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appartement vente 4 pieces saint memmie 86m2

VilleSaint-Memmie (51)
Surface86m²
Coût Total161 020€
Loyer Annuel9 277€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-240€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 1 267,44 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

APPARTEMENT SAINT-MEMMIE

Idéalement situé à Saint-Memmie, particulier ou investisseur ne loupez pas cette opportunité.

Cet appartement lumineux vous offre une entrée, un salon séjour spacieux ,deux chambres, une cuisine séparée aménagée et équipée, une salle d'eau et un toilette . (Possibilité de créer une 3 ème chambre)

Un box sécurisé est attribué avec l'appartement pour faciliter le stationnement de votre véhicule en toute tranquillité. Un cave privative complète ce bien ainsi qu'une cour commune

Ne manquez pas cette opportunité sur le marché immobilier de Saint-Memmie Vous souhaiter plus de renseignements et planifier une visite n'hésitez pas à me contacter par téléphone .

La presente annonce immobiliere vise 3 lots situés dans une copropriété de 12 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 83.33€ par mois (soit 1000 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Alexandra Mautrait mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Reims sous le numéro 518267000, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Memmie
Département : Marne
Région : Grand Est
Code postal : 51470
Total : 161 020€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 43 300€
Valeur du bien : 152 300€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 8.99€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 773€/mois
Loyer annuel estimé : 9277€/an
Fourchette totale : 611€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7335€ - 11733€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.56% - 7.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 245,49 €/m²
Basé sur :58 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :107 112 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :+1 888€ (+1.8%)
Marge achat-revente :-53 908€ (-50.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 020€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :788,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :64,41€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 852,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 404,95€
Coût de l'assurance :19 322,40€
Taxe foncière : 927,71€/an
Soit par mois : 77,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 83,33€/mois
Soit par an : 999,96€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 773,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 013,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-240,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 260 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation des murs, sol, électricité et peinture
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en état mauvais nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 300 €(503 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie, électricité, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Rénovation lourde:4 000€
    Rénovation chambres: 2 chambres (20 m²) × 200€/m² = 4000€ (incluant peinture, électricité et main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:3 000€
    Rénovation salon: 1 salon (20 m²) × 150€/m² = 3000€ (incluant peinture, électricité et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Memmie (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 773 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 277 €/an
Calcul : 773 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 229 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 020 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 773 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 928 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 000 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 230 €
Revenus locatifs : +9 277 €
Charges déductibles : -51 230 €
Résultat foncier Année 1 : -41 953 €(Déficit de 41 953 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 553 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 930 €/an
Revenus locatifs : +9 277 €
Charges déductibles : -7 930 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 347 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20552.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 277 €51 235 €5 234 €-41 958 €21 400 €20 558 €20 558 €
29 463 €7 794 €5 093 €1 669 €--18 889 €
39 652 €7 648 €4 947 €2 004 €--16 885 €
49 845 €7 497 €4 797 €2 348 €--14 537 €
510 042 €7 342 €4 641 €2 700 €--11 837 €
610 243 €7 181 €4 480 €3 062 €--8 776 €
710 448 €7 015 €4 314 €3 433 €--5 343 €
810 656 €6 843 €4 142 €3 814 €--1 529 €
910 870 €6 665 €3 965 €4 204 €---
1011 087 €6 482 €3 781 €4 605 €---
1111 309 €6 292 €3 592 €5 016 €---
1211 535 €6 096 €3 396 €5 438 €---
1311 766 €5 894 €3 193 €5 872 €---
1412 001 €5 685 €2 984 €6 316 €---
1512 241 €5 469 €2 768 €6 772 €---
1612 486 €5 245 €2 545 €7 241 €---
1712 736 €5 014 €2 314 €7 721 €---
1812 990 €4 776 €2 075 €8 214 €---
1913 250 €4 529 €1 829 €8 721 €---
2013 515 €4 274 €1 574 €9 241 €---
2113 785 €4 011 €1 311 €9 774 €---
2214 061 €3 739 €1 038 €10 322 €---
2314 342 €3 458 €757 €10 884 €---
2414 629 €3 167 €467 €11 462 €---
2514 922 €2 867 €166 €12 055 €---
TOTAL297 149 €186 219 €75 405 €110 930 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 930 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 948 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 948 €-6 420 €+8 368 €
2+1 948 €0 €+1 948 €
3+1 948 €0 €+1 948 €
4+1 948 €0 €+1 948 €
5+1 948 €0 €+1 948 €
6+1 948 €0 €+1 948 €
7+1 948 €0 €+1 948 €
8+1 948 €0 €+1 948 €
9+1 948 €+803 €+1 145 €
10+1 948 €+1 382 €+566 €
11+1 948 €+1 505 €+443 €
12+1 948 €+1 632 €+316 €
13+1 948 €+1 761 €+187 €
14+1 948 €+1 895 €+53 €
15+1 948 €+2 032 €-84 €
16+1 948 €+2 172 €-224 €
17+1 948 €+2 316 €-368 €
18+1 948 €+2 464 €-516 €
19+1 948 €+2 616 €-668 €
20+1 948 €+2 772 €-824 €
21+1 948 €+2 932 €-984 €
22+1 948 €+3 097 €-1 149 €
23+1 948 €+3 265 €-1 317 €
24+1 948 €+3 439 €-1 491 €
25+1 948 €+3 616 €-1 668 €
Total+48 700 €+33 279 €+15 421 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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