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Vente immeuble de rapport

VilleGuéret (23)
Surface203
Coût Total240 500
Loyer Annuel22 687
Rentabilité9.43%
Cashflow/mois+424
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 200 000 €
Surface : 203 m²
Prix au m² : 985,22 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

6 appartements – 200 000 € Immeuble composé de 6 logements, répartis en deux entrées distinctes : Première entrée Rez‑de‑chaussée : • 1 appartement T2 (chambre au 1er étage) • 1 studio • 2 caves Deuxième entrée 1er étage : • 1 appartement T1 2e étage : • 2 appartements T1 bis + grenier Entrée indépendante 1 appartement T1 à rénover entièrement Répartition des logements 1 studio – DPE C 2 T1 – DPE C et 1 à rénover 2 T1 bis – DPE C et D 1 T2 – DPE D Chaque logement dispose de son chauffage électrique individuel, offrant autonomie et simplicité de gestion. Les rénovations principales ont été réalisées entre 2016 et 2019. Un appartement T1 reste à rénover. L’immeuble présente un DPE global : D.

Je peux vous transmettre le dossier complet ainsi qu’une vidéo de présentation sur demande.

Ville : Guéret
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23000
Coordonnées : 46.172770, 1.870470
Total : 240 500
Prix d'acquisition : 200 000
Travaux : 24 500
Valeur du bien : 224 500
Frais de notaire : 16 000
Coût estimé : 16 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 203
Loyer prédit : 9.31€/m²/mois
Fourchette : 7.53€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1891€/mois
Loyer annuel estimé : 22687€/an
Fourchette totale : 1528€ - 2339€/mois
Fourchette annuelle : 18338€ - 28069€/an
Rentabilité brute :9.43%
Fourchette de rentabilité :7.62% - 11.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 073,17 €/m²
Basé sur :105 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 854
Prix d'achat :200 000
Décote à l'achat :-17 854 (-8.2%)
Marge achat-revente :-22 646€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :240 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 207,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :70,15€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 278,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :121 861,80
Coût de l'assurance :21 043,75
Taxe foncière : 2 268,75€/an
Soit par mois : 189,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 890,62€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 467,08€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :423,54€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement des chauffages électriques individuels par des systèmes plus efficaces (ex: radiateurs basse consommation ou pompe à chaleur) pour les appartements avec DPE D.
Quantité: 6 systèmes pour 6 appartements
Raison: DPE D - Immeuble avec plusieurs appartements, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification des éléments fonctionnels.
Quantité: 1 cuisine (environ 10 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres avec revêtement de sol et peinture.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon avec peinture si nécessaire.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500(121 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:9 000
    Pompe à chaleur air-eau: 6 systèmes × 1500€/système = 9000€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:6 000
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant peinture et vérification des éléments fonctionnels)
  • Salle de bain - Rénovation:4 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (remplacement sanitaires et carrelage inclus)
  • Chambres - Rénovation:4 500
    Revêtement de sol et peinture: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (revêtement et peinture inclus)
  • Salon - Rafraîchissement:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (rafraîchissement léger inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Guéret (coefficient 0.8 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 9 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 891 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 687 €/an
Calcul : 1 891 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 384 €/an
Base de calcul : Emprunt de 240 500 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 842 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 269 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 994
Revenus locatifs : +22 687
Charges déductibles : -35 994
Résultat foncier Année 1 : -13 307(Déficit de 13 307 €)
Imputable sur revenu global : 13 307
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 494 €/an
Revenus locatifs : +22 687
Charges déductibles : -11 494
Résultat foncier Années 2+ : 11 193 €/an
Prix d'achat du bien : 200 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 130 000(65% de 200 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 727 €/an
Calcul : 130 000 € × 3,636% = 4 727
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 68736 0028 392-13 31513 315 €--
223 14111 2838 17311 858---
323 60411 0567 94612 548---
424 07610 8217 71113 255---
524 55810 5787 46713 980---
625 04910 3267 21514 723---
725 55010 0656 95415 485---
826 0619 7946 68416 267---
926 5829 5146 40317 068---
1027 1149 2246 11317 890---
1127 6568 9235 81218 733---
1228 2098 6115 50119 598---
1328 7738 2895 17820 484---
1429 3497 9554 84421 394---
1529 9367 6084 49822 327---
1630 5347 2504 13923 285---
1731 1456 8783 76824 267---
1831 7686 4933 38325 275---
1932 4036 0952 98426 309---
2033 0515 6822 57127 370---
2133 7125 2542 14428 458---
2234 3874 8111 70029 576---
2335 0744 3521 24130 722---
2435 7763 87676631 899---
2536 4913 38427333 108---
TOTAL726 687224 124121 862502 56313 315Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 994
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 502 563
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 687 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 764 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 764-3 994+8 758
2+4 764+3 557+1 207
3+4 764+3 764+1 000
4+4 764+3 976+788
5+4 764+4 194+570
6+4 764+4 417+347
7+4 764+4 646+118
8+4 764+4 880-116
9+4 764+5 120-356
10+4 764+5 367-603
11+4 764+5 620-856
12+4 764+5 879-1 115
13+4 764+6 145-1 381
14+4 764+6 418-1 654
15+4 764+6 698-1 934
16+4 764+6 985-2 221
17+4 764+7 280-2 516
18+4 764+7 582-2 818
19+4 764+7 893-3 129
20+4 764+8 211-3 447
21+4 764+8 538-3 774
22+4 764+8 873-4 109
23+4 764+9 217-4 453
24+4 764+9 570-4 806
25+4 764+9 932-5 168
Total+119 100+150 769+-31 669
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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