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Maison à vendre

VilleBeauvoir-sur-Mer (85)
Surface188
Coût Total312 584
Loyer Annuel19 628
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-146
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 226 800 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 206,38 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, 5 chambres, Entrée séparée, 8 parkings: Box de stationnement, Garage, 6 parkings, Balcon, Jardin, Terrasse

Maison à vendre à Beauvoir-sur-Mer - Idéal investissement ou projet familial

Située à Beauvoir-sur-Mer, cette maison bénéficie d'un emplacement privilégié, à proximité du centre-bourg, des commerces, des écoles.

Cette maison offre la possibilité de créer deux logements indépendants, idéale pour un projet locatif, une résidence principale avec complément de revenus ou pour accueillir famille et amis.

À l'étage : Vous découvrirez trois chambres, une cuisine aménagée, une pièce de vie lumineuse, une salle de bains ainsi qu'un balcon.

Au rez-de-chaussée : Un second espace de vie comprenant deux chambres, une pièce de vie lumineuse, une cuisine aménagée et une salle d'eau.

Chaque niveau dispose de son entrée indépendante, garantissant autonomie et confort. Un garage avec cave complète l'ensemble.

Le tout est implanté sur une parcelle d'environ 800 m², offrant un bel espace extérieur. Une opportunité rare à Beauvoir-sur-Mer, idéale pour investisseurs ou projet familial multi-générationnel.

Service de conciergerie offert par votre agence.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : (5.49 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Beauvoir-sur-Mer
Département : Vendée
Région : Pays de la Loire
Code postal : 85230
Coordonnées : 46.895730, -2.084860
Total : 312 584
Prix d'acquisition : 226 800
Travaux : 67 640
Valeur du bien : 294 440
Frais de notaire : 18 144
Coût estimé : 18 144
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 7.21€ - 10.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1636€/mois
Loyer annuel estimé : 19628€/an
Fourchette totale : 1355€ - 1974€/mois
Fourchette annuelle : 16264€ - 23687€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 7.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 775 €/m²
Basé sur :48 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :521 700
Prix d'achat :226 800
Décote à l'achat :-294 900 (-56.5%)
Marge achat-revente :209 116€ (40.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 584
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 526,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :91,17€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 617,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :145 389,12
Coût de l'assurance :27 351,10
Taxe foncière : 1 962,76€/an
Soit par mois : 163,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 635,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 781,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-145,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais datée, besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3.5/5 - Bon état général mais rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 640(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 040
    Isolation toiture: 188 m² × 80€/m² = 15040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 800
    Fenêtres double vitrage: 23 fenêtres × 600€ = 13800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 600
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 9600€ = 9600€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 000
    Cuisine complète: 1 cuisine × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200
    Parquet flottant: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Beauvoir-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 40 840✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 636 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 628 €/an
Calcul : 1 636 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 584 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 094 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 963 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 640
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 80 786
Revenus locatifs : +19 628
Charges déductibles : -80 786
Résultat foncier Année 1 : -61 158(Déficit de 61 158 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 758
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 146 €/an
Revenus locatifs : +19 628
Charges déductibles : -13 146
Résultat foncier Années 2+ : 6 482 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39758.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 226 800
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 147 420(65% de 226 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 361 €/an
Calcul : 147 420 € × 3,636% = 5 361
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 62880 79610 099-61 16821 400 €39 768 €39 768 €
220 02012 8839 8267 137--32 631 €
320 42112 6019 5447 820--24 812 €
420 82912 3109 2538 519--16 292 €
521 24612 0098 9529 237--7 056 €
621 67011 6988 6419 973---
722 10411 3778 32010 727---
822 54611 0457 98811 501---
922 99710 7027 64512 295---
1023 45710 3487 29113 109---
1123 9269 9816 92513 945---
1224 4049 6036 54614 801---
1324 8939 2126 15615 680---
1425 3908 8095 75216 582---
1525 8988 3925 33517 507---
1626 4167 9614 90418 456---
1726 9457 5154 45819 429---
1827 4837 0553 99820 428---
1928 0336 5803 52321 453---
2028 5946 0893 03222 505---
2129 1665 5812 52423 584---
2229 7495 0572 00024 692---
2330 3444 5151 45825 829---
2430 9513 95589926 995---
2531 5703 37732028 193---
TOTAL628 678289 449145 389339 22921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 339 229
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 628 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 122 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 122-6 420+10 542
2+4 1220+4 122
3+4 1220+4 122
4+4 1220+4 122
5+4 1220+4 122
6+4 122+875+3 247
7+4 122+3 218+904
8+4 122+3 450+672
9+4 122+3 689+433
10+4 122+3 933+189
11+4 122+4 183-61
12+4 122+4 440-318
13+4 122+4 704-582
14+4 122+4 975-853
15+4 122+5 252-1 130
16+4 122+5 537-1 415
17+4 122+5 829-1 707
18+4 122+6 128-2 006
19+4 122+6 436-2 314
20+4 122+6 752-2 630
21+4 122+7 075-2 953
22+4 122+7 408-3 286
23+4 122+7 749-3 627
24+4 122+8 099-3 977
25+4 122+8 458-4 336
Total+103 050+101 769+1 281
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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