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Appartement T3

Bien expiré
VilleLimoux (11)
Surface70m²
Coût Total95 420€
Loyer Annuel6 599€
Rentabilité6.92%
Cashflow/mois+2€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 59 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 842,86 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement T3 - Appartement T3 duplex lumineux de 70 m2 au 2ème et dernier étage dans une rue calme proche du centre ville et des commerces . Entrée avec placard . Cuisine semi ouverte, salon, une chambre 12 m2 avec placard et sous les combles une chambre mansardée de 20 m2. Double vitrage. Parquet flottant.

Ville : Limoux
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11300
Coordonnées : 43.055250, 2.217420
Total : 95 420€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 31 700€
Valeur du bien : 90 700€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.29€ - 9.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 550€/mois
Loyer annuel estimé : 6599€/an
Fourchette totale : 440€ - 687€/mois
Fourchette annuelle : 5281€ - 8246€/an
Rentabilité brute :6.92%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 8.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :465,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :27,04€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 492,54€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 230,41€
Coût de l'assurance :8 110,70€
Taxe foncière : 659,89€/an
Soit par mois : 54,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 549,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 547,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :2,38€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager obsolète et carrelage daté
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec meubles anciens et carrelage daté
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires légèrement datés et mise aux normes si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en bon état mais fixtures légèrement datées
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet flottant) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement de l'éclairage
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 700 €(453 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 70 m² × 100€/m² = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1500€/m² = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:4 500€
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 750€/m² = 4500€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:6 000€
    Parquet flottant: 32 m² × 60€/m² = 1920€, Peinture murs: 32 m² × 30€/m² = 960€, Main d'œuvre: 3120€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 550 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 599 €/an
Calcul : 550 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 070 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 420 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 660 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 755 €
Revenus locatifs : +6 599 €
Charges déductibles : -35 755 €
Résultat foncier Année 1 : -29 156 €(Déficit de 29 156 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 756 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 055 €/an
Revenus locatifs : +6 599 €
Charges déductibles : -4 055 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7755.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 599 €35 758 €3 073 €-29 159 €21 400 €7 759 €7 759 €
26 731 €3 975 €2 990 €2 756 €--5 002 €
36 865 €3 889 €2 904 €2 977 €--2 026 €
47 003 €3 800 €2 816 €3 203 €---
57 143 €3 708 €2 724 €3 435 €---
67 286 €3 614 €2 629 €3 672 €---
77 431 €3 516 €2 531 €3 916 €---
87 580 €3 415 €2 430 €4 165 €---
97 732 €3 310 €2 326 €4 422 €---
107 886 €3 202 €2 218 €4 684 €---
118 044 €3 091 €2 106 €4 953 €---
128 205 €2 976 €1 991 €5 229 €---
138 369 €2 857 €1 872 €5 512 €---
148 536 €2 734 €1 750 €5 803 €---
158 707 €2 607 €1 623 €6 100 €---
168 881 €2 476 €1 491 €6 406 €---
179 059 €2 340 €1 356 €6 719 €---
189 240 €2 200 €1 216 €7 040 €---
199 425 €2 056 €1 071 €7 369 €---
209 613 €1 906 €922 €7 707 €---
219 806 €1 752 €768 €8 054 €---
2210 002 €1 592 €608 €8 409 €---
2310 202 €1 428 €443 €8 774 €---
2410 406 €1 258 €273 €9 148 €---
2510 614 €1 082 €97 €9 532 €---
TOTAL211 365 €100 538 €44 230 €110 826 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 110 826 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 599 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 386 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 386 €-6 420 €+7 806 €
2+1 386 €0 €+1 386 €
3+1 386 €0 €+1 386 €
4+1 386 €+353 €+1 033 €
5+1 386 €+1 030 €+356 €
6+1 386 €+1 102 €+284 €
7+1 386 €+1 175 €+211 €
8+1 386 €+1 250 €+136 €
9+1 386 €+1 326 €+60 €
10+1 386 €+1 405 €-19 €
11+1 386 €+1 486 €-100 €
12+1 386 €+1 569 €-183 €
13+1 386 €+1 654 €-268 €
14+1 386 €+1 741 €-355 €
15+1 386 €+1 830 €-444 €
16+1 386 €+1 922 €-536 €
17+1 386 €+2 016 €-630 €
18+1 386 €+2 112 €-726 €
19+1 386 €+2 211 €-825 €
20+1 386 €+2 312 €-926 €
21+1 386 €+2 416 €-1 030 €
22+1 386 €+2 523 €-1 137 €
23+1 386 €+2 632 €-1 246 €
24+1 386 €+2 744 €-1 358 €
25+1 386 €+2 860 €-1 474 €
Total+34 650 €+33 248 €+1 402 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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