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Immeuble - Lorient Merville - 85m²

VilleLorient (56)
Surface85m²
Coût Total210 300€
Loyer Annuel14 876€
Rentabilité7.07%
Cashflow/mois+27€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 764,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m²

Quartier Merville Immeuble à usage commercial sur 3 niveaux : - Rdc 35m² : local commercial/professionnel -1er étage 25m² : local commercial/professionnel - 2ème étage mansardé 25m² (au sol) : bureaux - cave 25m² - cour à l'arrière de l'immeuble Le local commercial en Rdc est protégé et ne peut pas être transformé en appartement. Possibilité de transformer les 1er et 2eme étages en un 2pièces en duplex avec accès indépendant depuis la voie publique. Ce bien s'adapte parfaitement pour un acquéreur recherchant un investissement locatif ou un local commercial/professionnel avec un logement. Honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur en sus du prix de vente : 14400 euros Ttc. Plus d'informations sur demande.

Ville : Lorient
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56100
Coordonnées : 47.750070, -3.366290
Total : 210 300€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 48 300€
Valeur du bien : 198 300€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 14.58€/m²/mois
Fourchette : 11.93€ - 17.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1240€/mois
Loyer annuel estimé : 14876€/an
Fourchette totale : 1014€ - 1515€/mois
Fourchette annuelle : 12172€ - 18181€/an
Rentabilité brute :7.07%
Fourchette de rentabilité :5.79% - 8.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 666,67 €/m²
Basé sur :567 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 667 €
Prix d'achat :150 000 €
Décote à l'achat :-76 667€ (-33.8%)
Marge achat-revente :16 367€ (7.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :210 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 027,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :61,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 088,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 814,77€
Coût de l'assurance :18 401,25€
Taxe foncière : 1 487,64€/an
Soit par mois : 123,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 239,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 212,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :27,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Immeuble - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo cuisine, état moyen présumé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo salle de bain, état moyen présumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre avec papier peint rayé, état correct mais vieillissant
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 - Salon lumineux avec parquet, murs en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :48 300 €(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 30€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lorient (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 240 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 876 €/an
Calcul : 1 240 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 788 €/an
Base de calcul : Emprunt de 210 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 736 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 488 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 48 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 311 €
Revenus locatifs : +14 876 €
Charges déductibles : -57 311 €
Résultat foncier Année 1 : -42 435 €(Déficit de 42 435 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 035 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 011 €/an
Revenus locatifs : +14 876 €
Charges déductibles : -9 011 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21035.01 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 876 €57 318 €6 794 €-42 442 €21 400 €21 042 €21 042 €
215 174 €8 835 €6 611 €6 339 €--14 702 €
315 477 €8 645 €6 421 €6 833 €--7 870 €
415 787 €8 449 €6 225 €7 338 €--532 €
516 103 €8 246 €6 023 €7 856 €---
616 425 €8 037 €5 814 €8 388 €---
716 753 €7 821 €5 597 €8 932 €---
817 088 €7 598 €5 374 €9 491 €---
917 430 €7 367 €5 143 €10 063 €---
1017 779 €7 129 €4 905 €10 650 €---
1118 134 €6 882 €4 659 €11 252 €---
1218 497 €6 628 €4 404 €11 869 €---
1318 867 €6 365 €4 141 €12 502 €---
1419 244 €6 093 €3 870 €13 151 €---
1519 629 €5 813 €3 589 €13 816 €---
1620 022 €5 523 €3 299 €14 499 €---
1720 422 €5 223 €3 000 €15 199 €---
1820 831 €4 914 €2 690 €15 917 €---
1921 247 €4 594 €2 370 €16 653 €---
2021 672 €4 263 €2 040 €17 409 €---
2122 106 €3 922 €1 698 €18 184 €---
2222 548 €3 569 €1 346 €18 978 €---
2322 999 €3 205 €981 €19 794 €---
2423 459 €2 828 €605 €20 630 €---
2523 928 €2 439 €216 €21 489 €---
TOTAL476 496 €201 707 €97 815 €274 789 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 274 789 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 876 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 124 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 124 €-6 420 €+9 544 €
2+3 124 €0 €+3 124 €
3+3 124 €0 €+3 124 €
4+3 124 €0 €+3 124 €
5+3 124 €+2 197 €+927 €
6+3 124 €+2 516 €+608 €
7+3 124 €+2 680 €+444 €
8+3 124 €+2 847 €+277 €
9+3 124 €+3 019 €+105 €
10+3 124 €+3 195 €-71 €
11+3 124 €+3 376 €-252 €
12+3 124 €+3 561 €-437 €
13+3 124 €+3 751 €-627 €
14+3 124 €+3 945 €-821 €
15+3 124 €+4 145 €-1 021 €
16+3 124 €+4 350 €-1 226 €
17+3 124 €+4 560 €-1 436 €
18+3 124 €+4 775 €-1 651 €
19+3 124 €+4 996 €-1 872 €
20+3 124 €+5 223 €-2 099 €
21+3 124 €+5 455 €-2 331 €
22+3 124 €+5 694 €-2 570 €
23+3 124 €+5 938 €-2 814 €
24+3 124 €+6 189 €-3 065 €
25+3 124 €+6 447 €-3 323 €
Total+78 100 €+82 437 €+-4 337 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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