Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleMézel (04)
Surface250
Coût Total263 340
Loyer Annuel28 344
Rentabilité10.76%
Cashflow/mois+763
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 250 m²
Prix au m² : 712 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Entrée séparée, Terrasse, calme, Exposition ouest

MEZEL (04). MAISON pleine de charme avec grande terrasse et potentiel exceptionnel !

Amoureux de l'authenticité et des belles demeures chargées d'histoire, cette maison est faite pour vous ! Avec ses 120 m² habitables en rez-de-chaussée, ses tomettes provençales, sa hauteur sous plafond majestueuse et ses menuiseries d'époque de grande qualité, elle dégage une âme intemporelle.

Nichée dans une impasse au calme, elle bénéficie d'une belle terrasse extérieure, idéale pour profiter des douces soirées. À l'étage, un vaste espace (130m²) à rénover avec entrée indépendante laisse libre cours à vos projets. Possibilité d'aménager un grand garage pour voiture. Par ailleurs, On peut aisément se garer devant la maison.

Bien exposée et située au centre de ce village provençal à proximité à pied des commerces; vous serez séduits par le potentiel et le calme qu'elle suscite. A un quart d'heure de Digne Les Bains, ville préfectorale avec tous les commerces et services. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°883 357 725 - Greffe de MANOSQUE) Thomas ALEMANY Entrepreneur Individuel Réf.891611

Ville : Mézel
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04270
Coordonnées : 43.996865, 6.175042
Total : 263 340
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 71 100
Valeur du bien : 249 100
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 250
Loyer prédit : 9.45€/m²/mois
Fourchette : 7.02€ - 12.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 2362€/mois
Loyer annuel estimé : 28344€/an
Fourchette totale : 1756€ - 3178€/mois
Fourchette annuelle : 21070€ - 38130€/an
Rentabilité brute :10.76%
Fourchette de rentabilité :8.00% - 14.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 241,25 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :310 313
Prix d'achat :178 000
Décote à l'achat :-132 313 (-42.6%)
Marge achat-revente :46 973€ (15.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 286,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :76,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 362,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 484,75
Coût de l'assurance :23 042,25
Taxe foncière : 2 834,44€/an
Soit par mois : 236,20€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 362,03€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 599,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :762,94€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 489 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 250 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 31 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et éventuel remplacement de la robinetterie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 100(284 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:20 000
    Isolation toiture/combles: 250 m² × 80€/m² = 20000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:18 600
    Fenêtres double vitrage: 31 fenêtres × 600€ = 18600€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:600
    Peinture salle de bain: 6 m² × 100€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 600
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800
    Rénovation chambres: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mézel (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 54 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 362 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 344 €/an
Calcul : 2 362 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 500 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 340 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 922 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 834 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 83 356
Revenus locatifs : +28 344
Charges déductibles : -83 356
Résultat foncier Année 1 : -55 011(Déficit de 55 011 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 611
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 256 €/an
Revenus locatifs : +28 344
Charges déductibles : -12 256
Résultat foncier Années 2+ : 16 089 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33611.42 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 34483 3648 508-55 02021 400 €33 620 €33 620 €
228 91112 0348 27816 877--16 743 €
329 49011 7978 04117 693---
430 07911 5517 79518 528---
530 68111 2987 54219 383---
631 29411 0367 28020 259---
731 92010 7657 00921 155---
832 55910 4866 73022 073---
933 21010 1976 44123 013---
1033 8749 8986 14223 976---
1134 5529 5905 83424 962---
1235 2439 2715 51525 971---
1335 9488 9425 18627 006---
1436 6668 6024 84628 065---
1537 4008 2504 49429 149---
1638 1487 8874 13130 261---
1738 9117 5123 75631 399---
1839 6897 1253 36832 564---
1940 4836 7242 96833 759---
2041 2926 3102 55434 982---
2142 1185 8832 12736 235---
2242 9615 4411 68537 520---
2343 8204 9851 22938 835---
2444 6964 51375740 183---
2545 5904 02627041 564---
TOTAL907 879287 488122 485620 39121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 620 391
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 344 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 952 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 952-6 420+12 372
2+5 9520+5 952
3+5 952+285+5 667
4+5 952+5 558+394
5+5 952+5 815+137
6+5 952+6 078-126
7+5 952+6 347-395
8+5 952+6 622-670
9+5 952+6 904-952
10+5 952+7 193-1 241
11+5 952+7 489-1 537
12+5 952+7 791-1 839
13+5 952+8 102-2 150
14+5 952+8 419-2 467
15+5 952+8 745-2 793
16+5 952+9 078-3 126
17+5 952+9 420-3 468
18+5 952+9 769-3 817
19+5 952+10 128-4 176
20+5 952+10 495-4 543
21+5 952+10 871-4 919
22+5 952+11 256-5 304
23+5 952+11 651-5 699
24+5 952+12 055-6 103
25+5 952+12 469-6 517
Total+148 800+186 117+-37 317
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →