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BEL APPARTEMENT DE TYPE F5 DUPLEX

Bien expiré
VilleLonguyon (54)
Surface210m²
Coût Total266 100€
Loyer Annuel22 088€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+267€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 210 000 €
Surface : 210 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 9
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel

LONGUYON : PRODUIT RARE !!A proximité de toutes les commodités, charmant appartement en duplex (environ 210m2) au premier et dernier étage d'une petite copropriété. Il est composé d'un hall d'entrée avec placards de rangement, un grand salon-séjour séjour lumineux, une cuisine équipée avec coin repas, deux chambres, une salle de bains (baignoire), un wc séparé et d'une buanderie. A l'étage : une grande mezzanine, un grand bureau ou autre usage suivant vos besoins (idéal pour un grand salon), une troisième chambre avec un dressing, une salle d'eau(douche) et un wc séparé. Trois caves en sous-sol et un jardin privatif à l'arrière Chauffage électrique. Fenêtres double vitrage PVC, interphone. Syndic bénévole. Immeuble en très bon état général. A VISITER SANS TARDER !!!

Ville : Longuyon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54260
Coordonnées : 49.462875, 5.592622
Total : 266 100€
Prix d'acquisition : 210 000€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 249 300€
Frais de notaire : 16 800€
Coût estimé : 16 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 1841€/mois
Loyer annuel estimé : 22088€/an
Fourchette totale : 1362€ - 2488€/mois
Fourchette annuelle : 16341€ - 29856€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.14% - 11.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :266 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 309,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :79,83€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 389,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 730,38€
Coût de l'assurance :23 949,00€
Taxe foncière : 2 208,78€/an
Soit par mois : 184,07€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 840,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 573,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :267,32€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 165 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par un système de chauffage plus efficace, comme une pompe à chaleur air/air.
Quantité: 1 système pour 210 m²
Raison: DPE C - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec des éléments modernes et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un léger rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité, et menuiseries intérieures pour les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible.
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air intérieur.
Quantité: 1 système pour l'appartement
Raison: Amélioration de la ventilation nécessaire pour un confort optimal.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(187 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 9600€ = 9600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:6 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 60 m² × 200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 45 m² × 160€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Ventilation:4 500€
    VMC double flux: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longuyon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Ventilation
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 841 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 088 €/an
Calcul : 1 841 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 774 €/an
Base de calcul : Emprunt de 266 100 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 958 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 209 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 240 €
Revenus locatifs : +22 088 €
Charges déductibles : -51 240 €
Résultat foncier Année 1 : -29 153 €(Déficit de 29 153 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 753 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 940 €/an
Revenus locatifs : +22 088 €
Charges déductibles : -11 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 10 147 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7752.65 € reporté.
Prix d'achat du bien : 210 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 136 500 €(65% de 210 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 964 €/an
Calcul : 136 500 € × 3,636% = 4 964 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 088 €51 249 €8 782 €-29 161 €21 400 €7 761 €7 761 €
222 530 €11 714 €8 547 €10 816 €---
322 980 €11 471 €8 304 €11 509 €---
423 440 €11 220 €8 053 €12 220 €---
523 909 €10 960 €7 793 €12 949 €---
624 387 €10 691 €7 524 €13 696 €---
724 875 €10 413 €7 247 €14 461 €---
825 372 €10 126 €6 960 €15 246 €---
925 879 €9 829 €6 663 €16 050 €---
1026 397 €9 522 €6 356 €16 875 €---
1126 925 €9 205 €6 038 €17 720 €---
1227 463 €8 877 €5 710 €18 586 €---
1328 013 €8 538 €5 371 €19 475 €---
1428 573 €8 187 €5 020 €20 386 €---
1529 144 €7 824 €4 658 €21 320 €---
1629 727 €7 449 €4 283 €22 278 €---
1730 322 €7 062 €3 895 €23 260 €---
1830 928 €6 661 €3 494 €24 268 €---
1931 547 €6 246 €3 080 €25 301 €---
2032 178 €5 818 €2 651 €26 360 €---
2132 821 €5 375 €2 208 €27 447 €---
2233 478 €4 917 €1 750 €28 561 €---
2334 147 €4 443 €1 277 €29 704 €---
2434 830 €3 954 €787 €30 877 €---
2535 527 €3 447 €281 €32 080 €---
TOTAL707 480 €245 199 €126 730 €462 281 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 462 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 088 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 638 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 638 €-6 420 €+11 058 €
2+4 638 €+916 €+3 722 €
3+4 638 €+3 453 €+1 185 €
4+4 638 €+3 666 €+972 €
5+4 638 €+3 885 €+753 €
6+4 638 €+4 109 €+529 €
7+4 638 €+4 338 €+300 €
8+4 638 €+4 574 €+64 €
9+4 638 €+4 815 €-177 €
10+4 638 €+5 062 €-424 €
11+4 638 €+5 316 €-678 €
12+4 638 €+5 576 €-938 €
13+4 638 €+5 843 €-1 205 €
14+4 638 €+6 116 €-1 478 €
15+4 638 €+6 396 €-1 758 €
16+4 638 €+6 683 €-2 045 €
17+4 638 €+6 978 €-2 340 €
18+4 638 €+7 280 €-2 642 €
19+4 638 €+7 590 €-2 952 €
20+4 638 €+7 908 €-3 270 €
21+4 638 €+8 234 €-3 596 €
22+4 638 €+8 568 €-3 930 €
23+4 638 €+8 911 €-4 273 €
24+4 638 €+9 263 €-4 625 €
25+4 638 €+9 624 €-4 986 €
Total+115 950 €+138 684 €+-22 734 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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