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Appartement à vendre

VilleBourges (18)
Surface147m²
Coût Total175 148€
Loyer Annuel16 457€
Rentabilité9.40%
Cashflow/mois+304€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 600 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 990,48 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 29 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: 2 boxs de stationnement, Parking, calme, Exposition sud-ouest, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

EN EXCLUSIVITE A BOURGES, proche de la gare.

grand appartement de 5 pièces au 1er étage avec ascenseur.

dans une résidence bien entretenue et sécurisée.

Il vous offre : entrée, beau séjour bien exposé de 29 m², cuisine équipée, dégagement, 4 chambres parquetées dont 1 avec placards, salle d'eau, WC séparés et dressing.

chauffage individuel gaz (neuf)

3 Caves, 1 double garage, 1 parking.

Annonce rédigée par Anne LEMAITRE - Agent commercial indépendant enregistré au R.S.A.C. de BOURGES sous le numéro 928 069 053. Contactez moi au : ou par mail :

Plus d'informations sur notre site internet : sous la référence : 9163

Ventes, recherche, maisons, propriétés, appartements, terrains à vendre à BOURGES (18000) et ses environs. Estimations gratuites, personnalisées et confidentielles (voir condition en agence). Biens soumis au régime de la copropriété. Nombre de lots principaux : DPE classe C - GES classe C . Couts annuels d'énergie estimés entre 1510 euros et 2080 euros Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques. Honoraires d'agence INCLUS de seulement 4 % TTC (charge acquéreur - hors frais de notaire - prix : 140 000 euros hors honoraires).

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.086863, 2.407790
Total : 175 148€
Prix d'acquisition : 145 600€
Travaux : 17 900€
Valeur du bien : 163 500€
Frais de notaire : 11 648€
Coût estimé : 11 648€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 1371€/mois
Loyer annuel estimé : 16457€/an
Fourchette totale : 1044€ - 1801€/mois
Fourchette annuelle : 12530€ - 21616€/an
Rentabilité brute :9.40%
Fourchette de rentabilité :7.15% - 12.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 685,06 €/m²
Basé sur :228 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 703 €
Prix d'achat :145 600 €
Décote à l'achat :-102 103€ (-41.2%)
Marge achat-revente :72 555€ (29.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :175 148€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :878,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :51,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 929,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 465,59€
Coût de l'assurance :15 325,45€
Taxe foncière : 1 645,70€/an
Soit par mois : 137,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 371,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 066,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :304,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 108 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine datés et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise à jour du carrelage
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 900 €(122 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 850€/m² = 8500€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 371 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 457 €/an
Calcul : 1 371 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 088 €/an
Base de calcul : Emprunt de 175 148 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 613 €/an
Calcul : 51 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 646 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 247 €
Revenus locatifs : +16 457 €
Charges déductibles : -26 247 €
Résultat foncier Année 1 : -9 790 €(Déficit de 9 790 €)
Imputable sur revenu global : 9 790 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 347 €/an
Revenus locatifs : +16 457 €
Charges déductibles : -8 347 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 110 €/an
Prix d'achat du bien : 145 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 640 €(65% de 145 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 441 €/an
Calcul : 94 640 € × 3,636% = 3 441 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 457 €26 253 €6 094 €-9 796 €9 796 €--
216 786 €8 193 €5 935 €8 593 €---
317 122 €8 028 €5 770 €9 093 €---
417 464 €7 858 €5 599 €9 607 €---
517 814 €7 681 €5 422 €10 133 €---
618 170 €7 497 €5 239 €10 672 €---
718 533 €7 308 €5 049 €11 226 €---
818 904 €7 111 €4 852 €11 793 €---
919 282 €6 907 €4 649 €12 375 €---
1019 668 €6 697 €4 438 €12 971 €---
1120 061 €6 478 €4 219 €13 583 €---
1220 462 €6 252 €3 993 €14 210 €---
1320 871 €6 017 €3 759 €14 854 €---
1421 289 €5 775 €3 516 €15 514 €---
1521 715 €5 523 €3 265 €16 191 €---
1622 149 €5 263 €3 004 €16 886 €---
1722 592 €4 993 €2 734 €17 599 €---
1823 044 €4 714 €2 455 €18 330 €---
1923 505 €4 424 €2 166 €19 080 €---
2023 975 €4 125 €1 866 €19 850 €---
2124 454 €3 814 €1 555 €20 640 €---
2224 943 €3 492 €1 234 €21 451 €---
2325 442 €3 159 €901 €22 283 €---
2425 951 €2 814 €556 €23 137 €---
2526 470 €2 457 €198 €24 013 €---
TOTAL527 122 €162 834 €88 466 €364 289 €9 796 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 939 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 364 289 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 457 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 456 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 456 €-2 939 €+6 395 €
2+3 456 €+2 578 €+878 €
3+3 456 €+2 728 €+728 €
4+3 456 €+2 882 €+574 €
5+3 456 €+3 040 €+416 €
6+3 456 €+3 202 €+254 €
7+3 456 €+3 368 €+88 €
8+3 456 €+3 538 €-82 €
9+3 456 €+3 712 €-256 €
10+3 456 €+3 891 €-435 €
11+3 456 €+4 075 €-619 €
12+3 456 €+4 263 €-807 €
13+3 456 €+4 456 €-1 000 €
14+3 456 €+4 654 €-1 198 €
15+3 456 €+4 857 €-1 401 €
16+3 456 €+5 066 €-1 610 €
17+3 456 €+5 280 €-1 824 €
18+3 456 €+5 499 €-2 043 €
19+3 456 €+5 724 €-2 268 €
20+3 456 €+5 955 €-2 499 €
21+3 456 €+6 192 €-2 736 €
22+3 456 €+6 435 €-2 979 €
23+3 456 €+6 685 €-3 229 €
24+3 456 €+6 941 €-3 485 €
25+3 456 €+7 204 €-3 748 €
Total+86 400 €+109 287 €+-22 887 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 48 jours
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