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Appartement à vendre

VilleDombasle-sur-Meurthe (54)
Surface93.2m²
Coût Total178 950€
Loyer Annuel10 755€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 130 000 €
Surface : 93.2 m²
Prix au m² : 1 394,85 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Cave, 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, calme

Au sein d'une résidence en cours de rénovation intégrale ( ravalement, rénovation énergétique, VMC, parties communes) , venez découvrir ce grand appartement familial de 93 m2 comprenant une entrée, une vaste cuisine dinatoire, un grand séjour lumineux avec vue dégagée sur les jardins de la copropriété , 3 chambres, une salle de bains, wc. Chauffage et eaux compris dans les charges. Une cave et un garage complètent ce bien à tout petit prix! Prix FAI : 130 000 euros

Ville : Dombasle-sur-Meurthe
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54110
Coordonnées : 48.614667, 6.350650
Total : 178 950€
Prix d'acquisition : 130 000€
Travaux : 38 550€
Valeur du bien : 168 550€
Frais de notaire : 10 400€
Coût estimé : 10 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 93.2m²
Loyer prédit : 9.62€/m²/mois
Fourchette : 7.91€ - 11.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 896€/mois
Loyer annuel estimé : 10755€/an
Fourchette totale : 737€ - 1090€/mois
Fourchette annuelle : 8846€ - 13076€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.94% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 166,22 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :108 692 €
Prix d'achat :130 000 €
Décote à l'achat :+21 308€ (+19.6%)
Marge achat-revente :-70 258€ (-64.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 950€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :881,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :44,74€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 926,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :85 510,36€
Coût de l'assurance :13 421,25€
Taxe foncière : 1 075,50€/an
Soit par mois : 89,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 896,25€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 015,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,64€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 322 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 93 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 93 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 550 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 600€
    Peinture murs et plafonds: 90 m² × 40€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dombasle-sur-Meurthe (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 896 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 755 €/an
Calcul : 896 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 918 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 950 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 076 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 080 €
Revenus locatifs : +10 755 €
Charges déductibles : -46 080 €
Résultat foncier Année 1 : -35 325 €(Déficit de 35 325 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 13 925 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 530 €/an
Revenus locatifs : +10 755 €
Charges déductibles : -7 530 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 225 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 13925.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 130 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 500 €(65% de 130 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 073 €/an
Calcul : 84 500 € × 3,636% = 3 073 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 755 €46 086 €5 924 €-35 331 €21 400 €13 931 €13 931 €
210 970 €7 378 €5 765 €3 592 €--10 339 €
311 190 €7 214 €5 602 €3 975 €--6 363 €
411 413 €7 045 €5 432 €4 369 €--1 995 €
511 642 €6 870 €5 257 €4 772 €---
611 874 €6 689 €5 076 €5 186 €---
712 112 €6 502 €4 889 €5 610 €---
812 354 €6 308 €4 696 €6 046 €---
912 601 €6 108 €4 495 €6 493 €---
1012 853 €5 901 €4 289 €6 952 €---
1113 110 €5 687 €4 075 €7 423 €---
1213 373 €5 466 €3 853 €7 907 €---
1313 640 €5 237 €3 625 €8 403 €---
1413 913 €5 000 €3 388 €8 912 €---
1514 191 €4 756 €3 143 €9 435 €---
1614 475 €4 503 €2 890 €9 972 €---
1714 764 €4 241 €2 629 €10 523 €---
1815 060 €3 971 €2 358 €11 089 €---
1915 361 €3 691 €2 079 €11 670 €---
2015 668 €3 402 €1 790 €12 266 €---
2115 981 €3 103 €1 491 €12 878 €---
2216 301 €2 794 €1 182 €13 507 €---
2316 627 €2 474 €862 €14 153 €---
2416 960 €2 144 €531 €14 816 €---
2517 299 €1 802 €189 €15 497 €---
TOTAL344 487 €164 369 €85 510 €180 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 180 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 755 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 259 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 259 €-6 420 €+8 679 €
2+2 259 €0 €+2 259 €
3+2 259 €0 €+2 259 €
4+2 259 €0 €+2 259 €
5+2 259 €+833 €+1 426 €
6+2 259 €+1 556 €+703 €
7+2 259 €+1 683 €+576 €
8+2 259 €+1 814 €+445 €
9+2 259 €+1 948 €+311 €
10+2 259 €+2 086 €+173 €
11+2 259 €+2 227 €+32 €
12+2 259 €+2 372 €-113 €
13+2 259 €+2 521 €-262 €
14+2 259 €+2 674 €-415 €
15+2 259 €+2 831 €-572 €
16+2 259 €+2 992 €-733 €
17+2 259 €+3 157 €-898 €
18+2 259 €+3 327 €-1 068 €
19+2 259 €+3 501 €-1 242 €
20+2 259 €+3 680 €-1 421 €
21+2 259 €+3 864 €-1 605 €
22+2 259 €+4 052 €-1 793 €
23+2 259 €+4 246 €-1 987 €
24+2 259 €+4 445 €-2 186 €
25+2 259 €+4 649 €-2 390 €
Total+56 475 €+54 035 €+2 440 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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