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Vente maison 10 pièces 175 m² Laval-Roquecezière (12380) - Superimmo

Bien expiré
VilleLaval-Roquecezière (12)
Surface175m²
Coût Total161 700€
Loyer Annuel13 391€
Rentabilité8.28%
Cashflow/mois+167€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 140 000 €
Surface : 175 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Laval Rocquecezière, secteur, à vendre maison entièrement meublée sur terrain attenant de 2907 m2. 175 m2 habitables, 4 chambres, buanderie, garage, terrasse 75 m2 avec vue. Situation agréable en campagne à la sortie d'un petit village à 12 min de St Sernin sur Rance. Cette maison sera un lieu agréable pour votre future résidence secondaire où pour vivre en millieu rural. 05 65 99 19 19

Ville : Laval-Roquecezière
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12380
Total : 161 700€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 150 500€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 175m²
Loyer prédit : 6.38€/m²/mois
Fourchette : 4.85€ - 8.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13391€/an
Fourchette totale : 849€ - 1467€/mois
Fourchette annuelle : 10187€ - 17603€/an
Rentabilité brute :8.28%
Fourchette de rentabilité :6.30% - 10.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :48,51€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 837,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 953,44€
Coût de l'assurance :14 553,00€
Taxe foncière : 1 339,12€/an
Soit par mois : 111,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 115,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 948,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :166,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 342 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 22 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage) pour les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds, entretien du parquet
Quantité: salon (environ 55 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement conseillé
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et la sécurité
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification du tableau électrique, mise à la terre et ajout de prises si insuffisantes
Quantité: 175 m²
Raison: DPE F - Maison - Assurer la conformité et la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:10 500€
    Isolation combles: 175 m² × 60€/m² = 10500€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 391 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 700 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 624 €
Revenus locatifs : +13 391 €
Charges déductibles : -17 624 €
Résultat foncier Année 1 : -4 233 €(Déficit de 4 233 €)
Imputable sur revenu global : 4 233 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 124 €/an
Revenus locatifs : +13 391 €
Charges déductibles : -7 124 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 267 €/an
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 391 €17 629 €5 208 €-4 238 €4 238 €--
213 659 €6 989 €5 067 €6 670 €---
313 932 €6 843 €4 922 €7 089 €---
414 211 €6 693 €4 771 €7 518 €---
514 495 €6 537 €4 616 €7 958 €---
614 785 €6 377 €4 455 €8 408 €---
715 081 €6 211 €4 290 €8 870 €---
815 382 €6 040 €4 118 €9 343 €---
915 690 €5 863 €3 941 €9 827 €---
1016 004 €5 680 €3 759 €10 324 €---
1116 324 €5 491 €3 570 €10 833 €---
1216 650 €5 296 €3 375 €11 354 €---
1316 983 €5 094 €3 173 €11 889 €---
1417 323 €4 886 €2 965 €12 437 €---
1517 669 €4 671 €2 750 €12 999 €---
1618 023 €4 449 €2 527 €13 574 €---
1718 383 €4 219 €2 298 €14 164 €---
1818 751 €3 982 €2 061 €14 769 €---
1919 126 €3 737 €1 815 €15 389 €---
2019 508 €3 484 €1 562 €16 025 €---
2119 899 €3 222 €1 301 €16 677 €---
2220 297 €2 952 €1 031 €17 345 €---
2320 702 €2 673 €751 €18 030 €---
2421 117 €2 384 €463 €18 732 €---
2521 539 €2 086 €165 €19 453 €---
TOTAL428 923 €133 484 €74 953 €295 438 €4 238 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 271 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 295 438 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 391 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 812 €-1 271 €+4 083 €
2+2 812 €+2 001 €+811 €
3+2 812 €+2 127 €+685 €
4+2 812 €+2 255 €+557 €
5+2 812 €+2 387 €+425 €
6+2 812 €+2 522 €+290 €
7+2 812 €+2 661 €+151 €
8+2 812 €+2 803 €+9 €
9+2 812 €+2 948 €-136 €
10+2 812 €+3 097 €-285 €
11+2 812 €+3 250 €-438 €
12+2 812 €+3 406 €-594 €
13+2 812 €+3 567 €-755 €
14+2 812 €+3 731 €-919 €
15+2 812 €+3 900 €-1 088 €
16+2 812 €+4 072 €-1 260 €
17+2 812 €+4 249 €-1 437 €
18+2 812 €+4 431 €-1 619 €
19+2 812 €+4 617 €-1 805 €
20+2 812 €+4 807 €-1 995 €
21+2 812 €+5 003 €-2 191 €
22+2 812 €+5 203 €-2 391 €
23+2 812 €+5 409 €-2 597 €
24+2 812 €+5 620 €-2 808 €
25+2 812 €+5 836 €-3 024 €
Total+70 300 €+88 632 €+-18 332 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 101 jours
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