Maison à vendre

VilleNogent (52)

Surface89m²

Coût Total112 400€

Loyer Annuel7 097€

Rentabilité6.31%

Cashflow/mois-72€

Prix : 58 000 €

Surface : 89 m²

Prix au m² : 651,69 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin

A vendre à NOGENT (52), une maison à rénover avec un garage à proximité. Elle comprend au rez-de-chaussée une entrée, une cuisine, un séjour, un dégagement avec wc et une pièce remise-buanderie. A l'étage: palier, trois chambres avec placard et accès aux combles (non aménageables). En rez-de-jardin: un atelier (ancienne boutique). Un appentis à l'arrière donnant sur le jardin. A proximité se trouve un garage avec accès aisé.

58 000 euros. 53 000 euros + Honoraires de négo. : 5 000 euros (soit 9,43% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Nogent

Département : Haute-Marne

Région : Grand Est

Code postal : 52800

Coordonnées : 48.040961, 5.361397

Total : 112 400€

Prix d'acquisition : 58 000€

Travaux : 49 760€

Valeur du bien : 107 760€

Frais de notaire : 4 640€

Coût estimé : 4 640€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 89m²

Loyer prédit : 6.64€/m²/mois

Fourchette : 5.14€ - 8.59€/m²/mois

Loyer total estimé : 591€/mois

Loyer annuel estimé : 7097€/an

Fourchette totale : 457€ - 765€/mois

Fourchette annuelle : 5487€ - 9178€/an

Rentabilité brute :6.31%

Fourchette de rentabilité :4.88% - 8.17%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :857,14 €/m²

Basé sur :73 ventes dans un rayon de 3 km

Prix de marché :76 285 €

Prix d'achat :58 000 €

Décote à l'achat :-18 285€ (-24.0%)

Marge achat-revente :-36 115€ (-47.3%)

⚠ Marge négative à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :112 400€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :559,69€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.45%

Assurance emprunteur :44,96€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 604,65€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :55 507,39€

Coût de l'assurance :13 488,00€

Taxe foncière : 709,68€/an

Soit par mois : 59,14€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 591,40€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 663,79€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-72,39€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G

Consommation : 438 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien

Quantité: 1 système pour 89 m²

Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE

IsolationOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Isolation combles

Isolation des combles perdus avec laine soufflée

Quantité: 89 m²

Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant

Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager

Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)

Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

SalonOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation du salon avec remplacement du papier peint, revêtement de sol et peinture

Quantité: 15 m²

Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite une rénovation complète

Salle de bainOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)

Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète

ChambresOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Rénovation complète

Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et réfection électricité

Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)

Raison: État 2/5 assumé - nécessite une rénovation complète

Second œuvreOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Électricité générale

Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises

Quantité: 1 tableau électrique pour 89 m²

Raison: Normes électriques à respecter

PlomberieOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Mise aux normes

Vérification et mise aux normes de la plomberie générale

Quantité: 89 m²

Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 760 €(559 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
Isolation:3 560€
Isolation combles: 89 m² × 40€/m² = 3560€, Main d'œuvre: inclus
Menuiseries:11 000€
Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1 000€ = 11 000€, Main d'œuvre: inclus
Cuisine:8 000€
Cuisine complète: 8 000€, Main d'œuvre: inclus
Salon:1 500€
Rénovation salon: 15 m² × 100€/m² = 1 500€, Main d'œuvre: inclus
Salle de bain:5 000€
Rénovation salle de bain: 5 m² × 1 000€/m² = 5 000€, Main d'œuvre: inclus
Chambres:4 500€
Rénovation 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4 500€, Main d'œuvre: inclus
Électricité générale:1 200€
Tableau électrique: 1 tableau × 1 200€ = 1 200€, Main d'œuvre: inclus
Plomberie:3 000€
Mise aux normes plomberie: 89 m² × 30€/m² = 2 670€, Main d'œuvre: 330€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nogent (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 26 560€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 591 €/mois

Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an

Calcul : 591 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 829 €/an

Base de calcul : Emprunt de 112 400 € à 3.45% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 540 €/an

Calcul : 45 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 760 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 838 €

Revenus locatifs : +7 097 €

Charges déductibles : -54 838 €

Résultat foncier Année 1 : -47 741 €(Déficit de 47 741 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 26 341 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 078 €/an

Revenus locatifs : +7 097 €

Charges déductibles : -5 078 €

Résultat foncier Années 2+ : 2 019 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26341.25 € reporté.

