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Appartement à vendre

VilleColomiers (31)
Surface119.48m²
Coût Total235 260€
Loyer Annuel16 256€
Rentabilité6.91%
Cashflow/mois-30€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 175 000 €
Surface : 119.48 m²
Prix au m² : 1 464,68 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 7 étages, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, Balcon, Piscine, Non meublé

EXCEPTIONNEL ET RARE! Centre ville de Colomiers, nous vous invitons à découvrir cet appartement T4/T5 de plus de 119m²! Traversant, facilement modulable grâce à ses nombreuses pièces, il n'attend plus que vous pour l'adapter à vos besoins. Il dispose actuellement d'une entrée avec placard, une belle cuisine indépendante de plus de 13m² avec un cellier attenant de 8,7m². De l'autre côté, un salon séjour généreux de 39m² avec l'accès à 2 balcons. Adossée à la pièce de vie, nous retrouvons une chambre disposant de sa propre salle d'eau. Un couloir dessert la partie nuit avec un toilette, 2 chambres et une salle de bains. Chauffage individuel au gaz, menuiseries en PVC double vitrage. Emplacement idéal pour toute personne désireuse d'avoir tous les commerces et commodités accessibles à pied (Super U, la poste, cinéma, piscine, restaurants situés dans un périmètre de 50 mètres autour du logement). Ne manquez pas cette opportunité d'acquérir un bien proposant la surface d'une maison sans avoir les contraintes d'entretiens divers. Contactez-nous rapidement pour venir découvrir tout son potentiel!

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site (Georisques) Référence agence : 497

Ville : Colomiers
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31770
Coordonnées : 43.609189, 1.331368
Total : 235 260€
Prix d'acquisition : 175 000€
Travaux : 46 260€
Valeur du bien : 221 260€
Frais de notaire : 14 000€
Coût estimé : 14 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119.48m²
Loyer prédit : 11.34€/m²/mois
Fourchette : 9.77€ - 13.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 1355€/mois
Loyer annuel estimé : 16256€/an
Fourchette totale : 1168€ - 1571€/mois
Fourchette annuelle : 14015€ - 18856€/an
Rentabilité brute :6.91%
Fourchette de rentabilité :5.96% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 485,71 €/m²
Basé sur :193 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :296 993 €
Prix d'achat :175 000 €
Décote à l'achat :-121 993€ (-41.1%)
Marge achat-revente :61 733€ (20.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :235 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 180,29€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :68,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 248,91€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :118 827,60€
Coût de l'assurance :20 585,25€
Taxe foncière : 1 625,63€/an
Soit par mois : 135,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 354,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 384,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage individuel au gaz actuel
Quantité: 1 système pour 119.48 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 119.48 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 39 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 260 €(387 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage performant: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 100€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 560€
    Peinture murs et plafonds salon: 39 m² × 40€/m² = 1560€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Colomiers. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone urbaine avec un coefficient de 1.2 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 355 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 256 €/an
Calcul : 1 355 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 235 260 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 626 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 260 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 887 €
Revenus locatifs : +16 256 €
Charges déductibles : -56 887 €
Résultat foncier Année 1 : -40 630 €(Déficit de 40 630 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 230 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 627 €/an
Revenus locatifs : +16 256 €
Charges déductibles : -10 627 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 630 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19230.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 175 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 750 €(65% de 175 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 136 €/an
Calcul : 113 750 € × 3,636% = 4 136 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 256 €56 894 €8 185 €-40 638 €21 400 €19 238 €19 238 €
216 581 €10 420 €7 971 €6 161 €--13 077 €
316 913 €10 199 €7 750 €6 714 €--6 363 €
417 251 €9 970 €7 521 €7 282 €---
517 596 €9 732 €7 283 €7 864 €---
617 948 €9 486 €7 037 €8 463 €---
718 307 €9 231 €6 782 €9 076 €---
818 673 €8 967 €6 518 €9 707 €---
919 047 €8 693 €6 244 €10 354 €---
1019 428 €8 410 €5 961 €11 018 €---
1119 816 €8 116 €5 667 €11 700 €---
1220 213 €7 813 €5 364 €12 400 €---
1320 617 €7 498 €5 049 €13 119 €---
1421 029 €7 172 €4 723 €13 858 €---
1521 450 €6 834 €4 385 €14 616 €---
1621 879 €6 484 €4 035 €15 395 €---
1722 316 €6 122 €3 673 €16 195 €---
1822 763 €5 747 €3 297 €17 016 €---
1923 218 €5 358 €2 909 €17 860 €---
2023 682 €4 955 €2 506 €18 727 €---
2124 156 €4 538 €2 089 €19 618 €---
2224 639 €4 106 €1 657 €20 533 €---
2325 132 €3 659 €1 210 €21 473 €---
2425 635 €3 195 €746 €22 439 €---
2526 147 €2 715 €266 €23 432 €---
TOTAL520 694 €226 314 €118 828 €294 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 294 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 256 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 414 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 414 €-6 420 €+9 834 €
2+3 414 €0 €+3 414 €
3+3 414 €0 €+3 414 €
4+3 414 €+276 €+3 138 €
5+3 414 €+2 359 €+1 055 €
6+3 414 €+2 539 €+875 €
7+3 414 €+2 723 €+691 €
8+3 414 €+2 912 €+502 €
9+3 414 €+3 106 €+308 €
10+3 414 €+3 305 €+109 €
11+3 414 €+3 510 €-96 €
12+3 414 €+3 720 €-306 €
13+3 414 €+3 936 €-522 €
14+3 414 €+4 157 €-743 €
15+3 414 €+4 385 €-971 €
16+3 414 €+4 618 €-1 204 €
17+3 414 €+4 858 €-1 444 €
18+3 414 €+5 105 €-1 691 €
19+3 414 €+5 358 €-1 944 €
20+3 414 €+5 618 €-2 204 €
21+3 414 €+5 885 €-2 471 €
22+3 414 €+6 160 €-2 746 €
23+3 414 €+6 442 €-3 028 €
24+3 414 €+6 732 €-3 318 €
25+3 414 €+7 030 €-3 616 €
Total+85 350 €+88 314 €+-2 964 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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