Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBéziers (34)
Surface176
Coût Total303 700
Loyer Annuel19 812
Rentabilité6.52%
Cashflow/mois-86
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 1 477,27 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/5 étage, 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, Pas de cave, Non meublé

iad France - Picaud Mathieu vous propose: BÉZIERS - APPARTEMENT - 176M²

Alliant confort et praticité, cet appartement de Béziers offre une surface habitable de 176 m², un volume peu courant sur le marché local qui séduit dès la première visite.

Une entrée indépendante permet d'accéder à l'appartement situé au deuxième étage sans ascenseur.

Ce bien propose des espaces de vie amples et bien proportionnés, pensés pour répondre aux besoins du quotidien avec 4 chambres et 3 salle d'eau, une salle/salon de 80 m2 et 2 WC indépendants.

A l'extérieur une terrasse de 120 m2 avec sa piscine, vous permettra de profiter au mieux des longues soirées d'été. La distribution intérieure permet d'envisager une organisation fluide entre les pièces de vie et les espaces nuit, tout en bénéficiant d'un confort appréciable lié à cette superficie.

Contactez-moi pour organiser une visite et découvrir par vous-même le potentiel de cet appartement.

Disponible 7j/7 n'hésitez pas.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Picaud Mathieu mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de BEZIERS sous le numéro 877837112, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.346297, 3.225907
Total : 303 700
Prix d'acquisition : 260 000
Travaux : 22 900
Valeur du bien : 282 900
Frais de notaire : 20 800
Coût estimé : 20 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176
Loyer prédit : 9.38€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 11.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1651€/mois
Loyer annuel estimé : 19812€/an
Fourchette totale : 1298€ - 2101€/mois
Fourchette annuelle : 15571€ - 25207€/an
Rentabilité brute :6.52%
Fourchette de rentabilité :5.13% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 509,43 €/m²
Basé sur :685 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :265 660
Prix d'achat :260 000
Décote à l'achat :-5 660 (-2.1%)
Marge achat-revente :-38 040€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :303 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 496,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :75,93€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 572,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 121,52
Coût de l'assurance :22 777,50
Taxe foncière : 1 981,20€/an
Soit par mois : 165,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 651,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 737,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-86,10€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 106 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant ou stratifié dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessite un rafraîchissement
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes plomberie
Mise aux normes de la plomberie de la cuisine (eau chaude/froide, évacuations)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes électricité
Mise aux normes de l'électricité de la cuisine (prises, éclairage)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement du lavabo et des toilettes dans la salle de bain
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments sanitaires datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Carrelage
Rafraîchissement du carrelage des murs et du sol de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessite rafraîchissement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et vérification de la mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Ajout de prises
Ajout de prises électriques suffisantes dans toutes les pièces
Quantité: nombre à déterminer selon les besoins
Raison: Amélioration du confort et de la fonctionnalité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 900(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 800
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 70€/m² = 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes plomberie:2 500
    Mise aux normes plomberie: 2500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Mise aux normes électricité:2 000
    Mise aux normes électricité: 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:1 200
    Remplacement lavabo et toilettes: 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Carrelage:600
    Carrelage murs et sol: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800
    Mise à jour tableau électrique: 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité générale - Ajout de prises:600
    Ajout de 4 prises électriques: 4 × 150€ = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

BB(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 651 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 812 €/an
Calcul : 1 651 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 044 €/an
Base de calcul : Emprunt de 303 700 à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 981 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 900
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 836
Revenus locatifs : +19 812
Charges déductibles : -35 836
Résultat foncier Année 1 : -16 024(Déficit de 16 024 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 324
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 936 €/an
Revenus locatifs : +19 812
Charges déductibles : -12 936
Résultat foncier Années 2+ : 6 876 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5323.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 81235 84610 053-16 03410 700 €5 334 €5 334 €
220 20812 6779 7857 531---
320 61212 3999 5078 213---
421 02512 1129 2198 913---
521 44511 8158 9229 630---
621 87411 5078 61510 367---
722 31111 1908 29711 122---
822 75810 8617 96911 896---
923 21310 5227 62912 691---
1023 67710 1707 27813 507---
1124 1519 8076 91514 343---
1224 6349 4326 54015 202---
1325 1269 0446 15116 083---
1425 6298 6425 75016 987---
1526 1418 2275 33517 915---
1626 6647 7984 90518 867---
1727 1987 3544 46219 844---
1827 7426 8954 00320 847---
1928 2966 4203 52821 876---
2028 8625 9303 03722 933---
2129 4405 4222 53024 017---
2230 0284 8972 00525 131---
2330 6294 3551 46326 274---
2431 2413 79490227 448---
2531 8663 21432228 652---
TOTAL634 583240 329145 122394 25410 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 254
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 812 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 161 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 161-3 210+7 371
2+4 161+659+3 502
3+4 161+2 464+1 697
4+4 161+2 674+1 487
5+4 161+2 889+1 272
6+4 161+3 110+1 051
7+4 161+3 337+824
8+4 161+3 569+592
9+4 161+3 807+354
10+4 161+4 052+109
11+4 161+4 303-142
12+4 161+4 561-400
13+4 161+4 825-664
14+4 161+5 096-935
15+4 161+5 374-1 213
16+4 161+5 660-1 499
17+4 161+5 953-1 792
18+4 161+6 254-2 093
19+4 161+6 563-2 402
20+4 161+6 880-2 719
21+4 161+7 205-3 044
22+4 161+7 539-3 378
23+4 161+7 882-3 721
24+4 161+8 234-4 073
25+4 161+8 596-4 435
Total+104 025+118 276+-14 251
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 23 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →