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MAISON INDIVIDUELLE 132m2 SUR TERRAIN CLOS 1010m2

VilleVitry-le-Croisé (10)
Surface132
Coût Total184 950
Loyer Annuel10 770
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-162
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 135 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 022,73 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Dans un charmant village au cœur du vignoble de la Côte des Bar, l’Agence Julie LALLEMENT vous propose cette maison lumineuse de 132m2 habitables sur un terrain de 1010m2.

Au Rez de Chaussée un couloir dessert la cuisine équipée, la pièce de vie avec porte fenêtres ouvrant sur l’extérieur, une chambre, une salle de bain avec douche italienne meuble-vasque et sèche-serviettes, un WC, de nombreux placards de rangement.

Au 1er étage, un palier dessert 3 chambres, une salle de bain avec baignoire et meuble double-vasque, un WC.

Une cave, une grange, sur un terrain de 1010m2 complètent ce bien.

Chauffage et production eau chaude : fioul Le DPE a été réalisé le 22/05/2025.

Les honoraires sont à la charge de l’acquéreur.

Coordonnées du Médiateur de la Consommation : CM2C, 49 Rue de Ponthieu, 75008 PARIS Téléphone : [Coordonnées masquées], mail : [Coordonnées masquées] Selon l’article L.223-2 du Code de la Consommation, vous êtes informés de votre droit de vous Inscrire sur la liste d’opposition au démarchage téléphonique.

Ville : Vitry-le-Croisé
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10110
Coordonnées : 48.146300, 4.564160
Total : 184 950
Prix d'acquisition : 135 000
Travaux : 39 150
Valeur du bien : 174 150
Frais de notaire : 10 800
Coût estimé : 10 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132
Loyer prédit : 6.80€/m²/mois
Fourchette : 5.43€ - 8.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10770€/an
Fourchette totale : 716€ - 1124€/mois
Fourchette annuelle : 8598€ - 13492€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :768,75 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :101 475
Prix d'achat :135 000
Décote à l'achat :+33 525 (+33.0%)
Marge achat-revente :-83 475€ (-82.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :184 950
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :916,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :53,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 969,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 854,15
Coût de l'assurance :16 183,12
Taxe foncière : 1 077,02€/an
Soit par mois : 89,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 897,51€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 059,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-162,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au fioul
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière fioul par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état, rafraîchissement léger recommandé
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement de la baignoire et meuble double-vasque
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise à jour nécessaire pour moderniser l'espace
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et mise à jour des finitions dans la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour moderniser l'espace
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour moderniser l'espace
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - mise à jour nécessaire pour la sécurité
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Vérification et mise à niveau de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 132 m²
Raison: Normes de plomberie - assurer le bon fonctionnement des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 150(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:2 400
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:1 500
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salon:750
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€
  • Électricité:1 500
    Tableau électrique: 1 tableau = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Plomberie:10 000
    Mise à niveau plomberie: 132 m² × 70€/m² = 9240€, Main d'œuvre: 760€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vitry-le-Croisé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 770 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 208 €/an
Base de calcul : Emprunt de 184 950 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 647 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 077 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 150
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 083
Revenus locatifs : +10 770
Charges déductibles : -47 083
Résultat foncier Année 1 : -36 313(Déficit de 36 313 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 913
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 933 €/an
Revenus locatifs : +10 770
Charges déductibles : -7 933
Résultat foncier Années 2+ : 2 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14912.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 135 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 750(65% de 135 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 191 €/an
Calcul : 87 750 € × 3,636% = 3 191
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 77047 0896 214-36 31821 400 €14 918 €14 918 €
210 9867 7746 0493 212--11 707 €
311 2057 6035 8793 602--8 104 €
411 4297 4265 7024 003--4 101 €
511 6587 2445 5194 414---
611 8917 0555 3304 836---
712 1296 8595 1355 270---
812 3726 6574 9325 715---
912 6196 4484 7236 171---
1012 8716 2314 5076 640---
1113 1296 0074 2837 122---
1213 3915 7754 0517 616---
1313 6595 5363 8118 123---
1413 9325 2883 5638 645---
1514 2115 0313 3079 180---
1614 4954 7663 0419 730---
1714 7854 4912 76710 294---
1815 0814 2072 48310 874---
1915 3823 9132 18911 469---
2015 6903 6091 88512 081---
2116 0043 2951 57012 709---
2216 3242 9691 24513 355---
2316 6502 63390814 018---
2416 9832 28456014 699---
2517 3231 92420015 399---
TOTAL344 971172 11389 854172 85921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 172 859
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 770 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 262 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 262-6 420+8 682
2+2 2620+2 262
3+2 2620+2 262
4+2 2620+2 262
5+2 262+94+2 168
6+2 262+1 451+811
7+2 262+1 581+681
8+2 262+1 714+548
9+2 262+1 851+411
10+2 262+1 992+270
11+2 262+2 137+125
12+2 262+2 285-23
13+2 262+2 437-175
14+2 262+2 593-331
15+2 262+2 754-492
16+2 262+2 919-657
17+2 262+3 088-826
18+2 262+3 262-1 000
19+2 262+3 441-1 179
20+2 262+3 624-1 362
21+2 262+3 813-1 551
22+2 262+4 006-1 744
23+2 262+4 205-1 943
24+2 262+4 410-2 148
25+2 262+4 620-2 358
Total+56 550+51 858+4 692
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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