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Appartement 4 pièces 80 m²

VilleSarcelles (95)
Surface80m²
Coût Total221 440€
Loyer Annuel15 609€
Rentabilité7.05%
Cashflow/mois-350€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 2 062,5 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 6
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 80 m²

SABIMO vous propose en EXCLUSIVITÉ- Charmant appartement de 80m2 dans une résidence de standing située au pied du parc Lebrun/Herbé. F4 comprenant entrée, séjour, 3 chambres, cuisine séparée (possibilité d'ouverture), salle de bains, wc, placards, cave, parking sous-sol etjouissance de parking exterieur privé. Immeuble très bien tenu avec gardienne. 2 ascenseurs. Chauffage au sol collectif, ballon électrique, carrelage au sol. Proche Tramway T5 Flanades, des commerces (G20 à 2min à pied), écoles, pharmacie, hopital privé, centre sportif, Auchan MyPlace et Cinéma CGR à 10min à pied. Charges : 342 euros mensuel Taxe foncière annuelle 1626 euros.

Surface : 80 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 22/10/2025

Consommation énergie primaire : 218 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Ville : Sarcelles
Département : Val-d'Oise
Région : Île-de-France
Code postal : 95200
Coordonnées : 48.981090, 2.378486
Total : 221 440€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 43 240€
Valeur du bien : 208 240€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 16.26€/m²/mois
Fourchette : 11.88€ - 22.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1301€/mois
Loyer annuel estimé : 15609€/an
Fourchette totale : 950€ - 1780€/mois
Fourchette annuelle : 11404€ - 21366€/an
Rentabilité brute :7.05%
Fourchette de rentabilité :5.15% - 9.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 838,29 €/m²
Basé sur :246 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 063 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :+17 937€ (+12.2%)
Marge achat-revente :-74 377€ (-50.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :221 440€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 108,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :64,59€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 173,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :111 134,25€
Coût de l'assurance :19 376,00€
Taxe foncière : 1 626,00€/an
Soit par mois : 135,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 342,00€/mois
Soit par an : 4 104,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 300,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 650,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-349,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise aux normes du système de chauffage au sol collectif
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Vérification nécessaire pour assurer l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du ballon électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux de mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol et peinture dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et entretien du parquet dans le salon
Quantité: salon complet (45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 240 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Remplacement système chauffage au sol collectif: 1 système: 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 000€
    Remplacement chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique: 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:7 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8 m² × 600€/m² = 4800€, Électricité mise aux normes: 800€, Peinture: 400€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 1200€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:10 800€
    Rafraîchissement revêtements sol et peinture: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Peinture murs: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Main d'œuvre: 2160€, Total: 5400€
  • Salon:3 240€
    Peinture murs salon: 45 m² × 30€/m² = 1350€, Entretien parquet: 1350€, Main d'œuvre: 540€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sarcelles (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 301 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 609 €/an
Calcul : 1 301 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 221 440 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 775 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 104 €/an
Calcul : 342 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 240 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 57 398 €
Revenus locatifs : +15 609 €
Charges déductibles : -57 398 €
Résultat foncier Année 1 : -41 789 €(Déficit de 41 789 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 389 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 158 €/an
Revenus locatifs : +15 609 €
Charges déductibles : -14 158 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 451 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20389.06 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 609 €57 405 €7 660 €-41 796 €21 400 €20 396 €20 396 €
215 921 €13 965 €7 460 €1 957 €--18 440 €
316 240 €13 757 €7 252 €2 483 €--15 957 €
416 565 €13 542 €7 037 €3 023 €--12 934 €
516 896 €13 319 €6 814 €3 577 €--9 357 €
617 234 €13 088 €6 583 €4 146 €--5 211 €
717 579 €12 849 €6 344 €4 729 €--482 €
817 930 €12 602 €6 097 €5 328 €---
918 289 €12 345 €5 840 €5 943 €---
1018 654 €12 080 €5 575 €6 575 €---
1119 028 €11 805 €5 300 €7 223 €---
1219 408 €11 520 €5 015 €7 888 €---
1319 796 €11 226 €4 721 €8 571 €---
1420 192 €10 920 €4 415 €9 272 €---
1520 596 €10 604 €4 099 €9 992 €---
1621 008 €10 277 €3 772 €10 731 €---
1721 428 €9 938 €3 433 €11 490 €---
1821 857 €9 587 €3 082 €12 270 €---
1922 294 €9 223 €2 718 €13 071 €---
2022 740 €8 847 €2 342 €13 893 €---
2123 194 €8 457 €1 952 €14 738 €---
2223 658 €8 053 €1 548 €15 605 €---
2324 132 €7 635 €1 130 €16 496 €---
2424 614 €7 202 €697 €17 412 €---
2525 106 €6 754 €249 €18 353 €---
TOTAL499 968 €317 000 €111 134 €182 968 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 968 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 609 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 278 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 278 €-6 420 €+9 698 €
2+3 278 €0 €+3 278 €
3+3 278 €0 €+3 278 €
4+3 278 €0 €+3 278 €
5+3 278 €0 €+3 278 €
6+3 278 €0 €+3 278 €
7+3 278 €0 €+3 278 €
8+3 278 €+1 454 €+1 824 €
9+3 278 €+1 783 €+1 495 €
10+3 278 €+1 972 €+1 306 €
11+3 278 €+2 167 €+1 111 €
12+3 278 €+2 366 €+912 €
13+3 278 €+2 571 €+707 €
14+3 278 €+2 782 €+496 €
15+3 278 €+2 998 €+280 €
16+3 278 €+3 219 €+59 €
17+3 278 €+3 447 €-169 €
18+3 278 €+3 681 €-403 €
19+3 278 €+3 921 €-643 €
20+3 278 €+4 168 €-890 €
21+3 278 €+4 421 €-1 143 €
22+3 278 €+4 682 €-1 404 €
23+3 278 €+4 949 €-1 671 €
24+3 278 €+5 224 €-1 946 €
25+3 278 €+5 506 €-2 228 €
Total+81 950 €+54 890 €+27 060 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 12 jours
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