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Appartement à vendre

VilleCosne-Cours-sur-Loire (58)
Surface71.2m²
Coût Total112 807€
Loyer Annuel9 552€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+117€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 960 €
Surface : 71.2 m²
Prix au m² : 982,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial CAVET-JACOB, Notaire vous proposent : Appartement à vendre - COSNE COURS SUR LOIRE (58200)

Très bel appartement sans vis à vis avec balcon et vue dégagée, composé de : entrée avec dressing ou débarras, cuisine, grand séjour avec placard (possibilité de créer une chambre en posant une cloison), une grande chambre avec placards, salle de bains, wc. Une cave.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude CAVET-JACOB, Notaire - Notaires à Cosne-Cours-sur-Loire - N° SIRET : 39532724000051

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Ville : Cosne-Cours-sur-Loire
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58200
Coordonnées : 47.418729, 2.953509
Total : 112 807€
Prix d'acquisition : 69 960€
Travaux : 37 250€
Valeur du bien : 107 210€
Frais de notaire : 5 597€
Coût estimé : 5 597€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71.2m²
Loyer prédit : 11.18€/m²/mois
Fourchette : 8.73€ - 14.32€/m²/mois
Loyer total estimé : 796€/mois
Loyer annuel estimé : 9552€/an
Fourchette totale : 622€ - 1019€/mois
Fourchette annuelle : 7460€ - 12232€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.61% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 120,93 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :79 810 €
Prix d'achat :69 960 €
Décote à l'achat :-9 850€ (-12.3%)
Marge achat-revente :-32 997€ (-41.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :112 807€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :566,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :32,90€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 599,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 159,52€
Coût de l'assurance :9 870,61€
Taxe foncière : 955,25€/an
Soit par mois : 79,60€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 796,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 679,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :116,98€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 344 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 71.2 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 assumé - aucune photo fournie, état mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage ou remplacement de la moquette
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 3.7/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 250 €(523 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 250€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 750€ = 5250€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 1 chambre (12 m²) × 3000€ = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 500€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cosne-Cours-sur-Loire (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 750€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 796 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 552 €/an
Calcul : 796 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 932 €/an
Base de calcul : Emprunt de 112 807 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 395 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 955 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 532 €
Revenus locatifs : +9 552 €
Charges déductibles : -42 532 €
Résultat foncier Année 1 : -32 980 €(Déficit de 32 980 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 580 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 282 €/an
Revenus locatifs : +9 552 €
Charges déductibles : -5 282 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 270 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11579.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 960 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 474 €(65% de 69 960 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 654 €/an
Calcul : 45 474 € × 3,636% = 1 654 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 552 €42 536 €3 936 €-32 984 €21 400 €11 584 €11 584 €
29 744 €5 183 €3 833 €4 560 €--7 024 €
39 938 €5 077 €3 727 €4 861 €--2 162 €
410 137 €4 967 €3 617 €5 170 €---
510 340 €4 853 €3 503 €5 487 €---
610 547 €4 734 €3 384 €5 812 €---
710 758 €4 612 €3 262 €6 146 €---
810 973 €4 485 €3 135 €6 488 €---
911 192 €4 354 €3 004 €6 839 €---
1011 416 €4 217 €2 867 €7 199 €---
1111 644 €4 076 €2 726 €7 568 €---
1211 877 €3 930 €2 580 €7 947 €---
1312 115 €3 779 €2 429 €8 336 €---
1412 357 €3 622 €2 272 €8 735 €---
1512 604 €3 460 €2 110 €9 144 €---
1612 856 €3 292 €1 942 €9 565 €---
1713 114 €3 117 €1 767 €9 996 €---
1813 376 €2 937 €1 587 €10 439 €---
1913 643 €2 750 €1 400 €10 893 €---
2013 916 €2 556 €1 206 €11 360 €---
2114 194 €2 355 €1 005 €11 839 €---
2214 478 €2 148 €798 €12 331 €---
2314 768 €1 932 €582 €12 836 €---
2415 063 €1 709 €359 €13 354 €---
2515 365 €1 478 €128 €13 886 €---
TOTAL305 969 €128 161 €57 160 €177 807 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 807 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 552 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 006 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 006 €-6 420 €+8 426 €
2+2 006 €0 €+2 006 €
3+2 006 €0 €+2 006 €
4+2 006 €+902 €+1 104 €
5+2 006 €+1 646 €+360 €
6+2 006 €+1 744 €+262 €
7+2 006 €+1 844 €+162 €
8+2 006 €+1 946 €+60 €
9+2 006 €+2 052 €-46 €
10+2 006 €+2 160 €-154 €
11+2 006 €+2 270 €-264 €
12+2 006 €+2 384 €-378 €
13+2 006 €+2 501 €-495 €
14+2 006 €+2 620 €-614 €
15+2 006 €+2 743 €-737 €
16+2 006 €+2 869 €-863 €
17+2 006 €+2 999 €-993 €
18+2 006 €+3 132 €-1 126 €
19+2 006 €+3 268 €-1 262 €
20+2 006 €+3 408 €-1 402 €
21+2 006 €+3 552 €-1 546 €
22+2 006 €+3 699 €-1 693 €
23+2 006 €+3 851 €-1 845 €
24+2 006 €+4 006 €-2 000 €
25+2 006 €+4 166 €-2 160 €
Total+50 150 €+53 342 €+-3 192 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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