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Locaux professionnels lumineux en hypercentre de cholet

VilleCholet (49)
Surface150m²
Coût Total286 700€
Loyer Annuel20 742€
Rentabilité7.23%
Cashflow/mois+72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À VENDRE – LOCAUX PROFESSIONNELS LUMINEUX EN HYPERCENTRE DE CHOLET

Rare sur le secteur, ces locaux professionnels d’environ 150 m² répartis sur deux niveaux, idéalement situés en hypercentre de Cholet, offrent un cadre de travail agréable, fonctionnel et particulièrement lumineux.

Pensés pour accueillir une activité tertiaire, un cabinet, une agence, un showroom ou une profession libérale, ces espaces permettent une organisation flexible selon vos besoins : bureaux individuels, salle de réunion, espace d’accueil ou zones collaboratives.

Véritable atout en centre-ville : une petite cour extérieure privative et agréable, idéale pour les pauses, les échanges informels ou pour offrir un cadre plus convivial à vos collaborateurs et visiteurs.

Les points forts : ✓ Emplacement premium en hypercentre de Cholet ✓ Bien rare sur le secteur ✓ Environ 150 m² sur 2 niveaux ✓ Belle luminosité naturelle ✓ Petite cour extérieure privative ✓ Locaux immédiatement exploitables ✓ Adaptés à de nombreuses activités professionnelles

Un bien offrant une belle visibilité et un environnement de travail chaleureux au cœur de Cholet.

Prix de vente : 210 000 €

Informations complémentaires et visites sur demande

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.062780, -0.875910
Total : 286 700€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 59 900€
Valeur du bien : 269 900€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150m²
Loyer prédit : 11.52€/m²/mois
Fourchette : 9.16€ - 14.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1728€/mois
Loyer annuel estimé : 20742€/an
Fourchette totale : 1374€ - 2174€/mois
Fourchette annuelle : 16487€ - 26093€/an
Rentabilité brute :7.23%
Fourchette de rentabilité :5.75% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 083,33 €/m²
Basé sur :255 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :312 500 €
Prix d'achat :210 000 €
Décote à l'achat :-102 500€ (-32.8%)
Marge achat-revente :25 800€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :286 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 400,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :83,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 483,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 349,95€
Coût de l'assurance :25 086,25€
Taxe foncière : 2 074,15€/an
Soit par mois : 172,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 728,46€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 656,63€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,83€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, tel qu'une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière gaz à condensation, pour remplacer un ancien système de chauffage.
Quantité: 1 système pour 150 m²
Raison: DPE F - Locaux professionnels - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Locaux professionnels - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un ancien cumulus électrique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Locaux professionnels - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans les 5 bureaux (parquet ou stratifié).
Quantité: 5 bureaux (environ 50 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 900 €(399 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:18 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 15 fenêtres × 1200€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 000€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 728 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 742 €/an
Calcul : 1 728 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 254 €/an
Base de calcul : Emprunt de 286 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 003 €/an
Calcul : 84 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 231 €
Revenus locatifs : +20 742 €
Charges déductibles : -72 231 €
Résultat foncier Année 1 : -51 490 €(Déficit de 51 490 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 090 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 331 €/an
Revenus locatifs : +20 742 €
Charges déductibles : -12 331 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 410 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30089.74 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 742 €72 240 €9 263 €-51 499 €21 400 €30 099 €30 099 €
221 156 €12 090 €9 013 €9 066 €--21 033 €
321 579 €11 832 €8 754 €9 748 €--11 285 €
422 011 €11 564 €8 487 €10 447 €--838 €
522 451 €11 288 €8 211 €11 163 €---
622 900 €11 003 €7 926 €11 897 €---
723 358 €10 709 €7 631 €12 650 €---
823 825 €10 404 €7 326 €13 421 €---
924 302 €10 090 €7 012 €14 212 €---
1024 788 €9 765 €6 687 €15 023 €---
1125 284 €9 429 €6 351 €15 855 €---
1225 789 €9 082 €6 004 €16 708 €---
1326 305 €8 723 €5 646 €17 582 €---
1426 831 €8 353 €5 276 €18 478 €---
1527 368 €7 971 €4 893 €19 397 €---
1627 915 €7 575 €4 498 €20 340 €---
1728 474 €7 167 €4 089 €21 307 €---
1829 043 €6 745 €3 667 €22 298 €---
1929 624 €6 309 €3 231 €23 315 €---
2030 216 €5 858 €2 781 €24 358 €---
2130 821 €5 393 €2 315 €25 428 €---
2231 437 €4 912 €1 834 €26 525 €---
2332 066 €4 415 €1 338 €27 651 €---
2432 707 €3 902 €824 €28 805 €---
2533 361 €3 371 €294 €29 990 €---
TOTAL664 357 €270 190 €133 350 €394 167 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 394 167 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 742 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 356 €-6 420 €+10 776 €
2+4 356 €0 €+4 356 €
3+4 356 €0 €+4 356 €
4+4 356 €0 €+4 356 €
5+4 356 €+3 097 €+1 259 €
6+4 356 €+3 569 €+787 €
7+4 356 €+3 795 €+561 €
8+4 356 €+4 026 €+330 €
9+4 356 €+4 264 €+92 €
10+4 356 €+4 507 €-151 €
11+4 356 €+4 756 €-400 €
12+4 356 €+5 012 €-656 €
13+4 356 €+5 275 €-919 €
14+4 356 €+5 543 €-1 187 €
15+4 356 €+5 819 €-1 463 €
16+4 356 €+6 102 €-1 746 €
17+4 356 €+6 392 €-2 036 €
18+4 356 €+6 689 €-2 333 €
19+4 356 €+6 995 €-2 639 €
20+4 356 €+7 307 €-2 951 €
21+4 356 €+7 628 €-3 272 €
22+4 356 €+7 958 €-3 602 €
23+4 356 €+8 295 €-3 939 €
24+4 356 €+8 642 €-4 286 €
25+4 356 €+8 997 €-4 641 €
Total+108 900 €+118 250 €+-9 350 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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