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Duplex à vendre

VilleGabarret (40)
Surface74.1m²
Coût Total83 480€
Loyer Annuel6 030€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois+20€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 46 000 €
Surface : 74.1 m²
Prix au m² : 620,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, 2 chambres, calme

Sur GABARRET ,venez découvrir cet appartement T3 en duplex de 74 m² avec tout les commerces à proximité. Il dispose au rez de chaussée d'une grande pièce de vie avec cuisine ouverte et à l'étage , deux chambres , un wc et une salle de bains. A découvrir vite! JULIEN CASTETS (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Gabarret
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40310
Coordonnées : 43.983760, 0.006749
Total : 83 480€
Prix d'acquisition : 46 000€
Travaux : 33 800€
Valeur du bien : 79 800€
Frais de notaire : 3 680€
Coût estimé : 3 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74.1m²
Loyer prédit : 6.78€/m²/mois
Fourchette : 5.20€ - 8.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 503€/mois
Loyer annuel estimé : 6030€/an
Fourchette totale : 385€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 4621€ - 7870€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.54% - 9.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 524,29 €/m²
Basé sur :79 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :112 950 €
Prix d'achat :46 000 €
Décote à l'achat :-66 950€ (-59.3%)
Marge achat-revente :29 470€ (26.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :411,23€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,87€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 432,10€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 890,50€
Coût de l'assurance :6 261,00€
Taxe foncière : 603,02€/an
Soit par mois : 50,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 502,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 482,36€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :20,16€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 303 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74.1 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise aux normes de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols des chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - murs des chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 800 €(456 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1000€/m² = 5000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gabarret (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 503 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Calcul : 503 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 761 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 480 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 250 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 603 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 414 €
Revenus locatifs : +6 030 €
Charges déductibles : -37 414 €
Résultat foncier Année 1 : -31 384 €(Déficit de 31 384 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 984 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 614 €/an
Revenus locatifs : +6 030 €
Charges déductibles : -3 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 416 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9984.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 46 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 29 900 €(65% de 46 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 087 €/an
Calcul : 29 900 € × 3,636% = 1 087 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 030 €37 417 €2 763 €-31 387 €21 400 €9 987 €9 987 €
26 151 €3 543 €2 690 €2 608 €--7 379 €
36 274 €3 467 €2 613 €2 807 €--4 572 €
46 399 €3 388 €2 534 €3 012 €--1 560 €
56 527 €3 306 €2 453 €3 221 €---
66 658 €3 222 €2 368 €3 436 €---
76 791 €3 134 €2 281 €3 657 €---
86 927 €3 044 €2 190 €3 883 €---
97 065 €2 951 €2 097 €4 115 €---
107 207 €2 854 €2 001 €4 353 €---
117 351 €2 754 €1 901 €4 597 €---
127 498 €2 651 €1 798 €4 847 €---
137 648 €2 544 €1 691 €5 103 €---
147 801 €2 434 €1 580 €5 367 €---
157 957 €2 320 €1 466 €5 637 €---
168 116 €2 202 €1 348 €5 914 €---
178 278 €2 080 €1 226 €6 198 €---
188 444 €1 954 €1 100 €6 490 €---
198 613 €1 823 €970 €6 789 €---
208 785 €1 688 €835 €7 097 €---
218 961 €1 549 €695 €7 412 €---
229 140 €1 405 €551 €7 735 €---
239 323 €1 255 €402 €8 067 €---
249 509 €1 101 €248 €8 408 €---
259 699 €942 €88 €8 757 €---
TOTAL193 149 €95 027 €39 890 €98 122 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 030 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 266 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 266 €-6 420 €+7 686 €
2+1 266 €0 €+1 266 €
3+1 266 €0 €+1 266 €
4+1 266 €0 €+1 266 €
5+1 266 €+498 €+768 €
6+1 266 €+1 031 €+235 €
7+1 266 €+1 097 €+169 €
8+1 266 €+1 165 €+101 €
9+1 266 €+1 234 €+32 €
10+1 266 €+1 306 €-40 €
11+1 266 €+1 379 €-113 €
12+1 266 €+1 454 €-188 €
13+1 266 €+1 531 €-265 €
14+1 266 €+1 610 €-344 €
15+1 266 €+1 691 €-425 €
16+1 266 €+1 774 €-508 €
17+1 266 €+1 859 €-593 €
18+1 266 €+1 947 €-681 €
19+1 266 €+2 037 €-771 €
20+1 266 €+2 129 €-863 €
21+1 266 €+2 224 €-958 €
22+1 266 €+2 321 €-1 055 €
23+1 266 €+2 420 €-1 154 €
24+1 266 €+2 522 €-1 256 €
25+1 266 €+2 627 €-1 361 €
Total+31 650 €+29 437 €+2 213 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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