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Maison dans le bourg, 3 chambres, 2 salles de bains, petit garage, terrain de 200 m2 non attenant.

VilleSoumensac (47)
Surface175
Coût Total199 970
Loyer Annuel18 068
Rentabilité9.04%
Cashflow/mois+292
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 737,14 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 175 m², 6 pièces, 3 chambres, 2 salles de bain, 212 m² de terrain, Cheminée, Cave, Parquet, Orientation nord, Orientation est, 1 garage, 1 place de parking, Chauffage électrique

La maison, 175 m2 habitables est composée de : Une entrée avec escalier (8 m2). Un séjour/salon avec cheminée/poêle à bois, un beau plancher bois, murs peints en blanc, plafond/poutres/plancher (35 m2). Une cuisine/salle à manger (30 m2) entièrement aménagée et équipée, cheminée. Une salle de bains (7,3 m2) avec baignoire, Wc et lavabo. Aménagement récent et moderne. Un petit garage/atelier (22 m2) : une petite voiture peut y rentrer. Une cave (25 m2) sous la cuisine, idéal pour le stockage de vos conserves, vos bonnes bouteilles de vins et autres. Au 1er étage : Le palier (13.6 m2) une agréable pièce qui peut servir de bureau / espace de jeux pour les enfants. La grande chambre (27 m2) avec sa cheminée d’époque (non utilisable mais décorative) avec un très beau plancher bois et deux fenêtres. A la suite se trouve une autre pièce/chambre (11.7 m2) cette pièce peut être utilisée comme chambre, dressing ou même être transformée en salle de bains en suite. Une troisième chambre (12 m2) accès par le palier, plancher bois, murs peints en blanc. La salle de douche/WC (7.5 m2) avec grande douche, un Wc et lavabo. Le dernière pièce/chambre à terminer/salle de jeux/espace de rangement (22.5 m2) se trouve au-dessus du garage, ballon d’eau chaude pour les deux salles de bains et la cuisine. Au 2ème étage : Le grenier (55 m2) une partie peut être aménagée. Electricité refaite il y a env. 6 ans, la cuisine a été installée il y a deux ans. Le terrain de 212 m2 se trouve sur le ‘chemin de ronde’ du village, à 150 m de la maison et peut être utilisé pour faire un potager, observer la campagne, les animaux sauvages ou les étoiles.

Ville : Soumensac
Département : Lot-et-Garonne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 47120
Coordonnées : 44.689910, 0.326780
Total : 199 970
Prix d'acquisition : 129 000
Travaux : 60 650
Valeur du bien : 189 650
Frais de notaire : 10 320
Coût estimé : 10 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.78€ - 10.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1506€/mois
Loyer annuel estimé : 18068€/an
Fourchette totale : 1186€ - 1912€/mois
Fourchette annuelle : 14228€ - 22946€/an
Rentabilité brute :9.04%
Fourchette de rentabilité :7.11% - 11.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 278,04 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :223 657
Prix d'achat :129 000
Décote à l'achat :-94 657 (-42.3%)
Marge achat-revente :23 687€ (10.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :199 970
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 004,32€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :58,32€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 062,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 325,17
Coût de l'assurance :17 497,38
Taxe foncière : 1 806,83€/an
Soit par mois : 150,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 505,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 213,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :292,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'eau chaude sanitaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 35 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvreRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes du tableau électrique si nécessaire
Quantité: 1 tableau
Raison: Électricité refaite il y a environ 6 ans, à vérifier pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 650(347 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:3 300
    Isolation combles: 55 m² × 60€/m² = 3300€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:15 750
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000
    Cuisine complète: 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Salle de bain complète: 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000
    Parquet flottant: 50 m² × 60€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 50 m² × 40€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds: 35 m² × 40€/m² = 1400€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité - Vérification tableau électrique:1 200
    Vérification tableau électrique: 1 tableau = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Soumensac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EB(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 050✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 506 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 068 €/an
Calcul : 1 506 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 971 €/an
Base de calcul : Emprunt de 199 970 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 700 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 807 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 650
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 70 128
Revenus locatifs : +18 068
Charges déductibles : -70 128
Résultat foncier Année 1 : -52 059(Déficit de 52 059 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 659
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 478 €/an
Revenus locatifs : +18 068
Charges déductibles : -9 478
Résultat foncier Années 2+ : 8 591 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30659.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 83 850(65% de 129 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 049 €/an
Calcul : 83 850 € × 3,636% = 3 049
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 06870 1346 977-52 06621 400 €30 666 €30 666 €
218 4309 3026 7959 128--21 538 €
318 7989 1136 6079 685--11 853 €
419 1748 9186 41110 256--1 597 €
519 5588 7166 20910 842---
619 9498 5065 99911 443---
720 3488 2895 78212 059---
820 7558 0645 55712 691---
921 1707 8315 32413 339---
1021 5937 5905 08314 004---
1122 0257 3404 83314 686---
1222 4667 0814 57415 385---
1322 9156 8124 30616 103---
1423 3736 5344 02816 839---
1523 8416 2473 74017 594---
1624 3185 9483 44218 369---
1724 8045 6403 13319 164---
1825 3005 3202 81319 981---
1925 8064 9882 48120 818---
2026 3224 6452 13821 677---
2126 8494 2891 78222 560---
2227 3863 9211 41423 465---
2327 9333 5391 03224 394---
2428 4923 14463725 348---
2529 0622 73422726 328---
TOTAL578 735224 643101 325354 09121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 354 091
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 068 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 794 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 794-6 420+10 214
2+3 7940+3 794
3+3 7940+3 794
4+3 7940+3 794
5+3 794+2 773+1 021
6+3 794+3 433+361
7+3 794+3 618+176
8+3 794+3 807-13
9+3 794+4 002-208
10+3 794+4 201-407
11+3 794+4 406-612
12+3 794+4 616-822
13+3 794+4 831-1 037
14+3 794+5 052-1 258
15+3 794+5 278-1 484
16+3 794+5 511-1 717
17+3 794+5 749-1 955
18+3 794+5 994-2 200
19+3 794+6 245-2 451
20+3 794+6 503-2 709
21+3 794+6 768-2 974
22+3 794+7 040-3 246
23+3 794+7 318-3 524
24+3 794+7 605-3 811
25+3 794+7 898-4 104
Total+94 850+106 227+-11 377
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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