Années 2+ : 14 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11068.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 235 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 86661 3449 916-32 47921 400 €11 079 €11 079 €
229 44314 4299 65115 014---
330 03214 1549 37615 877---
430 63213 8719 09216 762---
531 24513 5778 79917 668---
631 87013 2748 49618 596---
732 50712 9608 18219 547---
833 15712 6367 85820 521---
933 82112 3017 52321 520---
1034 49711 9547 17622 543---
1135 18711 5966 81823 591---
1235 89111 2256 44724 665---
1336 60810 8426 06425 766---
1437 34110 4465 66826 894---
1538 08710 0375 25928 051---
1638 8499 6144 83529 236---
1739 6269 1764 39830 450---
1840 4198 7233 94531 695---
1941 2278 2553 47732 972---
2042 0527 7712 99334 280---
2142 8937 2712 49335 621---
2243 7506 7541 97636 996---
2344 6256 2191 44138 406---
2445 5185 66788839 851---
2546 4285 09531741 333---
TOTAL924 571309 193143 090615 37821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 615 378
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 866 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 062-6 420+12 482
2+6 062+1 181+4 881
3+6 062+4 763+1 299
4+6 062+5 029+1 033
5+6 062+5 300+762
6+6 062+5 579+483
7+6 062+5 864+198
8+6 062+6 156-94
9+6 062+6 456-394
10+6 062+6 763-701
11+6 062+7 077-1 015
12+6 062+7 400-1 338
13+6 062+7 730-1 668
14+6 062+8 068-2 006
15+6 062+8 415-2 353
16+6 062+8 771-2 709
17+6 062+9 135-3 073
18+6 062+9 509-3 447
19+6 062+9 892-3 830
20+6 062+10 284-4 222
21+6 062+10 686-4 624
22+6 062+11 099-5 037
23+6 062+11 522-5 460
24+6 062+11 955-5 893
25+6 062+12 400-6 338
Total+151 550+184 613+-33 063
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 207 jours
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