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Maison de village avec beaux volumes et dépendances

VilleBouville (28)
Surface98m²
Coût Total111 072€
Loyer Annuel10 565€
Rentabilité9.51%
Cashflow/mois+203€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 400 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 993,88 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Jardin

À seulement 30 min au sud de Chartres et 10 km de Bonneval, découvrez cette maison située au coeur d'un charmant village beauceron, implantée sur un terrain clos de 839 m². La maison offre au rez-de-chaussée une cuisine, deux chambres, une salle à vivre, une salle de bains ainsi qu'une grande véranda de 27 m². À l'étage, une grande pièce aménageable avec WC offre un beau potentiel d'agrandissement. Côté dépendances : atelier de 24 m² et grande grange / garage de 75 m², équipée de deux portes d'accès, idéale pour stationnement, stockage ou activité. Un bien à fort potentiel, offrant de beaux volumes et de nombreuses possibilités d'aménagement. Travaux de remise en état à prévoir. (8.22 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/154742.pdf

Ville : Bouville
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28800
Coordonnées : 48.267202, 1.381337
Total : 111 072€
Prix d'acquisition : 97 400€
Travaux : 5 880€
Valeur du bien : 103 280€
Frais de notaire : 7 792€
Coût estimé : 7 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 8.98€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 880€/mois
Loyer annuel estimé : 10565€/an
Fourchette totale : 708€ - 1094€/mois
Fourchette annuelle : 8502€ - 13128€/an
Rentabilité brute :9.51%
Fourchette de rentabilité :7.65% - 11.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 214,49 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :119 021 €
Prix d'achat :97 400 €
Décote à l'achat :-21 621€ (-18.2%)
Marge achat-revente :7 949€ (6.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :111 072€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :557,24€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :32,40€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 589,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 101,41€
Coût de l'assurance :9 718,80€
Taxe foncière : 1 056,48€/an
Soit par mois : 88,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 880,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 677,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :202,72€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sols nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et entretien du parquet
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 880 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:5 880€
    Isolation toiture: 98 m² × 60€/m² = 5880€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 5 880€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (5 880€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 880 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 565 €/an
Calcul : 880 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 861 €/an
Base de calcul : Emprunt de 111 072 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 056 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 186 €
Revenus locatifs : +10 565 €
Charges déductibles : -11 186 €
Résultat foncier Année 1 : -621 €(Déficit de 621 €)
Imputable sur revenu global : 621 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 306 €/an
Revenus locatifs : +10 565 €
Charges déductibles : -5 306 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 259 €/an
Prix d'achat du bien : 97 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 310 €(65% de 97 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 302 €/an
Calcul : 63 310 € × 3,636% = 2 302 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 565 €11 190 €3 864 €-625 €625 €--
210 776 €5 209 €3 764 €5 567 €---
310 992 €5 104 €3 659 €5 887 €---
411 211 €4 996 €3 551 €6 216 €---
511 436 €4 884 €3 438 €6 552 €---
611 664 €4 767 €3 322 €6 897 €---
711 898 €4 647 €3 202 €7 251 €---
812 136 €4 522 €3 077 €7 613 €---
912 378 €4 393 €2 948 €7 985 €---
1012 626 €4 260 €2 814 €8 366 €---
1112 878 €4 121 €2 676 €8 757 €---
1213 136 €3 977 €2 532 €9 158 €---
1313 399 €3 829 €2 384 €9 570 €---
1413 667 €3 675 €2 230 €9 992 €---
1513 940 €3 515 €2 070 €10 425 €---
1614 219 €3 350 €1 905 €10 868 €---
1714 503 €3 179 €1 734 €11 324 €---
1814 793 €3 002 €1 557 €11 791 €---
1915 089 €2 819 €1 373 €12 271 €---
2015 391 €2 628 €1 183 €12 762 €---
2115 699 €2 432 €986 €13 267 €---
2216 013 €2 228 €782 €13 785 €---
2316 333 €2 016 €571 €14 317 €---
2416 660 €1 798 €352 €14 862 €---
2516 993 €1 571 €126 €15 422 €---
TOTAL338 393 €98 112 €56 101 €240 281 €625 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 187 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 240 281 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 565 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 219 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 219 €-187 €+2 406 €
2+2 219 €+1 670 €+549 €
3+2 219 €+1 766 €+453 €
4+2 219 €+1 865 €+354 €
5+2 219 €+1 966 €+253 €
6+2 219 €+2 069 €+150 €
7+2 219 €+2 175 €+44 €
8+2 219 €+2 284 €-65 €
9+2 219 €+2 396 €-177 €
10+2 219 €+2 510 €-291 €
11+2 219 €+2 627 €-408 €
12+2 219 €+2 748 €-529 €
13+2 219 €+2 871 €-652 €
14+2 219 €+2 998 €-779 €
15+2 219 €+3 127 €-908 €
16+2 219 €+3 261 €-1 042 €
17+2 219 €+3 397 €-1 178 €
18+2 219 €+3 537 €-1 318 €
19+2 219 €+3 681 €-1 462 €
20+2 219 €+3 829 €-1 610 €
21+2 219 €+3 980 €-1 761 €
22+2 219 €+4 136 €-1 917 €
23+2 219 €+4 295 €-2 076 €
24+2 219 €+4 459 €-2 240 €
25+2 219 €+4 627 €-2 408 €
Total+55 475 €+72 084 €+-16 609 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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