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Terrain avec maison neuf à vendre

VilleVilleneuve-Saint-Georges (94)
Surface150
Coût Total422 392
Loyer Annuel26 146
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-272
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 359 900 €
Surface : 150 m²
Prix au m² : 2 399,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cheminée, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Box de stationnement, Garage, Parking, Sans vis-à-vis, Exposition ouest, Pas de balcon

Située dans un quartier résidentiel, belle maison indépendante de 1996 de 150 m2 utile en état impeccable offrant une belle entrée avec placard, donnant sur un séjour salle à manger de 38 m2 avec cheminée insert René Brisach et accès terrasse et jardin plein EST, une cuisine fermée semi-équipée ( plaque hotte et réfrigérateur) avec possibilité de l'ouvrir sur la salle à manger, un wc avec lave-mains et un garage attenant 1 voiture avec porte électrique, à l'étage un dégagement donne sur 3 chambres dont une suite parentale avec dressing et salle de bains, une autre salle de bain, un wc, et un bureau donnant accès aux combles de 30 m2 au sol avec 3 vélux, le tout sur 420 m2 de terrain arboré et fleuri sans aucun vis-à-vis, un chalet avec atelier et abris bois pour les bricoleurs, il y a aussi une alarme et des volets électriques pour votre confort. Cette maison habitable de suite est idéale pour une famille aimant jardiner et profitez de tous les espaces sans se gêner , il y aura de l'espace pour tout le monde. Contactez-moi

Ville : Villeneuve-Saint-Georges
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94190
Coordonnées : 48.745314, 2.453119
Total : 422 392
Prix d'acquisition : 359 900
Travaux : 33 700
Valeur du bien : 393 600
Frais de notaire : 28 792
Coût estimé : 28 792
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 150
Loyer prédit : 14.53€/m²/mois
Fourchette : 11.21€ - 18.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 2179€/mois
Loyer annuel estimé : 26146€/an
Fourchette totale : 1681€ - 2824€/mois
Fourchette annuelle : 20177€ - 33882€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 679,26 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :401 888
Prix d'achat :359 900
Décote à l'achat :-41 988 (-10.4%)
Marge achat-revente :-20 504€ (-5.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :422 392
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 110,07€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :123,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 233,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :210 627,78
Coût de l'assurance :36 959,30
Taxe foncière : 2 614,62€/an
Soit par mois : 217,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 178,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 451,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-272,30€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 240 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire et du lavabo, installation d'un nouveau WC, carrelage complet des murs et du sol, réfection de la plomberie et de l'électricité (prises, éclairage, VMC), peinture.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants, mise aux normes de la plomberie et de l'électricité si nécessaire, peinture et finitions.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique, ajout de prises si nécessaire.
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise à jour
Vérification de l'état de la tuyauterie et des évacuations, remplacement si nécessaire.
Quantité: toute la maison
Raison: Assurer le bon fonctionnement de la plomberie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 700(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1000€/m² = 10000€ (incluant remplacement éléments, plomberie, électricité, peinture, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 48 m² × 75€/m² = 3600€ (incluant matériaux et pose, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 200
    Mise aux normes électricité: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (incluant vérification, ajout de prises, main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale:3 000
    Mise à jour plomberie: 1 maison × 3000€ = 3000€ (incluant vérification, remplacement si nécessaire, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 179 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 146 €/an
Calcul : 2 179 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 514 €/an
Base de calcul : Emprunt de 422 392 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 478 €/an
Calcul : 123 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 615 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 307
Revenus locatifs : +26 146
Charges déductibles : -52 307
Résultat foncier Année 1 : -26 161(Déficit de 26 161 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 15 461
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 607 €/an
Revenus locatifs : +26 146
Charges déductibles : -18 607
Résultat foncier Années 2+ : 7 539 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 15461.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 359 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 233 935(65% de 359 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 507 €/an
Calcul : 233 935 € × 3,636% = 8 507
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 14652 32114 528-26 17510 700 €15 475 €15 475 €
226 66918 24014 1478 430--7 045 €
327 20317 84413 7519 358---
427 74717 43513 34210 311---
528 30217 01212 91911 290---
628 86816 57312 48012 294---
729 44516 11912 02613 326---
830 03415 64911 55614 385---
930 63415 16211 06915 472---
1031 24714 65810 56516 589---
1131 87214 13710 04417 735---
1232 51013 5969 50318 913---
1333 16013 0378 94420 123---
1433 82312 4588 36521 365---
1534 49911 8587 76522 641---
1635 18911 2387 14523 952---
1735 89310 5956 50225 298---
1836 6119 9305 83726 681---
1937 3439 2415 14828 103---
2038 0908 5274 43429 563---
2138 8527 7893 69631 063---
2239 6297 0242 93132 605---
2340 4226 2322 13934 189---
2441 2305 4131 32035 817---
2542 0554 56447137 491---
TOTAL837 471346 653210 628490 81910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 490 819
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 146 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 491 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 491-3 210+8 701
2+5 4910+5 491
3+5 491+694+4 797
4+5 491+3 093+2 398
5+5 491+3 387+2 104
6+5 491+3 688+1 803
7+5 491+3 998+1 493
8+5 491+4 315+1 176
9+5 491+4 642+849
10+5 491+4 977+514
11+5 491+5 321+170
12+5 491+5 674-183
13+5 491+6 037-546
14+5 491+6 409-918
15+5 491+6 792-1 301
16+5 491+7 186-1 695
17+5 491+7 589-2 098
18+5 491+8 004-2 513
19+5 491+8 431-2 940
20+5 491+8 869-3 378
21+5 491+9 319-3 828
22+5 491+9 781-4 290
23+5 491+10 257-4 766
24+5 491+10 745-5 254
25+5 491+11 247-5 756
Total+137 275+147 246+-9 971
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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