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Appartement à vendre

VilleMulhouse (68)
Surface56.7m²
Coût Total102 472€
Loyer Annuel6 918€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-19€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 900 €
Surface : 56.7 m²
Prix au m² : 1 215,17 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À découvrir, cet appartement pratique de 57m² au rez-de-chaussée d'un immeuble situé rue de Sochaux à Mulhouse. Ce logement propose 3 pièces bien distribuées, une cuisine, une salle d'eau et un WC séparé. Avantage appréciable : un balcon pour profiter de l'extérieur et une cave en sous-sol pour vos rangements. Situé dans le secteur des Coteaux à Mulhouse, ce bien offre un rapport qualité-prix intéressant avec tous les services essentiels à proximité. Idéal pour un premier achat à budget maîtrisé ou pour un investisseur cherchant un rendement attractif. L'accessibilité en rez-de-chaussée et la configuration fonctionnelle constituent de réels atouts pour ce bien. Une opportunité à considérer pour qui cherche un logement abordable dans le secteur !

Ville : Mulhouse
Département : Haut-Rhin
Région : Grand Est
Code postal : 68200
Coordonnées : 47.739108, 7.299105
Total : 102 472€
Prix d'acquisition : 68 900€
Travaux : 28 060€
Valeur du bien : 96 960€
Frais de notaire : 5 512€
Coût estimé : 5 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56.7m²
Loyer prédit : 10.17€/m²/mois
Fourchette : 7.81€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 577€/mois
Loyer annuel estimé : 6918€/an
Fourchette totale : 443€ - 750€/mois
Fourchette annuelle : 5317€ - 9002€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.19% - 8.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 472€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :507,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 537,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 783,91€
Coût de l'assurance :8 966,30€
Taxe foncière : 691,83€/an
Soit par mois : 57,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 576,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 595,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,54€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 293 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 56.7 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 060 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10500€ = 10500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mulhouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 577 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 918 €/an
Calcul : 577 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 440 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 472 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 692 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 550 €
Revenus locatifs : +6 918 €
Charges déductibles : -32 550 €
Résultat foncier Année 1 : -25 632 €(Déficit de 25 632 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 4 232 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 490 €/an
Revenus locatifs : +6 918 €
Charges déductibles : -4 490 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 428 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 4231.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 785 €(65% de 68 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 629 €/an
Calcul : 44 785 € × 3,636% = 1 629 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 918 €32 554 €3 443 €-25 635 €21 400 €4 235 €4 235 €
27 057 €4 402 €3 352 €2 655 €--1 581 €
37 198 €4 308 €3 257 €2 890 €---
47 342 €4 210 €3 159 €3 132 €---
57 489 €4 108 €3 058 €3 380 €---
67 638 €4 004 €2 953 €3 635 €---
77 791 €3 895 €2 845 €3 896 €---
87 947 €3 783 €2 733 €4 164 €---
98 106 €3 667 €2 617 €4 438 €---
108 268 €3 547 €2 497 €4 721 €---
118 433 €3 423 €2 373 €5 010 €---
128 602 €3 295 €2 244 €5 307 €---
138 774 €3 162 €2 112 €5 612 €---
148 950 €3 025 €1 974 €5 925 €---
159 129 €2 883 €1 832 €6 246 €---
169 311 €2 736 €1 685 €6 576 €---
179 497 €2 583 €1 533 €6 914 €---
189 687 €2 426 €1 376 €7 261 €---
199 881 €2 263 €1 213 €7 618 €---
2010 079 €2 095 €1 044 €7 984 €---
2110 280 €1 921 €870 €8 360 €---
2210 486 €1 740 €690 €8 746 €---
2310 695 €1 554 €503 €9 142 €---
2410 909 €1 361 €310 €9 549 €---
2511 128 €1 161 €111 €9 966 €---
TOTAL221 594 €104 106 €49 784 €117 488 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 117 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 918 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 453 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 453 €-6 420 €+7 873 €
2+1 453 €0 €+1 453 €
3+1 453 €+393 €+1 060 €
4+1 453 €+940 €+513 €
5+1 453 €+1 014 €+439 €
6+1 453 €+1 090 €+363 €
7+1 453 €+1 169 €+284 €
8+1 453 €+1 249 €+204 €
9+1 453 €+1 332 €+121 €
10+1 453 €+1 416 €+37 €
11+1 453 €+1 503 €-50 €
12+1 453 €+1 592 €-139 €
13+1 453 €+1 684 €-231 €
14+1 453 €+1 777 €-324 €
15+1 453 €+1 874 €-421 €
16+1 453 €+1 973 €-520 €
17+1 453 €+2 074 €-621 €
18+1 453 €+2 178 €-725 €
19+1 453 €+2 285 €-832 €
20+1 453 €+2 395 €-942 €
21+1 453 €+2 508 €-1 055 €
22+1 453 €+2 624 €-1 171 €
23+1 453 €+2 743 €-1 290 €
24+1 453 €+2 865 €-1 412 €
25+1 453 €+2 990 €-1 537 €
Total+36 325 €+35 246 €+1 079 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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