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Appartement 4 pièces 77 m²

Bien expiré
VilleMelun (77)
Surface77m²
Coût Total216 720€
Loyer Annuel13 388€
Rentabilité6.18%
Cashflow/mois-383€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 158 000 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 2 051,95 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

MELUN à 10 mn de la gare RER logement libre. Au quatrième étage avec ascenseur cet appartement est composé d'une entrée, dégagement, cuisine, salon avec loggia, trois chambres. Cave et box. Gestion à l'agence. Logement libre à compter du 02/10/2026. Idéal pour investisseur débutant n'hésitez plus. Vous pouvez nous contacter au [Coordonnées masquées]. Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2880.0 € et 3930.0 €, indexées à l'année 2022 (abonnements compris). Référence annonce : 86493 Consommation énergétique : 479 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 30 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 126 Charges prévisionnelles annuelles : 3256 € Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Melun
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77000
Coordonnées : 48.547462, 2.650169
Total : 216 720€
Prix d'acquisition : 158 000€
Travaux : 46 080€
Valeur du bien : 204 080€
Frais de notaire : 12 640€
Coût estimé : 12 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 14.49€/m²/mois
Fourchette : 11.83€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 1116€/mois
Loyer annuel estimé : 13388€/an
Fourchette totale : 911€ - 1367€/mois
Fourchette annuelle : 10927€ - 16404€/an
Rentabilité brute :6.18%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 163,21 €/m²
Basé sur :208 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :166 567 €
Prix d'achat :158 000 €
Décote à l'achat :-8 567€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-50 153€ (-30.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :216 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 061,84€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :54,18€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 116,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 833,41€
Coût de l'assurance :16 254,00€
Taxe foncière : 1 338,81€/an
Soit par mois : 111,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 271,33€/mois
Soit par an : 3 255,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 115,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 498,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-383,25€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 479 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité, remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 080 €(598 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Melun (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 24 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 116 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 388 €/an
Calcul : 1 116 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 060 €/an
Base de calcul : Emprunt de 216 720 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 650 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 339 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 256 €/an
Calcul : 271 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 080 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 58 384 €
Revenus locatifs : +13 388 €
Charges déductibles : -58 384 €
Résultat foncier Année 1 : -44 996 €(Déficit de 44 996 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 596 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 304 €/an
Revenus locatifs : +13 388 €
Charges déductibles : -12 304 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 084 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23596.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 158 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 102 700 €(65% de 158 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 735 €/an
Calcul : 102 700 € × 3,636% = 3 735 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 388 €58 391 €7 066 €-45 003 €21 400 €23 603 €23 603 €
213 656 €12 121 €6 876 €1 535 €--22 069 €
313 929 €11 925 €6 680 €2 004 €--20 064 €
414 208 €11 722 €6 477 €2 486 €--17 578 €
514 492 €11 512 €6 267 €2 980 €--14 598 €
614 782 €11 295 €6 050 €3 487 €--11 111 €
715 077 €11 070 €5 826 €4 007 €--7 105 €
815 379 €10 839 €5 594 €4 540 €--2 565 €
915 686 €10 599 €5 354 €5 087 €---
1016 000 €10 352 €5 107 €5 648 €---
1116 320 €10 096 €4 851 €6 224 €---
1216 646 €9 832 €4 587 €6 815 €---
1316 979 €9 558 €4 313 €7 421 €---
1417 319 €9 276 €4 031 €8 043 €---
1517 665 €8 984 €3 739 €8 681 €---
1618 019 €8 682 €3 437 €9 336 €---
1718 379 €8 371 €3 126 €10 008 €---
1818 747 €8 048 €2 804 €10 698 €---
1919 122 €7 715 €2 471 €11 406 €---
2019 504 €7 371 €2 126 €12 133 €---
2119 894 €7 016 €1 771 €12 878 €---
2220 292 €6 648 €1 403 €13 644 €---
2320 698 €6 268 €1 023 €14 430 €---
2421 112 €5 876 €631 €15 236 €---
2521 534 €5 470 €225 €16 064 €---
TOTAL428 825 €279 037 €101 833 €149 788 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 388 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 812 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 812 €-6 420 €+9 232 €
2+2 812 €0 €+2 812 €
3+2 812 €0 €+2 812 €
4+2 812 €0 €+2 812 €
5+2 812 €0 €+2 812 €
6+2 812 €0 €+2 812 €
7+2 812 €0 €+2 812 €
8+2 812 €0 €+2 812 €
9+2 812 €+757 €+2 055 €
10+2 812 €+1 694 €+1 118 €
11+2 812 €+1 867 €+945 €
12+2 812 €+2 044 €+768 €
13+2 812 €+2 226 €+586 €
14+2 812 €+2 413 €+399 €
15+2 812 €+2 604 €+208 €
16+2 812 €+2 801 €+11 €
17+2 812 €+3 003 €-191 €
18+2 812 €+3 209 €-397 €
19+2 812 €+3 422 €-610 €
20+2 812 €+3 640 €-828 €
21+2 812 €+3 863 €-1 051 €
22+2 812 €+4 093 €-1 281 €
23+2 812 €+4 329 €-1 517 €
24+2 812 €+4 571 €-1 759 €
25+2 812 €+4 819 €-2 007 €
Total+70 300 €+44 936 €+25 364 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 77 jours
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