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Maison dans le bourg, 3 chambres, 2 salles de bains, petit garage, terrain de 200 m2 non attenant.

Bien expiré
VilleSoumensac (47)
Surface175m²
Coût Total199 970€
Loyer Annuel18 068€
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 737,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 175 m², 6 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 212 m² de terrain, Cheminée, Cave, Parquet, Orientation nord, Orientation est, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

La maison, 175 m2 habitables est composée de : Une entrée avec escalier (8 m2). Un séjour/salon avec cheminée/poêle à bois, un beau plancher bois, murs peints en blanc, plafond/poutres/plancher (35 m2). Une cuisine/salle à manger (30 m2) entièrement aménagée et équipée, cheminée. Une salle de bains (7,3 m2) avec baignoire, Wc et lavabo. Aménagement récent et moderne. Un petit garage/atelier (22 m2) : une petite voiture peut y rentrer. Une cave (25 m2) sous la cuisine, idéal pour le stockage de vos conserves, vos bonnes bouteilles de vins et autres. Au 1er étage : Le palier (13.6 m2) une agréable pièce qui peut servir de bureau / espace de jeux pour les enfants. La grande chambre (27 m2) avec sa cheminée d’époque (non utilisable mais décorative) avec un très beau plancher bois et deux fenêtres. A la suite se trouve une autre pièce/chambre (11.7 m2) cette pièce peut être utilisée comme chambre, dressing ou même être transformée en salle de bains en suite. Une troisième chambre (12 m2) accès par le palier, plancher bois, murs peints en blanc. La salle de douche/WC (7.5 m2) avec grande douche, un Wc et lavabo. Le dernière pièce/chambre à terminer/salle de jeux/espace de rangement (22.5 m2) se trouve au-dessus du garage, ballon d’eau chaude pour les deux salles de bains et la cuisine. Au 2ème étage : Le grenier (55 m2) une partie peut être aménagée. Electricité refaite il y a env. 6 ans, la cuisine a été installée il y a deux ans. Le terrain de 212 m2 se trouve sur le ‘chemin de ronde’ du village, à 150 m de la maison et peut être utilisé pour faire un potager, observer la campagne, les animaux sauvages ou les étoiles.

Ville : Soumensac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47120
Coordonnées : 44.689910, 0.326780
Total : 199 970€
Prix d'acquisition : 129 000€
Travaux : 60 650€
Valeur du bien : 189 650€
Frais de notaire : 10 320€
Coût estimé : 10 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18068€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1912€/mois
Fourchette annuelle : 14228€ - 22946€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 278,04 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :223 657 €
Prix d'achat :129 000 €
Décote à l'achat :-94 657€ (-42.3%)
Marge achat-revente :23 687€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 970€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 062,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 325,17€
Coût de l'assurance :17 497,38€
Taxe foncière : 1 806,83€/an
Soit par mois : 150,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 505,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Électricité refaite il y a environ 6 ans, à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 650 €(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 300€
    Isolation combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Vérification tableau électrique:1 200€
    Vérification tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Soumensac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 050€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 068 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 970 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 128 €
Revenus locatifs : +18 068 €
Charges déductibles : -70 128 €
Résultat foncier Année 1 : -52 059 €(Déficit de 52 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 659 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 478 €/an
Revenus locatifs : +18 068 €
Charges déductibles : -9 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30659.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850 €(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 068 €70 134 €6 977 €-52 066 €21 400 €30 666 €30 666 €
218 430 €9 302 €6 795 €9 128 €--21 538 €
318 798 €9 113 €6 607 €9 685 €--11 853 €
419 174 €8 918 €6 411 €10 256 €--1 597 €
519 558 €8 716 €6 209 €10 842 €---
619 949 €8 506 €5 999 €11 443 €---
720 348 €8 289 €5 782 €12 059 €---
820 755 €8 064 €5 557 €12 691 €---
921 170 €7 831 €5 324 €13 339 €---
1021 593 €7 590 €5 083 €14 004 €---
1122 025 €7 340 €4 833 €14 686 €---
1222 466 €7 081 €4 574 €15 385 €---
1322 915 €6 812 €4 306 €16 103 €---
1423 373 €6 534 €4 028 €16 839 €---
1523 841 €6 247 €3 740 €17 594 €---
1624 318 €5 948 €3 442 €18 369 €---
1724 804 €5 640 €3 133 €19 164 €---
1825 300 €5 320 €2 813 €19 981 €---
1925 806 €4 988 €2 481 €20 818 €---
2026 322 €4 645 €2 138 €21 677 €---
2126 849 €4 289 €1 782 €22 560 €---
2227 386 €3 921 €1 414 €23 465 €---
2327 933 €3 539 €1 032 €24 394 €---
2428 492 €3 144 €637 €25 348 €---
2529 062 €2 734 €227 €26 328 €---
TOTAL578 735 €224 643 €101 325 €354 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 794 €-6 420 €+10 214 €
2+3 794 €0 €+3 794 €
3+3 794 €0 €+3 794 €
4+3 794 €0 €+3 794 €
5+3 794 €+2 773 €+1 021 €
6+3 794 €+3 433 €+361 €
7+3 794 €+3 618 €+176 €
8+3 794 €+3 807 €-13 €
9+3 794 €+4 002 €-208 €
10+3 794 €+4 201 €-407 €
11+3 794 €+4 406 €-612 €
12+3 794 €+4 616 €-822 €
13+3 794 €+4 831 €-1 037 €
14+3 794 €+5 052 €-1 258 €
15+3 794 €+5 278 €-1 484 €
16+3 794 €+5 511 €-1 717 €
17+3 794 €+5 749 €-1 955 €
18+3 794 €+5 994 €-2 200 €
19+3 794 €+6 245 €-2 451 €
20+3 794 €+6 503 €-2 709 €
21+3 794 €+6 768 €-2 974 €
22+3 794 €+7 040 €-3 246 €
23+3 794 €+7 318 €-3 524 €
24+3 794 €+7 605 €-3 811 €
25+3 794 €+7 898 €-4 104 €
Total+94 850 €+106 227 €+-11 377 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 104 jours
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