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Mairie de Lormont - Appartement T3 bis - 72m2

Bien expiré
VilleLormont (33)
Surface72
Coût Total1 256 440
Loyer Annuel10 679
Rentabilité0.85%
Cashflow/mois-5 768
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 133 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 847,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Balcon, Chauffage au gaz

Votre agence Laforêt Bordeaux vous propose, dans le vieux Lormont, à proximité du tram A, des écoles et des commerces, au 3ème étage d'une résidence calme et sécurisée, ce bel appartement T4 de 72m² traversant et lumineux.

Il se compose d'une entrée avec placard de rangement desservant buanderie, belle pièce de vie lumineuse donnant sur un balcon avec vue dégagée, une cuisine avec un accès à une loggia, de trois chambres d'une salle de bains et de WC indépendants.

Côté stationnement, vous bénéficiez d'un placement libre à l'avant de la résidence, pratique pour les visiteurs et d'une place privative extérieure.

Pour les investisseurs, un loyer mensuel de 900€ peut être mis en place offrant une rentabilité à 8%.

Ce bien saura séduire les familles ou investisseurs à la recherche d'un appartement spacieux et fonctionnel.

Pour plus d'informations ou organiser une visite, contactez-nous !

Ville : Lormont
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33310
Coordonnées : 44.880818, -0.522640
Total : 1 256 440
Prix d'acquisition : 133 000
Travaux : 1 112 800
Valeur du bien : 1 245 800
Frais de notaire : 10 640
Coût estimé : 10 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72
Loyer prédit : 12.36€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 14.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 890€/mois
Loyer annuel estimé : 10679€/an
Fourchette totale : 763€ - 1037€/mois
Fourchette annuelle : 9161€ - 12447€/an
Rentabilité brute :0.85%
Fourchette de rentabilité :0.73% - 0.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :1 256 440
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :6 129,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :355,99€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 6 485,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :582 402,58
Coût de l'assurance :106 797,40
Taxe foncière : 1 067,85€/an
Soit par mois : 88,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 889,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 6 657,78€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-5 767,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 141 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'existant) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique possible
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 1/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :1 112 800(15 456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 081 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système pour 72 m² × 15 000€ (moyenne) = 15 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Menuiseries:6 800
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ (moyenne) = 5 600€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 000€ (moyenne) = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12 000€ (moyenne) = 12 000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000
    Rénovation complète chambres: 45 m² × 200€/m² (moyenne) = 9 000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lormont. Les prix incluent la main d'œuvre. Les estimations sont basées sur des moyennes du marché.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 1 091 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 890 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 679 €/an
Calcul : 890 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 40 429 €/an
Base de calcul : Emprunt de 1 256 440 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 4 272 €/an
Calcul : 356 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 068 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 1 112 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 1 159 568
Revenus locatifs : +10 679
Charges déductibles : -1 159 568
Résultat foncier Année 1 : -1 148 890(Déficit de 1 148 890 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 1 127 490
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 46 768 €/an
Revenus locatifs : +10 679
Charges déductibles : -46 768
Résultat foncier Années 2+ : -36 090 €/an(Déficit de 36 090 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 1097739.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 133 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 86 450(65% de 133 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 144 €/an
Calcul : 86 450 € × 3,636% = 3 144
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 6791 159 60840 469-1 148 93021 400 €1 127 530 €1 127 530 €
210 89245 71339 374-34 8216 340 €28 482 €1 156 011 €
311 11044 58238 243-33 4726 340 €27 133 €1 183 144 €
411 33243 41437 074-32 0826 340 €25 742 €1 208 886 €
511 55942 20735 867-30 6486 340 €24 308 €1 233 194 €
611 79040 96034 620-29 1706 340 €22 830 €1 256 024 €
712 02639 67133 331-27 6456 340 €21 306 €1 277 330 €
812 26638 34032 000-26 0746 340 €19 734 €1 297 064 €
912 51236 96530 625-24 4536 340 €18 114 €1 315 178 €
1012 76235 54429 205-22 7836 340 €16 443 €1 331 621 €
1113 01734 07727 737-21 0606 340 €14 720 €1 346 341 €
1213 27732 56126 221-19 2836 340 €12 944 €231 755 €
1313 54330 99424 655-17 4526 340 €11 112 €214 385 €
1413 81429 37623 037-15 5636 340 €9 223 €196 475 €
1514 09027 70521 365-13 6156 340 €7 275 €178 008 €
1614 37225 97819 638-11 6066 340 €5 266 €158 966 €
1714 65924 19317 854-9 5346 340 €3 194 €139 330 €
1814 95222 35016 011-7 3986 340 €1 058 €119 083 €
1915 25220 44614 106-5 1955 195 €-99 349 €
2015 55718 47912 139-2 9222 922 €-81 235 €
2115 86816 44710 107-579579 €-64 792 €
2216 18514 3478 0071 838--48 234 €
2316 50912 1785 8384 331--32 797 €
2416 8399 9373 5976 902--19 115 €
2517 1767 6221 2839 553--7 240 €
TOTAL342 0361 853 695582 403-1 511 659137 871Report final : 7 240

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 41 361
Déficit reportable à l'issue du prêt : 7 240
Ce déficit pourra être imputé sur vos futurs revenus fonciers pendant 10 ans
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -1 511 659
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 679 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 242 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 242-6 420+8 662
2+2 242-1 902+4 144
3+2 242-1 902+4 144
4+2 242-1 902+4 144
5+2 242-1 902+4 144
6+2 242-1 902+4 144
7+2 242-1 902+4 144
8+2 242-1 902+4 144
9+2 242-1 902+4 144
10+2 242-1 902+4 144
11+2 242-1 902+4 144
12+2 242-1 902+4 144
13+2 242-1 902+4 144
14+2 242-1 902+4 144
15+2 242-1 902+4 144
16+2 242-1 902+4 144
17+2 242-1 902+4 144
18+2 242-1 902+4 144
19+2 242-1 558+3 800
20+2 242-877+3 119
21+2 242-174+2 416
22+2 2420+2 242
23+2 2420+2 242
24+2 2420+2 242
25+2 2420+2 242
Total+56 050-41 361+97 411
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 119 jours
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