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Détails du bien

Bien expiré
VilleAnnecy (74)
Surface66m²
Coût Total219 840€
Loyer Annuel13 671€
Rentabilité6.22%
Cashflow/mois-129€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 156 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 2 363,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Retour à la vente !

Votre nouveau chez vous ! T3 de 66m² avec Terrasse et Parking(s) - Livraison en 2027

Caractéristiques attrayantes :

Type : Appartement T3 tout confort Surface : 66m² de pur bonheur Étage : rez-de-jardin .. Petit coin de paradis, où les barbecues ne sont jamais loin ! Exposition : Sud .. Le soleil ne manquera jamais un lever de rideau ! Extérieur : Une terrasse de 11m² pour chiller Parking: Un parking .. Fini les galères de stationnement ! Livraison: Fin 2027 .. Parfait pour le sapin !

Description : Cet appartement 3 pièces de 66m² va vous faire craquer ! Situé au rez-de-jardin d'une résidence moderne, il vous offre tout ce qu'il faut pour une vie sans souci. Une entrée, 2 chambres, un beau séjour/cuisine, une salle de bains et un WC indépendant.

L'expo Sud ? Parfait ! C'est comme avoir le soleil en coloc, il est là toute la journée pour illuminer votre intérieur.

Et une terrasse de 11m² ? Idéale pour vos petits-déj' en plein air ou vos soirées.

En bonus, vous avez un parking pour dire adieu aux tournées de quartier pour se garer.

Frais de notaire réduits. Des dispositifs fiscaux avantageux applicables suivant le profil acquéreur. Pas de frais d'agence et avec les dernières normes modernes, c'est du confort et des économies d'énergie garanties.

Ne laissez pas filer ce petit bijou ! Contactez-nous vite pour en savoir plus et/ou organiser un rendez vous. On parie que vous allez adorer !

Photos non contractuelles, suggestions d'aménagements et personnalisable sur demande

BLG Immobilier Bocquet Benjamin

[92]

Ville : Annecy
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74000
Total : 219 840€
Prix d'acquisition : 156 000€
Travaux : 51 360€
Valeur du bien : 207 360€
Frais de notaire : 12 480€
Coût estimé : 12 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 17.26€/m²/mois
Fourchette : 12.40€ - 24.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 1139€/mois
Loyer annuel estimé : 13671€/an
Fourchette totale : 818€ - 1586€/mois
Fourchette annuelle : 9820€ - 19033€/an
Rentabilité brute :6.22%
Fourchette de rentabilité :4.47% - 8.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :5 532,59 €/m²
Basé sur :630 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :365 151 €
Prix d'achat :156 000 €
Décote à l'achat :-209 151€ (-57.3%)
Marge achat-revente :145 311€ (39.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 840€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 089,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :64,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 154,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 156,44€
Coût de l'assurance :19 236,00€
Taxe foncière : 1 367,13€/an
Soit par mois : 113,93€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 139,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 268,04€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,76€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 66 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, peinture et finitions
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite des mises aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - légère usure dans une chambre, rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4.5/5 visible - légère usure dans une chambre, rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 5/5 visible - salon en excellent état, peinture optionnelle pour rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 360 €(778 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 600€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 2 600€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 200€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15 000€ = 15 000€, Électroménager: 3 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:2 400€
    Plomberie salle de bain: 6 m² × 400€ = 2 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€ = 2 400€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€ = 960€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€ = 1 200€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annecy (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 139 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Calcul : 1 139 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 401 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 840 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 769 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 367 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 360 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 898 €
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -60 898 €
Résultat foncier Année 1 : -47 227 €(Déficit de 47 227 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 827 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 538 €/an
Revenus locatifs : +13 671 €
Charges déductibles : -9 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 133 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25826.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 156 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 101 400 €(65% de 156 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 687 €/an
Calcul : 101 400 € × 3,636% = 3 687 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 671 €60 905 €7 408 €-47 234 €21 400 €25 834 €25 834 €
213 945 €9 349 €7 212 €4 596 €--21 238 €
314 224 €9 145 €7 009 €5 078 €--16 159 €
414 508 €8 935 €6 798 €5 573 €--10 586 €
514 798 €8 717 €6 581 €6 081 €--4 506 €
615 094 €8 492 €6 356 €6 602 €---
715 396 €8 259 €6 123 €7 137 €---
815 704 €8 018 €5 882 €7 686 €---
916 018 €7 769 €5 633 €8 249 €---
1016 338 €7 511 €5 375 €8 827 €---
1116 665 €7 244 €5 108 €9 421 €---
1216 998 €6 968 €4 832 €10 030 €---
1317 338 €6 682 €4 546 €10 656 €---
1417 685 €6 387 €4 250 €11 298 €---
1518 039 €6 081 €3 944 €11 958 €---
1618 400 €5 765 €3 628 €12 635 €---
1718 768 €5 437 €3 301 €13 331 €---
1819 143 €5 098 €2 962 €14 045 €---
1919 526 €4 748 €2 611 €14 778 €---
2019 916 €4 385 €2 249 €15 531 €---
2120 315 €4 010 €1 874 €16 305 €---
2220 721 €3 622 €1 485 €17 099 €---
2321 135 €3 220 €1 084 €17 915 €---
2421 558 €2 805 €668 €18 753 €---
2521 989 €2 375 €238 €19 614 €---
TOTAL437 895 €211 931 €107 156 €225 964 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 225 964 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 671 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 871 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 871 €-6 420 €+9 291 €
2+2 871 €0 €+2 871 €
3+2 871 €0 €+2 871 €
4+2 871 €0 €+2 871 €
5+2 871 €0 €+2 871 €
6+2 871 €+629 €+2 242 €
7+2 871 €+2 141 €+730 €
8+2 871 €+2 306 €+565 €
9+2 871 €+2 475 €+396 €
10+2 871 €+2 648 €+223 €
11+2 871 €+2 826 €+45 €
12+2 871 €+3 009 €-138 €
13+2 871 €+3 197 €-326 €
14+2 871 €+3 390 €-519 €
15+2 871 €+3 587 €-716 €
16+2 871 €+3 791 €-920 €
17+2 871 €+3 999 €-1 128 €
18+2 871 €+4 213 €-1 342 €
19+2 871 €+4 433 €-1 562 €
20+2 871 €+4 659 €-1 788 €
21+2 871 €+4 891 €-2 020 €
22+2 871 €+5 130 €-2 259 €
23+2 871 €+5 375 €-2 504 €
24+2 871 €+5 626 €-2 755 €
25+2 871 €+5 884 €-3 013 €
Total+71 775 €+67 789 €+3 986 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 201 jours
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