Prix d'achat du bien : 58 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 37 700 €(65% de 58 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 1 371 €/an

Calcul : 37 700 € × 3,636% = 1 371 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	7 097 €	54 842 €	3 832 €	-47 745 €	21 400 €	26 345 €	26 345 €
2	7 239 €	4 981 €	3 731 €	2 258 €	-	-	24 087 €
3	7 384 €	4 876 €	3 627 €	2 508 €	-	-	21 579 €
4	7 531 €	4 768 €	3 518 €	2 763 €	-	-	18 816 €
5	7 682 €	4 656 €	3 406 €	3 026 €	-	-	15 790 €
6	7 835 €	4 540 €	3 290 €	3 296 €	-	-	12 494 €
7	7 992 €	4 420 €	3 170 €	3 573 €	-	-	8 921 €
8	8 152 €	4 295 €	3 046 €	3 857 €	-	-	5 064 €
9	8 315 €	4 167 €	2 917 €	4 148 €	-	-	916 €
10	8 481 €	4 033 €	2 784 €	4 448 €	-	-	-
11	8 651 €	3 896 €	2 646 €	4 755 €	-	-	-
12	8 824 €	3 753 €	2 504 €	5 071 €	-	-	-
13	9 000 €	3 605 €	2 356 €	5 395 €	-	-	-
14	9 180 €	3 452 €	2 203 €	5 728 €	-	-	-
15	9 364 €	3 294 €	2 045 €	6 070 €	-	-	-
16	9 551 €	3 131 €	1 881 €	6 421 €	-	-	-
17	9 742 €	2 961 €	1 712 €	6 781 €	-	-	-
18	9 937 €	2 786 €	1 536 €	7 152 €	-	-	-
19	10 136 €	2 604 €	1 355 €	7 532 €	-	-	-
20	10 339 €	2 416 €	1 167 €	7 922 €	-	-	-
21	10 545 €	2 222 €	972 €	8 324 €	-	-	-
22	10 756 €	2 020 €	771 €	8 736 €	-	-	-
23	10 971 €	1 812 €	563 €	9 160 €	-	-	-
24	11 191 €	1 596 €	347 €	9 595 €	-	-	-
25	11 415 €	1 373 €	124 €	10 042 €	-	-	-
TOTAL	227 312 €	136 497 €	55 507 €	90 815 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 815 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 097 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +1 490 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+1 490 €	-6 420 €	+7 910 €
2	+1 490 €	0 €	+1 490 €
3	+1 490 €	0 €	+1 490 €
4	+1 490 €	0 €	+1 490 €
5	+1 490 €	0 €	+1 490 €
6	+1 490 €	0 €	+1 490 €
7	+1 490 €	0 €	+1 490 €
8	+1 490 €	0 €	+1 490 €
9	+1 490 €	0 €	+1 490 €
10	+1 490 €	+1 060 €	+430 €
11	+1 490 €	+1 427 €	+63 €
12	+1 490 €	+1 521 €	-31 €
13	+1 490 €	+1 619 €	-129 €
14	+1 490 €	+1 718 €	-228 €
15	+1 490 €	+1 821 €	-331 €
16	+1 490 €	+1 926 €	-436 €
17	+1 490 €	+2 034 €	-544 €
18	+1 490 €	+2 145 €	-655 €
19	+1 490 €	+2 260 €	-770 €
20	+1 490 €	+2 377 €	-887 €
21	+1 490 €	+2 497 €	-1 007 €
22	+1 490 €	+2 621 €	-1 131 €
23	+1 490 €	+2 748 €	-1 258 €
24	+1 490 €	+2 878 €	-1 388 €
25	+1 490 €	+3 013 €	-1 523 €
Total	+37 250 €	+27 245 €	+10 005 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour