Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 5 pièces 87 m2 proche centre ville

VilleValenton (94)
Surface87m²
Coût Total193 742€
Loyer Annuel17 718€
Rentabilité9.15%
Cashflow/mois+278€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 608,05 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Au sol Gaz Collectif, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

À découvrir : bel appartement 5 pièces situé au 4e et dernier étage, offrant une belle luminosité et une agréable sensation d’espace grâce à son emplacement en hauteur et à son absence de vis-à-vis.

Idéalement situé à proximité du centre-ville, des commerces, du marché et des transports, cet appartement bénéficie d’un environnement pratique au quotidien.

L’appartement dispose également d’une cave, d’une place de parking privative ainsi que d’un local vélo, des prestations particulièrement appréciables en ville.

Les travaux d’isolation et d’étanchéité de la toiture ont été réalisés en 2026, apportant un véritable atout en matière de confort et de pérennité de l’immeuble.

Isolation et étanchéité de la toiture réalisées en 2026 Proche du centre-ville Commerces et marché à proximité Transports facilement accessibles Un bien adapté aussi bien à un primo-accédant qu'à un investisseur

Un appartement offrant un excellent compromis entre emplacement, luminosité, tranquillité et potentiel d’investissement. À visiter sans tarder ! - https://arthurimmo-files-production.s3.fr-par.scw.cloud/public/Q9ik6KVtWvGQcYNJ6sDrDsib2Od109kxFbctjzEh.pdf

Ville : Valenton
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94460
Coordonnées : 48.740720, 2.468269
Total : 193 742€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 42 650€
Valeur du bien : 182 550€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 16.97€/m²/mois
Fourchette : 14.10€ - 20.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 1477€/mois
Loyer annuel estimé : 17718€/an
Fourchette totale : 1227€ - 1777€/mois
Fourchette annuelle : 14721€ - 21325€/an
Rentabilité brute :9.15%
Fourchette de rentabilité :7.60% - 11.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 781,25 €/m²
Basé sur :25 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 969 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-102 069€ (-42.2%)
Marge achat-revente :48 227€ (19.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :193 742€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :973,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :77,50€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 050,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :98 169,43€
Coût de l'assurance :23 249,04€
Taxe foncière : 1 771,81€/an
Soit par mois : 147,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 476,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 198,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :278,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 268 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 87 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes, y compris un nouveau plan de travail et électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, et carrelage.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais décoration vieillissante
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon pour rafraîchir l'apparence.
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais décoration vieillissante
EntréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement des placards intégrés dans l'entrée.
Quantité: entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - entrée nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 650 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 400€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 400€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 300€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:10 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 8000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 250€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 50€/m² = 1250€
  • Entrée - Rafraîchissement:300€
    Peinture murs et plafonds: 5 m² × 60€/m² = 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valenton (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 477 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 718 €/an
Calcul : 1 477 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 193 742 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 930 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 772 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 650 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 105 €
Revenus locatifs : +17 718 €
Charges déductibles : -52 105 €
Résultat foncier Année 1 : -34 387 €(Déficit de 34 387 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 987 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 455 €/an
Revenus locatifs : +17 718 €
Charges déductibles : -9 455 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 263 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12987.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 718 €52 112 €6 760 €-34 394 €21 400 €12 994 €12 994 €
218 072 €9 285 €6 584 €8 787 €--4 207 €
318 434 €9 103 €6 401 €9 331 €---
418 803 €8 913 €6 212 €9 889 €---
519 179 €8 717 €6 016 €10 461 €---
619 562 €8 514 €5 813 €11 048 €---
719 953 €8 304 €5 602 €11 649 €---
820 352 €8 086 €5 384 €12 266 €---
920 760 €7 860 €5 158 €12 899 €---
1021 175 €7 626 €4 925 €13 548 €---
1121 598 €7 384 €4 682 €14 214 €---
1222 030 €7 133 €4 431 €14 897 €---
1322 471 €6 873 €4 172 €15 597 €---
1422 920 €6 604 €3 902 €16 316 €---
1523 379 €6 325 €3 623 €17 053 €---
1623 846 €6 036 €3 334 €17 810 €---
1724 323 €5 737 €3 035 €18 586 €---
1824 810 €5 427 €2 725 €19 383 €---
1925 306 €5 106 €2 404 €20 200 €---
2025 812 €4 773 €2 071 €21 039 €---
2126 328 €4 429 €1 727 €21 900 €---
2226 855 €4 072 €1 370 €22 783 €---
2327 392 €3 702 €1 000 €23 690 €---
2427 940 €3 319 €617 €24 621 €---
2528 498 €2 922 €220 €25 576 €---
TOTAL567 515 €208 364 €98 169 €359 151 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 359 151 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 718 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 721 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 721 €-6 420 €+10 141 €
2+3 721 €0 €+3 721 €
3+3 721 €+1 537 €+2 184 €
4+3 721 €+2 967 €+754 €
5+3 721 €+3 138 €+583 €
6+3 721 €+3 314 €+407 €
7+3 721 €+3 495 €+226 €
8+3 721 €+3 680 €+41 €
9+3 721 €+3 870 €-149 €
10+3 721 €+4 064 €-343 €
11+3 721 €+4 264 €-543 €
12+3 721 €+4 469 €-748 €
13+3 721 €+4 679 €-958 €
14+3 721 €+4 895 €-1 174 €
15+3 721 €+5 116 €-1 395 €
16+3 721 €+5 343 €-1 622 €
17+3 721 €+5 576 €-1 855 €
18+3 721 €+5 815 €-2 094 €
19+3 721 €+6 060 €-2 339 €
20+3 721 €+6 312 €-2 591 €
21+3 721 €+6 570 €-2 849 €
22+3 721 €+6 835 €-3 114 €
23+3 721 €+7 107 €-3 386 €
24+3 721 €+7 386 €-3 665 €
25+3 721 €+7 673 €-3 952 €
Total+93 025 €+107 745 €+-14 720 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →