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Duplex à vendre

VillePlombières-les-Bains (88)
Surface94m²
Coût Total92 740€
Loyer Annuel6 998€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 78 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 829,79 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/3 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Jardin, Belle vue, Exposition sud-ouest, Interphone, Non meublé

Appartement en duplex de 4-5 pièces – 2 rue du Chevalier de Boufflers – Plombières-les-Bains (88370)

  • Petite copropriété
  • Appartement en bon état
  • Jardin privatif
  • Débarras au rez-de-chaussée
  • Belle exposition et vue dégagée sur Plombières-les-Bains

Merci de bien vouloir me faire parvenir un sms en indiquant qu'il s'agit de l'appartement de ''Plombières-les-Bains''. Je reviendrai vite vers pour vous en dire davantage et vous transmettre le password de la visite virtuelle.

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À très bientôt, Vincent DESHAYES Réseau Capifrance

. Nombre de lots de la copropriété : 2, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel)(Eau froide, enlèvement des ordures) : 480 euros soit 40 euros par mois, avec Syndic Bénévole. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°823 810 296 - Greffe de NANCY) Vincent DESHAYES Entrepreneur Individuel Réf.967805

Ville : Plombières-les-Bains
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88370
Coordonnées : 47.964469, 6.457523
Total : 92 740€
Prix d'acquisition : 78 000€
Travaux : 8 500€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 6 240€
Coût estimé : 6 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 6.20€/m²/mois
Fourchette : 4.70€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 583€/mois
Loyer annuel estimé : 6998€/an
Fourchette totale : 442€ - 769€/mois
Fourchette annuelle : 5305€ - 9232€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :5.72% - 9.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 081,4 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :101 652 €
Prix d'achat :78 000 €
Décote à l'achat :-23 652€ (-23.3%)
Marge achat-revente :8 912€ (8.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :92 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,27€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :27,05€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 492,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :46 842,09€
Coût de l'assurance :8 114,75€
Taxe foncière : 699,84€/an
Soit par mois : 58,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 40,00€/mois
Soit par an : 480,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 583,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 590,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-7,44€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 94 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 94 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 500 €(90 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8500€ = 8500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plombières-les-Bains (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 583 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Calcul : 583 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 224 €/an
Base de calcul : Emprunt de 92 740 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 325 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 700 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 480 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 228 €
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -13 228 €
Résultat foncier Année 1 : -6 230 €(Déficit de 6 230 €)
Imputable sur revenu global : 6 230 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 728 €/an
Revenus locatifs : +6 998 €
Charges déductibles : -4 728 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 270 €/an
Prix d'achat du bien : 78 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 50 700 €(65% de 78 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 844 €/an
Calcul : 50 700 € × 3,636% = 1 844 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 998 €13 231 €3 227 €-6 233 €6 233 €--
27 138 €4 647 €3 142 €2 492 €---
37 281 €4 559 €3 055 €2 722 €---
47 427 €4 469 €2 965 €2 958 €---
57 575 €4 375 €2 871 €3 200 €---
67 727 €4 278 €2 774 €3 448 €---
77 881 €4 178 €2 673 €3 703 €---
88 039 €4 074 €2 569 €3 965 €---
98 200 €3 966 €2 461 €4 234 €---
108 364 €3 854 €2 350 €4 509 €---
118 531 €3 739 €2 234 €4 792 €---
128 702 €3 619 €2 114 €5 083 €---
138 876 €3 495 €1 990 €5 381 €---
149 053 €3 366 €1 862 €5 687 €---
159 234 €3 233 €1 729 €6 001 €---
169 419 €3 095 €1 591 €6 324 €---
179 607 €2 952 €1 448 €6 655 €---
189 799 €2 804 €1 300 €6 995 €---
199 995 €2 651 €1 147 €7 344 €---
2010 195 €2 492 €988 €7 703 €---
2110 399 €2 328 €824 €8 071 €---
2210 607 €2 158 €653 €8 450 €---
2310 819 €1 981 €477 €8 838 €---
2411 036 €1 799 €294 €9 237 €---
2511 256 €1 609 €105 €9 647 €---
TOTAL224 160 €92 953 €46 842 €131 207 €6 233 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 870 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 131 207 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 998 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 470 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 470 €-1 870 €+3 340 €
2+1 470 €+747 €+723 €
3+1 470 €+816 €+654 €
4+1 470 €+887 €+583 €
5+1 470 €+960 €+510 €
6+1 470 €+1 035 €+435 €
7+1 470 €+1 111 €+359 €
8+1 470 €+1 190 €+280 €
9+1 470 €+1 270 €+200 €
10+1 470 €+1 353 €+117 €
11+1 470 €+1 438 €+32 €
12+1 470 €+1 525 €-55 €
13+1 470 €+1 614 €-144 €
14+1 470 €+1 706 €-236 €
15+1 470 €+1 800 €-330 €
16+1 470 €+1 897 €-427 €
17+1 470 €+1 997 €-527 €
18+1 470 €+2 099 €-629 €
19+1 470 €+2 203 €-733 €
20+1 470 €+2 311 €-841 €
21+1 470 €+2 421 €-951 €
22+1 470 €+2 535 €-1 065 €
23+1 470 €+2 651 €-1 181 €
24+1 470 €+2 771 €-1 301 €
25+1 470 €+2 894 €-1 424 €
Total+36 750 €+39 362 €+-2 612 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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