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Maison à vendre

Bien expiré
VilleHoudan (78)
Surface173.7m²
Coût Total389 672€
Loyer Annuel29 072€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+174€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 173.7 m²
Prix au m² : 1 698,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cheminée, Salon (total 60 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, Exposition sud-est, Pas de balcon

Dans un écrin de verdure et en bout d'impasse, maison de charme à restaurer de 173 m² environ et sur un terrain arboré de 1710 m². Entrée, wc invités, espace buanderie et salle de bains, 2 chambres de plain-pied, cuisine, séjour principal avec cheminée et salon d'hiver cathédral et vitré (pour un total de 60 m²) vers la terrasse et le jardin, ou vaste espace de réception en réunissant les 2 salons. Accès à l'étage par 2 escaliers distincts (par l'entrée et par le séjour), paliers et dégagements, chambre et espace parental 22 m² comprenant grande chambre et salle d'eau. Derrière un grand portail se cache cette charmante cour paysagée, garage, et un grand jardin arboré, totalement à l'abri des regards, et avec vue sur les prés à chevaux dans le fond du terrain. Dans les Yvelines, à moins de 5 minutes de Houdan et d'une grande zone commerciale, tous les petits commerces proches, tout comme la gare et l'axe N12. Dans un environnement champêtre..

Ville : Houdan
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.795426, 1.598465
Total : 389 672€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 71 072€
Valeur du bien : 366 072€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 173.7m²
Loyer prédit : 13.95€/m²/mois
Fourchette : 10.96€ - 17.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 2423€/mois
Loyer annuel estimé : 29072€/an
Fourchette totale : 1904€ - 3083€/mois
Fourchette annuelle : 22845€ - 36996€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :5.86% - 9.49%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 402,69 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :591 047 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :-296 047€ (-50.1%)
Marge achat-revente :201 375€ (34.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :389 672€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 909,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :97,42€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 006,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :183 100,91€
Coût de l'assurance :29 225,40€
Taxe foncière : 2 907,17€/an
Soit par mois : 242,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 422,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 248,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :173,71€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 315 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 173.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 173.7 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: 1 cuisine
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 60 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 072 €(409 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:10 922€
    Isolation combles perdus: 173.7 m² × 60€/m² = 10422€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:13 650€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 13650€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:19 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 900€/fenêtre = 18900€, Main d'œuvre: 600€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 10000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 40€/m² = 2400€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Houdan (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 44 072€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 423 €/mois
Revenus locatifs annuels : 29 072 €/an
Calcul : 2 423 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 12 693 €/an
Base de calcul : Emprunt de 389 672 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 169 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 907 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 072 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 87 842 €
Revenus locatifs : +29 072 €
Charges déductibles : -87 842 €
Résultat foncier Année 1 : -58 770 €(Déficit de 58 770 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 370 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 770 €/an
Revenus locatifs : +29 072 €
Charges déductibles : -16 770 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 302 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37369.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
129 072 €87 854 €12 706 €-58 782 €21 400 €37 382 €37 382 €
229 653 €16 440 €12 364 €13 213 €--24 169 €
330 246 €16 087 €12 010 €14 160 €--10 010 €
430 851 €15 721 €11 645 €15 130 €---
531 468 €15 344 €11 268 €16 124 €---
632 097 €14 954 €10 878 €17 144 €---
732 739 €14 551 €10 475 €18 189 €---
833 394 €14 134 €10 058 €19 260 €---
934 062 €13 703 €9 627 €20 359 €---
1034 743 €13 258 €9 182 €21 485 €---
1135 438 €12 798 €8 722 €22 640 €---
1236 147 €12 323 €8 247 €23 824 €---
1336 870 €11 832 €7 756 €25 038 €---
1437 607 €11 324 €7 248 €26 283 €---
1538 359 €10 799 €6 723 €27 560 €---
1639 127 €10 257 €6 181 €28 870 €---
1739 909 €9 696 €5 620 €30 213 €---
1840 707 €9 117 €5 041 €31 590 €---
1941 522 €8 518 €4 442 €33 003 €---
2042 352 €7 900 €3 823 €34 452 €---
2143 199 €7 260 €3 184 €35 939 €---
2244 063 €6 599 €2 523 €37 464 €---
2344 944 €5 916 €1 840 €39 028 €---
2445 843 €5 210 €1 134 €40 633 €---
2546 760 €4 481 €404 €42 279 €---
TOTAL931 174 €356 077 €183 101 €575 097 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 575 097 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 29 072 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 105 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 105 €-6 420 €+12 525 €
2+6 105 €0 €+6 105 €
3+6 105 €0 €+6 105 €
4+6 105 €+1 536 €+4 569 €
5+6 105 €+4 837 €+1 268 €
6+6 105 €+5 143 €+962 €
7+6 105 €+5 457 €+648 €
8+6 105 €+5 778 €+327 €
9+6 105 €+6 108 €-3 €
10+6 105 €+6 445 €-340 €
11+6 105 €+6 792 €-687 €
12+6 105 €+7 147 €-1 042 €
13+6 105 €+7 511 €-1 406 €
14+6 105 €+7 885 €-1 780 €
15+6 105 €+8 268 €-2 163 €
16+6 105 €+8 661 €-2 556 €
17+6 105 €+9 064 €-2 959 €
18+6 105 €+9 477 €-3 372 €
19+6 105 €+9 901 €-3 796 €
20+6 105 €+10 336 €-4 231 €
21+6 105 €+10 782 €-4 677 €
22+6 105 €+11 239 €-5 134 €
23+6 105 €+11 708 €-5 603 €
24+6 105 €+12 190 €-6 085 €
25+6 105 €+12 684 €-6 579 €
Total+152 625 €+172 529 €+-19 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 76 jours
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