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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface176m²
Coût Total303 700€
Loyer Annuel19 812€
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-86€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 1 477,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Picaud Mathieu vous propose: BÉZIERS - APPARTEMENT - 176M²

Alliant confort et praticité, cet appartement de Béziers offre une surface habitable de 176 m², un volume peu courant sur le marché local qui séduit dès la première visite.

Une entrée indépendante permet d'accéder à l'appartement situé au deuxième étage sans ascenseur.

Ce bien propose des espaces de vie amples et bien proportionnés, pensés pour répondre aux besoins du quotidien avec 4 chambres et 3 salle d'eau, une salle/salon de 80 m2 et 2 WC indépendants.

A l'extérieur une terrasse de 120 m2 avec sa piscine, vous permettra de profiter au mieux des longues soirées d'été. La distribution intérieure permet d'envisager une organisation fluide entre les pièces de vie et les espaces nuit, tout en bénéficiant d'un confort appréciable lié à cette superficie.

Contactez-moi pour organiser une visite et découvrir par vous-même le potentiel de cet appartement.

Disponible 7j/7 n'hésitez pas.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Picaud Mathieu mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BEZIERS sous le numéro 877837112, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.346297, 3.225907
Total : 303 700€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 22 900€
Valeur du bien : 282 900€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19812€/an
Fourchette totale : 1298€ - 2101€/mois
Fourchette annuelle : 15571€ - 25207€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,43 €/m²
Basé sur :685 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 660 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-5 660€ (-2.1%)
Marge achat-revente :-38 040€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 572,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 121,52€
Coût de l'assurance :22 777,50€
Taxe foncière : 1 981,20€/an
Soit par mois : 165,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 651,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine (prises, éclairage)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et des toilettes dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments sanitaires datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Rafraîchissement du carrelage des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Ajout de prises
Ajout de prises électriques suffisantes dans toutes les pièces
Quantité: nombre à déterminer selon les besoins
Raison: Amélioration du confort et de la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 900 €(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:2 500€
    Mise aux normes plomberie: 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 000€
    Mise aux normes électricité: 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:1 200€
    Remplacement lavabo et toilettes: 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:600€
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Mise à jour tableau électrique: 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Ajout de prises:600€
    Ajout de 4 prises électriques: 4 × 150€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 812 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 700 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 836 €
Revenus locatifs : +19 812 €
Charges déductibles : -35 836 €
Résultat foncier Année 1 : -16 024 €(Déficit de 16 024 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 324 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 936 €/an
Revenus locatifs : +19 812 €
Charges déductibles : -12 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5323.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 812 €35 846 €10 053 €-16 034 €10 700 €5 334 €5 334 €
220 208 €12 677 €9 785 €7 531 €---
320 612 €12 399 €9 507 €8 213 €---
421 025 €12 112 €9 219 €8 913 €---
521 445 €11 815 €8 922 €9 630 €---
621 874 €11 507 €8 615 €10 367 €---
722 311 €11 190 €8 297 €11 122 €---
822 758 €10 861 €7 969 €11 896 €---
923 213 €10 522 €7 629 €12 691 €---
1023 677 €10 170 €7 278 €13 507 €---
1124 151 €9 807 €6 915 €14 343 €---
1224 634 €9 432 €6 540 €15 202 €---
1325 126 €9 044 €6 151 €16 083 €---
1425 629 €8 642 €5 750 €16 987 €---
1526 141 €8 227 €5 335 €17 915 €---
1626 664 €7 798 €4 905 €18 867 €---
1727 198 €7 354 €4 462 €19 844 €---
1827 742 €6 895 €4 003 €20 847 €---
1928 296 €6 420 €3 528 €21 876 €---
2028 862 €5 930 €3 037 €22 933 €---
2129 440 €5 422 €2 530 €24 017 €---
2230 028 €4 897 €2 005 €25 131 €---
2330 629 €4 355 €1 463 €26 274 €---
2431 241 €3 794 €902 €27 448 €---
2531 866 €3 214 €322 €28 652 €---
TOTAL634 583 €240 329 €145 122 €394 254 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 161 €-3 210 €+7 371 €
2+4 161 €+659 €+3 502 €
3+4 161 €+2 464 €+1 697 €
4+4 161 €+2 674 €+1 487 €
5+4 161 €+2 889 €+1 272 €
6+4 161 €+3 110 €+1 051 €
7+4 161 €+3 337 €+824 €
8+4 161 €+3 569 €+592 €
9+4 161 €+3 807 €+354 €
10+4 161 €+4 052 €+109 €
11+4 161 €+4 303 €-142 €
12+4 161 €+4 561 €-400 €
13+4 161 €+4 825 €-664 €
14+4 161 €+5 096 €-935 €
15+4 161 €+5 374 €-1 213 €
16+4 161 €+5 660 €-1 499 €
17+4 161 €+5 953 €-1 792 €
18+4 161 €+6 254 €-2 093 €
19+4 161 €+6 563 €-2 402 €
20+4 161 €+6 880 €-2 719 €
21+4 161 €+7 205 €-3 044 €
22+4 161 €+7 539 €-3 378 €
23+4 161 €+7 882 €-3 721 €
24+4 161 €+8 234 €-4 073 €
25+4 161 €+8 596 €-4 435 €
Total+104 025 €+118 276 €+-14 251 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 69 jours
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