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Appartement DUPLEX T4 120M2

VilleMagland (74)
Surface119m²
Coût Total296 520€
Loyer Annuel16 720€
Rentabilité5.64%
Cashflow/mois-297€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 229 000 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 924,37 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement DUPLEX T4 120M2 - Dans un hameau champêtre, cet appartement en duplex vous propose 3 chambres, 1 salle de bain, 1 buanderie ainsi qu'une très grande pièce de vie de 57m2 de type chalet savoyard Surface utile 120m2 ramenée à 82 m2 en loi Carrez Balcon d'environ 10m2 exposé Est Beaucoup de charme ( soupente, grand volume de piece à vivre..) Mode de chauffage: poêle à bois et radiateurs électriques Petite copropriété au syndic bénévole, à faibles charges( en moyenne 200 euros annuels) Vendu avec une cave privative, parking commun à la copropriété

Ville : Magland
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74300
Coordonnées : 46.019760, 6.613590
Total : 296 520€
Prix d'acquisition : 229 000€
Travaux : 49 200€
Valeur du bien : 278 200€
Frais de notaire : 18 320€
Coût estimé : 18 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 11.71€/m²/mois
Fourchette : 9.37€ - 14.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1393€/mois
Loyer annuel estimé : 16720€/an
Fourchette totale : 1115€ - 1741€/mois
Fourchette annuelle : 13382€ - 20891€/an
Rentabilité brute :5.64%
Fourchette de rentabilité :4.51% - 7.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 242,8 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :266 893 €
Prix d'achat :229 000 €
Décote à l'achat :-37 893€ (-14.2%)
Marge achat-revente :-29 627€ (-11.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :296 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 448,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :86,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 534,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :137 917,43€
Coût de l'assurance :25 945,50€
Taxe foncière : 1 672,02€/an
Soit par mois : 139,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,67€/mois
Soit par an : 200,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 393,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 690,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-297,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique et le poêle à bois
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration du confort thermique et réduction des coûts énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (baignoire, lavabo, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: 8 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible sur photos - Salle de bain en état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - Salon en bon état, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 200 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:1 200€
    Carrelage salle de bain: 8 m² × 60€/m² = 480€, Éléments sanitaires: 720€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Parquet flottant: 45 m² × 60€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Magland (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 27 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 393 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 720 €/an
Calcul : 1 393 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 571 €/an
Base de calcul : Emprunt de 296 520 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 038 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 672 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 200 €/an
Calcul : 17 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 680 €
Revenus locatifs : +16 720 €
Charges déductibles : -61 680 €
Résultat foncier Année 1 : -44 960 €(Déficit de 44 960 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 560 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 480 €/an
Revenus locatifs : +16 720 €
Charges déductibles : -12 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23560.28 € reporté.
Prix d'achat du bien : 229 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 148 850 €(65% de 229 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 413 €/an
Calcul : 148 850 € × 3,636% = 5 413 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 720 €61 690 €9 580 €-44 970 €21 400 €23 570 €23 570 €
217 055 €12 231 €9 321 €4 824 €--18 746 €
317 396 €11 964 €9 054 €5 432 €--13 314 €
417 744 €11 687 €8 777 €6 056 €--7 258 €
518 098 €11 402 €8 492 €6 697 €--561 €
618 460 €11 107 €8 197 €7 354 €---
718 830 €10 802 €7 892 €8 027 €---
819 206 €10 487 €7 577 €8 719 €---
919 590 €10 162 €7 252 €9 428 €---
1019 982 €9 826 €6 916 €10 156 €---
1120 382 €9 479 €6 569 €10 903 €---
1220 789 €9 120 €6 210 €11 670 €---
1321 205 €8 749 €5 839 €12 456 €---
1421 629 €8 366 €5 456 €13 263 €---
1522 062 €7 970 €5 061 €14 092 €---
1622 503 €7 562 €4 652 €14 942 €---
1722 953 €7 139 €4 229 €15 814 €---
1823 412 €6 703 €3 793 €16 710 €---
1923 881 €6 252 €3 342 €17 629 €---
2024 358 €5 786 €2 876 €18 572 €---
2124 845 €5 304 €2 395 €19 541 €---
2225 342 €4 807 €1 897 €20 535 €---
2325 849 €4 293 €1 383 €21 556 €---
2426 366 €3 762 €852 €22 604 €---
2526 893 €3 214 €304 €23 680 €---
TOTAL535 552 €259 863 €137 917 €275 689 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 275 689 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 720 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 511 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 511 €-6 420 €+9 931 €
2+3 511 €0 €+3 511 €
3+3 511 €0 €+3 511 €
4+3 511 €0 €+3 511 €
5+3 511 €0 €+3 511 €
6+3 511 €+2 038 €+1 473 €
7+3 511 €+2 408 €+1 103 €
8+3 511 €+2 616 €+895 €
9+3 511 €+2 829 €+682 €
10+3 511 €+3 047 €+464 €
11+3 511 €+3 271 €+240 €
12+3 511 €+3 501 €+10 €
13+3 511 €+3 737 €-226 €
14+3 511 €+3 979 €-468 €
15+3 511 €+4 227 €-716 €
16+3 511 €+4 482 €-971 €
17+3 511 €+4 744 €-1 233 €
18+3 511 €+5 013 €-1 502 €
19+3 511 €+5 289 €-1 778 €
20+3 511 €+5 572 €-2 061 €
21+3 511 €+5 862 €-2 351 €
22+3 511 €+6 161 €-2 650 €
23+3 511 €+6 467 €-2 956 €
24+3 511 €+6 781 €-3 270 €
25+3 511 €+7 104 €-3 593 €
Total+87 775 €+82 707 €+5 068 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 29 jours
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