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Maison 2 pièces 41 m²

Bien expiré
VilleCoulonges (86)
Surface41m²
Coût Total52 695€
Loyer Annuel3 382€
Rentabilité6.42%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 30 000 €
Surface : 41 m²
Prix au m² : 731,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 2 pièces 41 m² - Maison À Vendre sur Coulonges-Les-Herolles

Venez découvrir cette charmante maison de vacances, nichée au cœur d'un village paisible et verdoyant ! Au rez-de-chaussée, une belle pièce de vie lumineuse s'ouvre sur une agréable terrasse avec une vue dégagée — l'endroit parfait pour profiter des beaux jours. Vous y trouverez également une salle d'eau et des toilettes. À l'étage, un espace bureau en enfilade mène à une chambre cosy, idéale pour vos séjours au calme. Une dépendance vient compléter ce bien et offre de multiples possibilités d'aménagement selon vos besoins.

L'assainissement a été entièrement refait à neuf en 2024, vous garantissant confort et tranquillité. À noter : la maison ne dispose pas de système de chauffage, un vrai atout pour ceux qui souhaitent l'équiper selon leurs préférences ! Référence agence : 1152 Référence annonce : O421-0QP-57N Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 25 000 €

Ville : Coulonges
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86290
Coordonnées : 46.441760, 1.170112
Total : 52 695€
Prix d'acquisition : 30 000€
Travaux : 20 295€
Valeur du bien : 50 295€
Frais de notaire : 2 400€
Coût estimé : 2 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 41m²
Loyer prédit : 6.87€/m²/mois
Fourchette : 5.29€ - 8.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 282€/mois
Loyer annuel estimé : 3382€/an
Fourchette totale : 217€ - 366€/mois
Fourchette annuelle : 2602€ - 4395€/an
Rentabilité brute :6.42%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :52 695€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :260,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :14,93€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 275,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :25 600,78€
Coût de l'assurance :4 479,08€
Taxe foncière : 338,17€/an
Soit par mois : 28,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 281,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 304,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-22,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Installation système
Installation d'un système de chauffage (ex: pompe à chaleur air/eau ou chaudière à condensation) car la maison ne dispose pas de chauffage.
Quantité: 1 système pour 41 m²
Raison: DPE F - Maison - Nécessaire pour améliorer le confort et respecter les normes énergétiques.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: salle de bain complète (~4 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la chambre avec peinture, revêtement de sol et amélioration de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (~9 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre nécessitant des améliorations.
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation du salon avec peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon complet (~12 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 295 €(495 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Cuisine:1 000€
    Cuisine complète entrée de gamme: 1 cuisine × 5 000€ = 5 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 4 m² × 750€/m² = 3 000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambre:1 795€
    Peinture chambre: 9 m² × 30€/m² = 270€, Revêtement de sol: 9 m² × 25€/m² = 225€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 300€, Main d'œuvre: 840€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Coulonges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 282 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 382 €/an
Calcul : 282 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 1 769 €/an
Base de calcul : Emprunt de 52 695 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 179 €/an
Calcul : 15 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 338 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 295 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 581 €
Revenus locatifs : +3 382 €
Charges déductibles : -22 581 €
Résultat foncier Année 1 : -19 199 €(Déficit de 19 199 €)
Imputable sur revenu global : 19 199 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 286 €/an
Revenus locatifs : +3 382 €
Charges déductibles : -2 286 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 096 €/an
Prix d'achat du bien : 30 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 500 €(65% de 30 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 709 €/an
Calcul : 19 500 € × 3,636% = 709 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 382 €22 583 €1 771 €-19 201 €19 201 €--
23 449 €2 241 €1 724 €1 208 €---
33 518 €2 192 €1 675 €1 326 €---
43 589 €2 142 €1 625 €1 447 €---
53 660 €2 090 €1 573 €1 571 €---
63 734 €2 036 €1 519 €1 698 €---
73 808 €1 980 €1 463 €1 828 €---
83 885 €1 923 €1 405 €1 962 €---
93 962 €1 863 €1 346 €2 099 €---
104 041 €1 801 €1 284 €2 240 €---
114 122 €1 738 €1 220 €2 385 €---
124 205 €1 672 €1 154 €2 533 €---
134 289 €1 603 €1 086 €2 686 €---
144 375 €1 533 €1 015 €2 842 €---
154 462 €1 459 €942 €3 003 €---
164 551 €1 384 €867 €3 167 €---
174 642 €1 306 €788 €3 337 €---
184 735 €1 225 €707 €3 510 €---
194 830 €1 141 €624 €3 689 €---
204 926 €1 054 €537 €3 872 €---
215 025 €965 €447 €4 060 €---
225 126 €872 €355 €4 253 €---
235 228 €776 €259 €4 452 €---
245 333 €677 €160 €4 656 €---
255 439 €574 €57 €4 865 €---
TOTAL108 317 €58 829 €25 601 €49 488 €19 201 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 5 760 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 488 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+710 €-5 760 €+6 470 €
2+710 €+363 €+347 €
3+710 €+398 €+312 €
4+710 €+434 €+276 €
5+710 €+471 €+239 €
6+710 €+509 €+201 €
7+710 €+548 €+162 €
8+710 €+589 €+121 €
9+710 €+630 €+80 €
10+710 €+672 €+38 €
11+710 €+715 €-5 €
12+710 €+760 €-50 €
13+710 €+806 €-96 €
14+710 €+853 €-143 €
15+710 €+901 €-191 €
16+710 €+950 €-240 €
17+710 €+1 001 €-291 €
18+710 €+1 053 €-343 €
19+710 €+1 107 €-397 €
20+710 €+1 162 €-452 €
21+710 €+1 218 €-508 €
22+710 €+1 276 €-566 €
23+710 €+1 336 €-626 €
24+710 €+1 397 €-687 €
25+710 €+1 459 €-749 €
Total+17 750 €+14 846 €+2 904 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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