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Maison de ville un garage et un jardin

VilleMoissac (82)
Surface149m²
Coût Total207 000€
Loyer Annuel15 161€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+38€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 142 000 €
Surface : 149 m²
Prix au m² : 953,02 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

En EXCLUSIVITE PRIX EN BAISSE et belle opportunité maison située dans un environnement calme et recherché, cette maison R+1 construite en 1964, propose de beaux volumes et un fort potentiel . Dès l'entrée, vous serez accueillis par un hall spacieux menant à un salon / séjour lumineux, idéal pour les moments en famille. La cuisine , laisse libre cours à votre imagination pour la personnaliser selon vos envies. son coin nuit dispose de quatre grandes chambres une salle d'eau et un WC . Une véranda complète ce niveau, permettant de profiter du jardin en toute saison. Le rez-de-jardin également à de nombreuses possibilités avec deux chambres supplémentaires, une salle d'eau , un second WC ainsi qu'un vaste cellier buanderie et un grand garage. Implantée sur une parcelle de 614 m², cette maison dispose d'un agréable jardin arboré et clôturé à aménager selon vos goûts. Votre mandataire immobilier LEDIL IMMOBILIER Fernando Rodriguez . À visiter rapidement ! : 06 31 62 27 38

Annonce rédigée et publiée par un agent mandataire. Référence de l'annonce : FR_8363 Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acquéreur soit 5.19% TTC du prix du bien hors honoraires. Prix hors honoraires : 135 000 € Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site de Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://ledil.immo/honoraires

Ville : Moissac
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82200
Coordonnées : 44.099814, 1.096133
Total : 207 000€
Prix d'acquisition : 142 000€
Travaux : 53 640€
Valeur du bien : 195 640€
Frais de notaire : 11 360€
Coût estimé : 11 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 149m²
Loyer prédit : 8.48€/m²/mois
Fourchette : 6.83€ - 10.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 1263€/mois
Loyer annuel estimé : 15161€/an
Fourchette totale : 1018€ - 1568€/mois
Fourchette annuelle : 12220€ - 18810€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 336,05 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :199 071 €
Prix d'achat :142 000 €
Décote à l'achat :-57 071€ (-28.7%)
Marge achat-revente :-7 929€ (-4.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 038,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :60,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 098,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 553,74€
Coût de l'assurance :18 112,50€
Taxe foncière : 1 516,13€/an
Soit par mois : 126,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 263,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 225,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 149 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 19 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessite une rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et carrelage de la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage) pour toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans toutes les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - couloir nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 640 €(360 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 940€
    Isolation combles: 149 m² × 60€/m² = 8940€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:11 400€
    Fenêtres double vitrage: 19 fenêtres × 600€ = 11400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 500€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Revêtement sol chambres: 50 m² × 120€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 50 m² × 30€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rafraîchissement peinture:600€
    Peinture salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Rafraîchissement peinture:200€
    Peinture couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Moissac (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 340€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 263 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 161 €/an
Calcul : 1 263 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 195 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 000 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 724 €/an
Calcul : 60 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 516 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 640 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 076 €
Revenus locatifs : +15 161 €
Charges déductibles : -63 076 €
Résultat foncier Année 1 : -47 915 €(Déficit de 47 915 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 515 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 436 €/an
Revenus locatifs : +15 161 €
Charges déductibles : -9 436 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 725 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26514.67 € reporté.
Prix d'achat du bien : 142 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 300 €(65% de 142 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 356 €/an
Calcul : 92 300 € × 3,636% = 3 356 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 161 €63 083 €7 202 €-47 921 €21 400 €26 521 €26 521 €
215 464 €9 255 €7 014 €6 210 €--20 311 €
315 774 €9 060 €6 819 €6 714 €--13 597 €
416 089 €8 858 €6 617 €7 232 €--6 366 €
516 411 €8 649 €6 408 €7 762 €---
616 739 €8 432 €6 191 €8 307 €---
717 074 €8 208 €5 967 €8 866 €---
817 416 €7 975 €5 735 €9 440 €---
917 764 €7 735 €5 494 €10 029 €---
1018 119 €7 485 €5 245 €10 634 €---
1118 481 €7 227 €4 987 €11 254 €---
1218 851 €6 960 €4 719 €11 891 €---
1319 228 €6 683 €4 442 €12 545 €---
1419 613 €6 396 €4 155 €13 217 €---
1520 005 €6 099 €3 858 €13 906 €---
1620 405 €5 791 €3 550 €14 614 €---
1720 813 €5 472 €3 232 €15 341 €---
1821 229 €5 142 €2 901 €16 087 €---
1921 654 €4 800 €2 559 €16 854 €---
2022 087 €4 446 €2 205 €17 641 €---
2122 529 €4 079 €1 838 €18 450 €---
2222 979 €3 699 €1 458 €19 281 €---
2323 439 €3 305 €1 064 €20 134 €---
2423 908 €2 897 €657 €21 010 €---
2524 386 €2 475 €234 €21 911 €---
TOTAL485 620 €214 209 €104 554 €271 410 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 271 410 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 161 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 184 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 184 €-6 420 €+9 604 €
2+3 184 €0 €+3 184 €
3+3 184 €0 €+3 184 €
4+3 184 €0 €+3 184 €
5+3 184 €+419 €+2 765 €
6+3 184 €+2 492 €+692 €
7+3 184 €+2 660 €+524 €
8+3 184 €+2 832 €+352 €
9+3 184 €+3 009 €+175 €
10+3 184 €+3 190 €-6 €
11+3 184 €+3 376 €-192 €
12+3 184 €+3 567 €-383 €
13+3 184 €+3 764 €-580 €
14+3 184 €+3 965 €-781 €
15+3 184 €+4 172 €-988 €
16+3 184 €+4 384 €-1 200 €
17+3 184 €+4 602 €-1 418 €
18+3 184 €+4 826 €-1 642 €
19+3 184 €+5 056 €-1 872 €
20+3 184 €+5 292 €-2 108 €
21+3 184 €+5 535 €-2 351 €
22+3 184 €+5 784 €-2 600 €
23+3 184 €+6 040 €-2 856 €
24+3 184 €+6 303 €-3 119 €
25+3 184 €+6 573 €-3 389 €
Total+79 600 €+81 423 €+-1 823 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 50 jours
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