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Achat : Maison Chassal-Molinges (39360)

Bien expiré
VilleMolinges (39)
Surface380m²
Coût Total538 480€
Loyer Annuel36 539€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 410 000 €
Surface : 380 m²
Prix au m² : 1 078,95 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 13
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Grande Maison bourgeoise avec piscine située entre Saint-Claude et Oyonnax composée de 3 appartements : Rez de chaussée : Appartement de 128m2 : séjour, cuisine, salle de bain + toilettes, 3 chambres et une chaufferie. DPE classe F avec travaux de rafraichissement + isolation + électricité à prévoir. 1er étage : Appartement de 130m2 : salle à manger , séjour, 3 chambres, cuisine, salle de bain + toilettes. DPE classe F avec travaux de rafraichissement + isolation + électricité à prévoir également. 2eme étage : Appartement de 125m2 : séjour, 3 chambres, cuisine, salle de bain + toilettes. DPE classe D. Garage, cabane de jardin et piscine avec abris coulissant. L'ensemble sur un terrain clos et arboré de 1795 m2 environ. Idéal pour création d'une maison d'hôtes. Contact : Sadrija ALIJEVIC - Agent Commercial Indépendant - AS HABITAT - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Molinges
Département : Jura
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 39360
Coordonnées : 46.366420, 5.769680
Total : 538 480€
Prix d'acquisition : 410 000€
Travaux : 95 680€
Valeur du bien : 505 680€
Frais de notaire : 32 800€
Coût estimé : 32 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 380m²
Loyer prédit : 8.01€/m²/mois
Fourchette : 5.97€ - 10.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 3045€/mois
Loyer annuel estimé : 36539€/an
Fourchette totale : 2270€ - 4084€/mois
Fourchette annuelle : 27240€ - 49012€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 9.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :538 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 649,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :161,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 2 811,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :256 451,63€
Coût de l'assurance :48 463,20€
Taxe foncière : 3 653,91€/an
Soit par mois : 304,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 044,92€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 115,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Deux appartements avec DPE classe F et un appartement avec DPE classe D.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 380 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 380 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 47 fenêtres (estimation basée sur 380 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 380 m²
Raison: Normes électriques - Maison nécessite une mise aux normes
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, électricité, menuiseries intérieures pour 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 90 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Mise aux normes plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine de 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petites finitions
Quantité: salon de 25 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :95 680 €(252 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 680€
    Isolation combles: 380 m² × 36€/m² = 13680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:49 600€
    Fenêtres double vitrage: 47 fenêtres × 800€ = 37600€, Main d'œuvre: 12000€ (estimation pour 47 fenêtres)
  • Électricité:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1000€ = 1000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:5 400€
    Rénovation chambres: 90 m² × 60€/m² = 5400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 10 m² × 500€ = 5000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Molinges (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 75 280€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 045 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 539 €/an
Calcul : 3 045 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 17 755 €/an
Base de calcul : Emprunt de 538 480 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 939 €/an
Calcul : 162 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 654 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 95 680 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 119 027 €
Revenus locatifs : +36 539 €
Charges déductibles : -119 027 €
Résultat foncier Année 1 : -82 488 €(Déficit de 82 488 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 61 088 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 347 €/an
Revenus locatifs : +36 539 €
Charges déductibles : -23 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 13 192 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 61087.95 € reporté.
Prix d'achat du bien : 410 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 266 500 €(65% de 410 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 691 €/an
Calcul : 266 500 € × 3,636% = 9 691 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 539 €119 044 €17 772 €-82 505 €21 400 €61 105 €61 105 €
237 270 €22 889 €17 296 €14 381 €--46 724 €
338 015 €22 397 €16 804 €15 618 €--31 105 €
438 776 €21 888 €16 296 €16 887 €--14 218 €
539 551 €21 362 €15 770 €18 189 €---
640 342 €20 819 €15 226 €19 523 €---
741 149 €20 257 €14 664 €20 892 €---
841 972 €19 676 €14 083 €22 296 €---
942 811 €19 075 €13 483 €23 736 €---
1043 668 €18 454 €12 861 €25 214 €---
1144 541 €17 812 €12 219 €26 729 €---
1245 432 €17 148 €11 555 €28 284 €---
1346 340 €16 461 €10 869 €29 879 €---
1447 267 €15 751 €10 159 €31 516 €---
1548 213 €15 017 €9 425 €33 195 €---
1649 177 €14 259 €8 666 €34 918 €---
1750 160 €13 474 €7 882 €36 686 €---
1851 164 €12 663 €7 071 €38 501 €---
1952 187 €11 824 €6 232 €40 362 €---
2053 231 €10 957 €5 365 €42 273 €---
2154 295 €10 061 €4 468 €44 234 €---
2255 381 €9 134 €3 541 €46 247 €---
2356 489 €8 176 €2 583 €48 313 €---
2457 618 €7 185 €1 592 €50 434 €---
2558 771 €6 160 €568 €52 610 €---
TOTAL1 170 357 €491 942 €256 452 €678 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 678 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 539 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 673 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 673 €-6 420 €+14 093 €
2+7 673 €0 €+7 673 €
3+7 673 €0 €+7 673 €
4+7 673 €0 €+7 673 €
5+7 673 €+1 191 €+6 482 €
6+7 673 €+5 857 €+1 816 €
7+7 673 €+6 268 €+1 405 €
8+7 673 €+6 689 €+984 €
9+7 673 €+7 121 €+552 €
10+7 673 €+7 564 €+109 €
11+7 673 €+8 019 €-346 €
12+7 673 €+8 485 €-812 €
13+7 673 €+8 964 €-1 291 €
14+7 673 €+9 455 €-1 782 €
15+7 673 €+9 959 €-2 286 €
16+7 673 €+10 475 €-2 802 €
17+7 673 €+11 006 €-3 333 €
18+7 673 €+11 550 €-3 877 €
19+7 673 €+12 109 €-4 436 €
20+7 673 €+12 682 €-5 009 €
21+7 673 €+13 270 €-5 597 €
22+7 673 €+13 874 €-6 201 €
23+7 673 €+14 494 €-6 821 €
24+7 673 €+15 130 €-7 457 €
25+7 673 €+15 783 €-8 110 €
Total+191 825 €+203 524 €+-11 699 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 282 jours
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