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Maison de village

Bien expiré
VilleMassac (17)
Surface88m²
Coût Total202 776€
Loyer Annuel9 166€
Rentabilité4.52%
Cashflow/mois-370€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 127 200 €
Surface : 88 m²
Prix au m² : 1 445,45 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A découvrir une charmante maison dans un petit hameau proche de Beauvais sur Matha(3km), dont vous apprécierez le calme tout en profitant de la proximité des commodités. Maison de type F4 composée d'une entrée, une pièce de vie avec insert, une cuisine équipée, dégagements, une salle d'eau, un wc, deux chambres. Un grenier aménageable vous offre un potentiel supplémentaire. Garage, dépendance. Jolie cour à l'avant de la maison et jardin clos à l'arrière.Travaux récents. Double vitrage, chauffage fioul, fibre, volets roulants, électricité récente. Assainissement individuel à refaire. Proche Matha (7km), Rouillac (15km). OPEN IMMOBILIER se tient à votre disposition et à votre écoute .

Bien susceptible d'être éligible aux aides de l'état ( Eco PTZ-Prime Rénov-Prêt taux zéro…). Contactez FINANCE CONSEIL Amélie Jasmain.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

https://www.georisques.gouv.fr/information-des-acquereurs-et-locataires#:~:text=En%20outre%2C%20toute%20annonce%20immobili%C3%A8re,georisques.gouv.fr%20%C2%BB

Ville : Massac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17490
Coordonnées : 45.866618, -0.220543
Total : 202 776€
Prix d'acquisition : 127 200€
Travaux : 65 400€
Valeur du bien : 192 600€
Frais de notaire : 10 176€
Coût estimé : 10 176€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 88m²
Loyer prédit : 8.68€/m²/mois
Fourchette : 7.11€ - 10.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9166€/an
Fourchette totale : 625€ - 933€/mois
Fourchette annuelle : 7504€ - 11196€/an
Rentabilité brute :4.52%
Fourchette de rentabilité :3.70% - 5.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 776€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :997,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :59,14€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 056,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 572,27€
Coût de l'assurance :17 742,90€
Taxe foncière : 916,59€/an
Soit par mois : 76,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 133,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-369,53€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 206 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

AssainissementOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement
Remplacement de l'assainissement individuel
Quantité: 1 système
Raison: Assainissement individuel à refaire - nécessaire pour la conformité
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul
Quantité: 1 système pour 88 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 unité
Raison: Amélioration de l'efficacité énergétique et réduction des coûts d'énergie
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée (placards, plan de travail, électroménager)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 400 €(743 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Assainissement:12 000€
    Remplacement assainissement individuel: 1 système × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:4 000€
    Revêtement sol et peinture pour 2 chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité pour 2 chambres: 2 chambres × 200€ = 400€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (coût moyen incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Massac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 686 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 776 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 710 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 73 712 €
Revenus locatifs : +9 166 €
Charges déductibles : -73 712 €
Résultat foncier Année 1 : -64 546 €(Déficit de 64 546 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 146 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 312 €/an
Revenus locatifs : +9 166 €
Charges déductibles : -8 312 €
Résultat foncier Années 2+ : 854 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43146.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 127 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 82 680 €(65% de 127 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 007 €/an
Calcul : 82 680 € × 3,636% = 3 007 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 166 €73 719 €6 692 €-64 553 €21 400 €43 153 €43 153 €
29 349 €8 140 €6 513 €1 210 €--41 943 €
39 536 €7 954 €6 328 €1 582 €--40 361 €
49 727 €7 763 €6 137 €1 964 €--38 397 €
59 922 €7 565 €5 939 €2 357 €--36 040 €
610 120 €7 360 €5 734 €2 760 €--33 281 €
710 322 €7 149 €5 522 €3 174 €--30 107 €
810 529 €6 930 €5 303 €3 599 €--26 508 €
910 739 €6 703 €5 077 €4 036 €--22 472 €
1010 954 €6 470 €4 843 €4 485 €--17 987 €
1111 173 €6 228 €4 601 €4 946 €--13 042 €
1211 397 €5 978 €4 351 €5 419 €---
1311 625 €5 719 €4 093 €5 905 €---
1411 857 €5 452 €3 826 €6 405 €---
1512 094 €5 175 €3 549 €6 919 €---
1612 336 €4 890 €3 263 €7 446 €---
1712 583 €4 594 €2 968 €7 989 €---
1812 835 €4 289 €2 663 €8 546 €---
1913 091 €3 973 €2 347 €9 118 €---
2013 353 €3 647 €2 020 €9 706 €---
2113 620 €3 309 €1 683 €10 311 €---
2213 893 €2 960 €1 334 €10 933 €---
2314 170 €2 599 €973 €11 571 €---
2414 454 €2 226 €600 €12 228 €---
2514 743 €1 840 €214 €12 903 €---
TOTAL293 588 €202 630 €96 572 €90 958 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 958 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 166 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 925 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 925 €-6 420 €+8 345 €
2+1 925 €0 €+1 925 €
3+1 925 €0 €+1 925 €
4+1 925 €0 €+1 925 €
5+1 925 €0 €+1 925 €
6+1 925 €0 €+1 925 €
7+1 925 €0 €+1 925 €
8+1 925 €0 €+1 925 €
9+1 925 €0 €+1 925 €
10+1 925 €0 €+1 925 €
11+1 925 €0 €+1 925 €
12+1 925 €+1 626 €+299 €
13+1 925 €+1 772 €+153 €
14+1 925 €+1 922 €+3 €
15+1 925 €+2 076 €-151 €
16+1 925 €+2 234 €-309 €
17+1 925 €+2 397 €-472 €
18+1 925 €+2 564 €-639 €
19+1 925 €+2 735 €-810 €
20+1 925 €+2 912 €-987 €
21+1 925 €+3 093 €-1 168 €
22+1 925 €+3 280 €-1 355 €
23+1 925 €+3 471 €-1 546 €
24+1 925 €+3 668 €-1 743 €
25+1 925 €+3 871 €-1 946 €
Total+48 125 €+31 200 €+16 925 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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