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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface66
Coût Total219 840
Loyer Annuel13 671
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-129
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Retour à la vente !

Votre nouveau chez vous ! T3 de 66m² avec Terrasse et Parking(s) - Livraison en 2027

Caractéristiques attrayantes :

Type : Appartement T3 tout confort Surface : 66m² de pur bonheur Étage : rez-de-jardin .. Petit coin de paradis, où les barbecues ne sont jamais loin ! Exposition : Sud .. Le soleil ne manquera jamais un lever de rideau ! Extérieur : Une terrasse de 11m² pour chiller Parking: Un parking .. Fini les galères de stationnement ! Livraison: Fin 2027 .. Parfait pour le sapin !

Description : Cet appartement 3 pièces de 66m² va vous faire craquer ! Situé au rez-de-jardin d'une résidence moderne, il vous offre tout ce qu'il faut pour une vie sans souci. Une entrée, 2 chambres, un beau séjour/cuisine, une salle de bains et un WC indépendant.

L'expo Sud ? Parfait ! C'est comme avoir le soleil en coloc, il est là toute la journée pour illuminer votre intérieur.

Et une terrasse de 11m² ? Idéale pour vos petits-déj' en plein air ou vos soirées.

En bonus, vous avez un parking pour dire adieu aux tournées de quartier pour se garer.

Frais de notaire réduits. Des dispositifs fiscaux avantageux applicables suivant le profil acquéreur. Pas de frais d'agence et avec les dernières normes modernes, c'est du confort et des économies d'énergie garanties.

Ne laissez pas filer ce petit bijou ! Contactez-nous vite pour en savoir plus et/ou organiser un rendez vous. On parie que vous allez adorer !

Photos non contractuelles, suggestions d'aménagements et personnalisable sur demande

BLG Immobilier Bocquet Benjamin

[92]

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 219 840
Prix d'acquisition : 156 000
Travaux : 51 360
Valeur du bien : 207 360
Frais de notaire : 12 480
Coût estimé : 12 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 818€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 9820€ - 19033€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 532,59 €/m²
Basé sur :630 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :365 151
Prix d'achat :156 000
Décote à l'achat :-209 151 (-57.3%)
Marge achat-revente :145 311€ (39.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 154,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 156,44
Coût de l'assurance :19 236,00
Taxe foncière : 1 367,13€/an
Soit par mois : 113,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 268,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - légère usure dans une chambre, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - légère usure dans une chambre, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état, peinture optionnelle pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 360(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 600
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 600€
  • Menuiseries:5 600
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 200
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:2 400
    Plomberie salle de bain: 6 m² × 400€ = 2 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 840 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 898
Revenus locatifs : +13 671
Charges déductibles : -60 898
Résultat foncier Année 1 : -47 227(Déficit de 47 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 827
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 538 €/an
Revenus locatifs : +13 671
Charges déductibles : -9 538
Résultat foncier Années 2+ : 4 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25826.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 67160 9057 408-47 23421 400 €25 834 €25 834 €
213 9459 3497 2124 596--21 238 €
314 2249 1457 0095 078--16 159 €
414 5088 9356 7985 573--10 586 €
514 7988 7176 5816 081--4 506 €
615 0948 4926 3566 602---
715 3968 2596 1237 137---
815 7048 0185 8827 686---
916 0187 7695 6338 249---
1016 3387 5115 3758 827---
1116 6657 2445 1089 421---
1216 9986 9684 83210 030---
1317 3386 6824 54610 656---
1417 6856 3874 25011 298---
1518 0396 0813 94411 958---
1618 4005 7653 62812 635---
1718 7685 4373 30113 331---
1819 1435 0982 96214 045---
1919 5264 7482 61114 778---
2019 9164 3852 24915 531---
2120 3154 0101 87416 305---
2220 7213 6221 48517 099---
2321 1353 2201 08417 915---
2421 5582 80566818 753---
2521 9892 37523819 614---
TOTAL437 895211 931107 156225 96421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 964
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871-6 420+9 291
2+2 8710+2 871
3+2 8710+2 871
4+2 8710+2 871
5+2 8710+2 871
6+2 871+629+2 242
7+2 871+2 141+730
8+2 871+2 306+565
9+2 871+2 475+396
10+2 871+2 648+223
11+2 871+2 826+45
12+2 871+3 009-138
13+2 871+3 197-326
14+2 871+3 390-519
15+2 871+3 587-716
16+2 871+3 791-920
17+2 871+3 999-1 128
18+2 871+4 213-1 342
19+2 871+4 433-1 562
20+2 871+4 659-1 788
21+2 871+4 891-2 020
22+2 871+5 130-2 259
23+2 871+5 375-2 504
24+2 871+5 626-2 755
25+2 871+5 884-3 013
Total+71 775+67 789+3 986
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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