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Immeuble 8 pièces 170 m²

Bien expiré
VillePérigueux (24)
Surface170m²
Coût Total208 710€
Loyer Annuel21 107€
Rentabilité10.11%
Cashflow/mois+487€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 000 €
Surface : 170 m²
Prix au m² : 952,94 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

immeuble de rapport Perigueux

Immeuble de rapport sur cave, comprenant 3 appartements : deux T2 en rez-de-chaussée et un duplex de 105 m² comprenant 4 chambres et 2 salles de bains. Chaque appartement dispose de son cabanon extérieur ainsi que d'une cour commune. Chaque logement est équipé d'une chaudière gaz. Des travaux de rafraîchissement sont à prévoir dans les appartements ainsi que dans les parties communes. Actuellement, un seul appartement est loué 331 € hors charges. À titre indicatif, un T2 était précédemment loué 384 € hors charges et le duplex 700 € hors charges. Référence agence : 10541 Référence annonce : 1FMH-ZB8-LKU Date de réalisation du diagnostic : 01/04/2010 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 3

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : 753 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2010 (abonnements compris)

Ville : Périgueux
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24000
Coordonnées : 45.178510, 0.719946
Total : 208 710€
Prix d'acquisition : 162 000€
Travaux : 33 750€
Valeur du bien : 195 750€
Frais de notaire : 12 960€
Coût estimé : 12 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 170m²
Loyer prédit : 10.35€/m²/mois
Fourchette : 8.29€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 1759€/mois
Loyer annuel estimé : 21107€/an
Fourchette totale : 1409€ - 2196€/mois
Fourchette annuelle : 16905€ - 26352€/an
Rentabilité brute :10.11%
Fourchette de rentabilité :8.10% - 12.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 812,17 €/m²
Basé sur :387 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :308 069 €
Prix d'achat :162 000 €
Décote à l'achat :-146 069€ (-47.4%)
Marge achat-revente :99 359€ (32.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :208 710€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 034,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :60,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 095,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 731,35€
Coût de l'assurance :18 262,12€
Taxe foncière : 2 110,65€/an
Soit par mois : 175,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 758,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 271,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :487,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de l'électroménager daté et mise à jour des éléments de rangement
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: salon complet (environ 35 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du revêtement de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres sans photo - nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité des occupants
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de l'état de la plomberie et des évacuations dans tous les appartements
Quantité: 3 appartements
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la conformité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 750 €(199 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 500€
    Cuisine complète entrée de gamme: 10 m² × 750€/m² = 7500€ (incluant électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant éléments sanitaires et main d'œuvre)
  • Salon:3 350€
    Peinture murs: 35 m² × 30€/m² = 1050€, Carrelage: 20 m² × 90€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:4 000€
    Peinture murs: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Parquet flottant: 40 m² × 50€/m² = 2000€, Main d'œuvre: 800€
  • Électricité générale:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 900€ = 900€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie générale:6 000€
    Mise à jour plomberie générale: 3 appartements × 2000€ = 6000€ (incluant vérification et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Périgueux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 759 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 107 €/an
Calcul : 1 759 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 027 €/an
Base de calcul : Emprunt de 208 710 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 730 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 111 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 750 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 618 €
Revenus locatifs : +21 107 €
Charges déductibles : -43 618 €
Résultat foncier Année 1 : -22 511 €(Déficit de 22 511 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 811 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 868 €/an
Revenus locatifs : +21 107 €
Charges déductibles : -9 868 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 239 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11811.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 162 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 300 €(65% de 162 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 829 €/an
Calcul : 105 300 € × 3,636% = 3 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 107 €43 625 €7 033 €-22 518 €10 700 €11 818 €11 818 €
221 529 €9 688 €6 847 €11 841 €---
321 959 €9 495 €6 654 €12 464 €---
422 398 €9 295 €6 454 €13 103 €---
522 846 €9 089 €6 248 €13 758 €---
623 303 €8 875 €6 034 €14 428 €---
723 769 €8 654 €5 813 €15 115 €---
824 245 €8 425 €5 584 €15 819 €---
924 730 €8 189 €5 347 €16 541 €---
1025 224 €7 944 €5 103 €17 281 €---
1125 729 €7 690 €4 849 €18 038 €---
1226 243 €7 428 €4 587 €18 815 €---
1326 768 €7 157 €4 316 €19 611 €---
1427 304 €6 876 €4 035 €20 427 €---
1527 850 €6 586 €3 745 €21 264 €---
1628 407 €6 285 €3 444 €22 121 €---
1728 975 €5 975 €3 133 €23 000 €---
1829 554 €5 653 €2 812 €23 901 €---
1930 145 €5 320 €2 479 €24 825 €---
2030 748 €4 976 €2 135 €25 772 €---
2131 363 €4 620 €1 779 €26 743 €---
2231 990 €4 251 €1 410 €27 739 €---
2332 630 €3 870 €1 029 €28 760 €---
2433 283 €3 476 €635 €29 807 €---
2533 948 €3 067 €226 €30 881 €---
TOTAL676 048 €206 510 €101 731 €469 538 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 469 538 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 107 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 432 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 432 €-3 210 €+7 642 €
2+4 432 €+7 €+4 425 €
3+4 432 €+3 739 €+693 €
4+4 432 €+3 931 €+501 €
5+4 432 €+4 127 €+305 €
6+4 432 €+4 328 €+104 €
7+4 432 €+4 535 €-103 €
8+4 432 €+4 746 €-314 €
9+4 432 €+4 962 €-530 €
10+4 432 €+5 184 €-752 €
11+4 432 €+5 412 €-980 €
12+4 432 €+5 645 €-1 213 €
13+4 432 €+5 883 €-1 451 €
14+4 432 €+6 128 €-1 696 €
15+4 432 €+6 379 €-1 947 €
16+4 432 €+6 636 €-2 204 €
17+4 432 €+6 900 €-2 468 €
18+4 432 €+7 170 €-2 738 €
19+4 432 €+7 447 €-3 015 €
20+4 432 €+7 732 €-3 300 €
21+4 432 €+8 023 €-3 591 €
22+4 432 €+8 322 €-3 890 €
23+4 432 €+8 628 €-4 196 €
24+4 432 €+8 942 €-4 510 €
25+4 432 €+9 264 €-4 832 €
Total+110 800 €+140 861 €+-30 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 200 jours
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