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Maison 4 pièces 92 m²

Bien expiré
VilleBoussay (44)
Surface92m²
Coût Total160 836€
Loyer Annuel9 889€
Rentabilité6.15%
Cashflow/mois-100€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 830 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 063,37 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 92 m²

Située en plein bourg sur la commune de Boussay maison mitoyenne comprenant une entrée donnant sur le salon/séjour et sa cheminée insert, une cuisine indépendante , un WC. A l'étage un palier desservant deux belles chambres, une salle de bains et un grenier. A l'extérieur , une dépendance pour du rangement ou atelier et un garage . Maison à rénover entièrement.

Surface : 92 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/02/2026

Consommation énergie primaire : 254 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 164 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 830 € et 2 520 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Boussay
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44190
Coordonnées : 47.043690, -1.186600
Total : 160 836€
Prix d'acquisition : 97 830€
Travaux : 55 180€
Valeur du bien : 153 010€
Frais de notaire : 7 826€
Coût estimé : 7 826€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.96€/m²/mois
Fourchette : 7.00€ - 11.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 824€/mois
Loyer annuel estimé : 9889€/an
Fourchette totale : 644€ - 1054€/mois
Fourchette annuelle : 7732€ - 12646€/an
Rentabilité brute :6.15%
Fourchette de rentabilité :4.81% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 836€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :794,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 841,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 624,72€
Coût de l'assurance :14 073,15€
Taxe foncière : 988,87€/an
Soit par mois : 82,41€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 824,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-100,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 11 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10.5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine vétuste nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie pour l'eau chaude et froide
Quantité: 92 m²
Raison: Mise aux normes plomberie nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 180 €(600 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:3 680€
    Isolation des combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 800€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (pose incluse)
  • Cuisine:10 400€
    Rénovation complète cuisine: 10.5 m² × 800€/m² = 8400€, Électroménager: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 800€/m² = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 200€
    Revêtement sol (parquet): 30 m² × 100€/m² = 3000€, Peinture: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité:1 300€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau = 1300€ (installation incluse)
  • Plomberie:7 900€
    Réfection plomberie complète: 92 m² × 75€/m² = 6900€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boussay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 24 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 824 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 889 €/an
Calcul : 824 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 367 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 836 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 989 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 180 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 099 €
Revenus locatifs : +9 889 €
Charges déductibles : -62 099 €
Résultat foncier Année 1 : -52 210 €(Déficit de 52 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 919 €/an
Revenus locatifs : +9 889 €
Charges déductibles : -6 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 970 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30810.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 830 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 590 €(65% de 97 830 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 312 €/an
Calcul : 63 590 € × 3,636% = 2 312 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 889 €62 104 €5 372 €-52 215 €21 400 €30 815 €30 815 €
210 086 €6 781 €5 229 €3 306 €--27 510 €
310 288 €6 633 €5 081 €3 655 €--23 854 €
410 494 €6 480 €4 928 €4 014 €--19 840 €
510 704 €6 322 €4 770 €4 382 €--15 458 €
610 918 €6 158 €4 606 €4 760 €--10 698 €
711 136 €5 989 €4 437 €5 148 €--5 551 €
811 359 €5 814 €4 262 €5 545 €--5 €
911 586 €5 632 €4 081 €5 954 €---
1011 818 €5 445 €3 893 €6 373 €---
1112 054 €5 251 €3 699 €6 803 €---
1212 295 €5 051 €3 499 €7 245 €---
1312 541 €4 843 €3 292 €7 698 €---
1412 792 €4 629 €3 077 €8 163 €---
1513 048 €4 407 €2 855 €8 641 €---
1613 309 €4 178 €2 626 €9 131 €---
1713 575 €3 940 €2 389 €9 635 €---
1813 847 €3 695 €2 143 €10 151 €---
1914 123 €3 441 €1 889 €10 682 €---
2014 406 €3 179 €1 627 €11 227 €---
2114 694 €2 907 €1 355 €11 787 €---
2214 988 €2 626 €1 074 €12 362 €---
2315 288 €2 336 €784 €12 952 €---
2415 593 €2 035 €483 €13 558 €---
2515 905 €1 724 €172 €14 181 €---
TOTAL316 737 €171 600 €77 625 €145 137 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 145 137 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 889 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 077 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 077 €-6 420 €+8 497 €
2+2 077 €0 €+2 077 €
3+2 077 €0 €+2 077 €
4+2 077 €0 €+2 077 €
5+2 077 €0 €+2 077 €
6+2 077 €0 €+2 077 €
7+2 077 €0 €+2 077 €
8+2 077 €0 €+2 077 €
9+2 077 €+1 785 €+292 €
10+2 077 €+1 912 €+165 €
11+2 077 €+2 041 €+36 €
12+2 077 €+2 173 €-96 €
13+2 077 €+2 309 €-232 €
14+2 077 €+2 449 €-372 €
15+2 077 €+2 592 €-515 €
16+2 077 €+2 739 €-662 €
17+2 077 €+2 890 €-813 €
18+2 077 €+3 045 €-968 €
19+2 077 €+3 205 €-1 128 €
20+2 077 €+3 368 €-1 291 €
21+2 077 €+3 536 €-1 459 €
22+2 077 €+3 709 €-1 632 €
23+2 077 €+3 886 €-1 809 €
24+2 077 €+4 068 €-1 991 €
25+2 077 €+4 254 €-2 177 €
Total+51 925 €+43 541 €+8 384 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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