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Maison 5 pièces 78 m²

VilleSaint-Denis-de-Gastines (53)
Surface78
Coût Total99 300
Loyer Annuel5 847
Rentabilité5.89%
Cashflow/mois-82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 769,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison sur 3000m² de terrain

SAINT DENIS DE GASTINES, 10 min d'Ernée et Gorron, découvrez cette maison sur 3000m² de terrain, sans vis à vis, sans voisin proche (plus de 100m) !

Comprenant actuellement 1 entrée avec cheminée électrique, la chaufferie, 1 cuisine aménagée/équipée, 1 petit séjour au rez de chaussée; 2 chambres (dont 1 petite), 1 pièce pouvant faire office de chambre d'enfant ou de bureau, 1 salle de bain (douche et baignoire) avec WC et 1 buanderie à l'étage, la maison peut être entièrement repensée et réaménagée !

Les menuiseries sont toutes en PVC double vitrage, mais des travaux sont à prévoir (isolation, sols, finitions, ...)

A l'extérieur, vous trouverez un grand batiment comprenant 2 garages avec portes manuelles et une partie stockage entre les 2.

Le tout se trouve sur un terrain de 3000m² arboré non clos, avec un puits.

Pour en savoir plus, contactez moi vite !

Les honoraires d'agence sont à la charge de l'acquéreur, soit 11,11% TTC du prix hors honoraires. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°890 258 635 - Greffe de LAVAL) Lucie LINAY Entrepreneur Individuel [Coordonnées masquées] - Réf.948049 Référence annonce : 340932045606 Non soumis au DPE Prix hors honoraires : 54 000 €

Ville : Saint-Denis-de-Gastines
Département : Mayenne
Région : Pays de la Loire
Code postal : 53500
Coordonnées : 48.332420, -0.821994
Total : 99 300
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 34 500
Valeur du bien : 94 500
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 6.25€/m²/mois
Fourchette : 4.90€ - 7.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 487€/mois
Loyer annuel estimé : 5847€/an
Fourchette totale : 382€ - 621€/mois
Fourchette annuelle : 4585€ - 7456€/an
Rentabilité brute :5.89%
Fourchette de rentabilité :4.62% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 190,43 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :92 854
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-32 854 (-35.4%)
Marge achat-revente :-6 446€ (-6.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :491,81€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :28,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 520,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :48 242,86
Coût de l'assurance :8 688,75
Taxe foncière : 584,67€/an
Soit par mois : 48,72€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 569,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-82,27€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et WC, carrelage murs et sol complet
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes plomberie/électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée
Quantité: 1 entrée (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 500(442 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:3 900
    Isolation combles: 78 m² × 50€/m² = 3900€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:7 200
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 2 chambres × 300€ = 600€, main d'œuvre: 600€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 1 salon × 600€ = 600€, main d'œuvre: 600€
  • Autres pièces - Peinture:200
    Peinture murs et plafonds: 1 entrée × 200€ = 200€, main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Denis-de-Gastines (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 487 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 847 €/an
Calcul : 487 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 765
Revenus locatifs : +5 847
Charges déductibles : -38 765
Résultat foncier Année 1 : -32 919(Déficit de 32 919 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 519
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 265 €/an
Revenus locatifs : +5 847
Charges déductibles : -4 265
Résultat foncier Années 2+ : 1 581 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11518.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 84738 7693 336-32 92221 400 €11 522 €11 522 €
25 9644 1803 2481 784--9 738 €
36 0834 0883 1561 994--7 744 €
46 2053 9943 0612 211--5 533 €
56 3293 8962 9632 433--3 100 €
66 4553 7942 8622 661--439 €
76 5843 6892 7572 895---
86 7163 5802 6483 136---
96 8503 4682 5363 382---
106 9873 3522 4203 636---
117 1273 2322 2993 896---
127 2703 1072 1754 162---
137 4152 9792 0464 437---
147 5632 8451 9134 718---
157 7152 7081 7755 007---
167 8692 5651 6335 304---
178 0262 4181 4855 609---
188 1872 2651 3335 922---
198 3512 1071 1756 243---
208 5181 9441 0126 573---
218 6881 7758436 913---
228 8621 6016687 261---
239 0391 4204887 619---
249 2201 2333017 987---
259 4041 0391078 365---
TOTAL187 273106 04848 24381 22421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 81 224
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 847 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 228 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 228-6 420+7 648
2+1 2280+1 228
3+1 2280+1 228
4+1 2280+1 228
5+1 2280+1 228
6+1 2280+1 228
7+1 228+737+491
8+1 228+941+287
9+1 228+1 015+213
10+1 228+1 091+137
11+1 228+1 169+59
12+1 228+1 249-21
13+1 228+1 331-103
14+1 228+1 415-187
15+1 228+1 502-274
16+1 228+1 591-363
17+1 228+1 683-455
18+1 228+1 776-548
19+1 228+1 873-645
20+1 228+1 972-744
21+1 228+2 074-846
22+1 228+2 178-950
23+1 228+2 286-1 058
24+1 228+2 396-1 168
25+1 228+2 509-1 281
Total+30 700+24 367+6 333
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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