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Achat appartement

Bien expiré
VilleMarseille 13e (13)
Surface79m²
Coût Total171 320€
Loyer Annuel13 428€
Rentabilité7.84%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 000 €
Surface : 79 m²
Prix au m² : 1 759,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 80 m², 4 pièces

Human Immobilier Marseille 11 vous propose en exclusivité ce spacieux appartement de type 4 d'une surface de 79 m² situé au 4e étage avec ascenseur au sein de la résidence Fondacle à proximité immédiate de toutes les commodités (commerces, écoles, transports).

L'appartement se compose d'un séjour lumineux, de trois grandes chambres, d'une cuisine indépendante, d'une salle de bains ainsi que de toilettes séparés.

Le bien est en bon état général et ne nécessite aucun travaux. Vous bénéficierez également de stationnement libre au sein de la résidence offrant praticité et confort au quotidien. Un balcon de 13 m2 vient compléter le bien.

Ce bien représente une belle opportunité pour une famille ou des primo-accédants à la recherche d'un logement fonctionnel, lumineux et bien situé.

Taxe foncière : 1 460 € Charges de copropriété : 276 € / mois Honoraires à la charge de l'acquéreur Visite virtuelle

Pour plus d'informations ou pour organiser une visite, contactez Johanna BRUNEAU (5.95 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 250 lots (Procédure en cours).

Charges annuelles : 3318.00 euros. Johanna BRUNEAU (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 879 769 586 - Marseille.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.321592, 5.451126
Total : 171 320€
Prix d'acquisition : 139 000€
Travaux : 21 200€
Valeur du bien : 160 200€
Frais de notaire : 11 120€
Coût estimé : 11 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 79m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1119€/mois
Loyer annuel estimé : 13428€/an
Fourchette totale : 874€ - 1433€/mois
Fourchette annuelle : 10488€ - 17192€/an
Rentabilité brute :7.84%
Fourchette de rentabilité :6.12% - 10.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :845,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.37%
Assurance emprunteur :51,40€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 897,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 411,06€
Coût de l'assurance :15 418,80€
Taxe foncière : 1 460,00€/an
Soit par mois : 121,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 276,00€/mois
Soit par an : 3 312,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 119,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 294,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-175,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et fonctionnels
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes électriques
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à vérifier et mettre à jour

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 200 €(268 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 1000€/m² = 10000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€
  • Chambres:5 700€
    Rénovation chambres (3 pièces): 30 m² × 190€/m² = 5700€, Main d'œuvre: incluse
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau électrique = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué pour les cuisines et rénovations). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 119 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 428 €/an
Calcul : 1 119 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 700 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 320 € à 3.37% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 617 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 460 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 312 €/an
Calcul : 276 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 289 €
Revenus locatifs : +13 428 €
Charges déductibles : -32 289 €
Résultat foncier Année 1 : -18 860 €(Déficit de 18 860 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 160 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 089 €/an
Revenus locatifs : +13 428 €
Charges déductibles : -11 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 340 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8160.25 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 350 €(65% de 139 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 285 €/an
Calcul : 90 350 € × 3,636% = 3 285 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 428 €32 294 €5 705 €-18 866 €10 700 €8 166 €8 166 €
213 697 €10 942 €5 553 €2 755 €--5 411 €
313 971 €10 785 €5 396 €3 186 €--2 225 €
414 250 €10 622 €5 233 €3 628 €---
514 535 €10 454 €5 065 €4 082 €---
614 826 €10 280 €4 891 €4 546 €---
715 122 €10 100 €4 711 €5 023 €---
815 425 €9 914 €4 525 €5 511 €---
915 733 €9 721 €4 332 €6 012 €---
1016 048 €9 522 €4 133 €6 526 €---
1116 369 €9 316 €3 927 €7 053 €---
1216 696 €9 103 €3 714 €7 593 €---
1317 030 €8 883 €3 494 €8 147 €---
1417 371 €8 655 €3 266 €8 716 €---
1517 718 €8 420 €3 031 €9 299 €---
1618 073 €8 176 €2 787 €9 897 €---
1718 434 €7 924 €2 535 €10 510 €---
1818 803 €7 663 €2 275 €11 139 €---
1919 179 €7 394 €2 005 €11 785 €---
2019 562 €7 115 €1 726 €12 447 €---
2119 954 €6 827 €1 438 €13 127 €---
2220 353 €6 529 €1 140 €13 824 €---
2320 760 €6 220 €832 €14 539 €---
2421 175 €5 901 €513 €15 274 €---
2521 599 €5 572 €183 €16 027 €---
TOTAL430 111 €238 330 €82 411 €191 781 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 781 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 820 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 820 €-3 210 €+6 030 €
2+2 820 €0 €+2 820 €
3+2 820 €0 €+2 820 €
4+2 820 €+421 €+2 399 €
5+2 820 €+1 224 €+1 596 €
6+2 820 €+1 364 €+1 456 €
7+2 820 €+1 507 €+1 313 €
8+2 820 €+1 653 €+1 167 €
9+2 820 €+1 804 €+1 016 €
10+2 820 €+1 958 €+862 €
11+2 820 €+2 116 €+704 €
12+2 820 €+2 278 €+542 €
13+2 820 €+2 444 €+376 €
14+2 820 €+2 615 €+205 €
15+2 820 €+2 790 €+30 €
16+2 820 €+2 969 €-149 €
17+2 820 €+3 153 €-333 €
18+2 820 €+3 342 €-522 €
19+2 820 €+3 536 €-716 €
20+2 820 €+3 734 €-914 €
21+2 820 €+3 938 €-1 118 €
22+2 820 €+4 147 €-1 327 €
23+2 820 €+4 362 €-1 542 €
24+2 820 €+4 582 €-1 762 €
25+2 820 €+4 808 €-1 988 €
Total+70 500 €+57 534 €+12 966 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 283 jours
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