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Achat appartement

Bien expiré
VilleVaulx-en-Velin (69)
Surface46.22m²
Coût Total129 320€
Loyer Annuel9 178€
Rentabilité7.10%
Cashflow/mois-145€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 99 000 €
Surface : 46.22 m²
Prix au m² : 2 141,93 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 7
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4.42 m² Balcon, 1.61 m² Cave, Vue, Ascenseur, Surface de 46.22 m², Bâtiment de 7 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1970, Au 7ème étage, Adapté PMR, 1 Salle de bain, Chauffage gaz collectif radiateur, Salle de séjour : 16.64 m², Jardin, Travaux, Interphone, Orientation Nord, Etat : à rénover, Vis à vis

À vendre : Charmant appartement T2 de 46 m² centre ville

Découvrez ce superbe appartement T2 situé au cœur d'une copropriété bien entretenue, offrant un cadre de vie agréable et pratique. Avec ses 46 m², cet espace optimisé saura répondre à toutes vos attentes.

Caractéristiques de l'appartement :

  • Traversant : Profitez d'une luminosité naturelle tout au long de la journée grâce à sa disposition traversante.
  • Emplacement idéal: Situé au pied de la ligne de tram T9, vous bénéficierez d'un accès rapide aux transports en commun, facilitant vos déplacements quotidiens.
  • Stationnement sécurisé : Un emplacement de parking est inclus, vous offrant tranquillité d'esprit et sécurité pour votre véhicule.

À proximité :

Profitez de la proximité des commerces, des écoles et des services essentiels, rendant votre quotidien plus facile et agréable.

Ne laissez pas passer cette opportunité ! Que vous soyez primo-accédant, investisseur ou à la recherche d'un nouveau chez-vous, cet appartement est fait pour vous. Contactez-nous dès aujourd'hui pour organiser une visite et découvrir tout le potentiel de ce bien rare sur le marché.

Ville : Vaulx-en-Velin
Département : Rhône
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 69120
Coordonnées : 45.783540, 4.929960
Total : 129 320€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 22 400€
Valeur du bien : 121 400€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.22m²
Loyer prédit : 16.55€/m²/mois
Fourchette : 13.47€ - 20.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9178€/an
Fourchette totale : 623€ - 940€/mois
Fourchette annuelle : 7472€ - 11275€/an
Rentabilité brute :7.10%
Fourchette de rentabilité :5.78% - 8.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :645,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :37,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 683,05€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :64 278,27€
Coût de l'assurance :11 315,50€
Taxe foncière : 917,83€/an
Soit par mois : 76,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 764,86€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 909,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Année de construction 1970, souvent associé à une classe E.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 46 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau électrique par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des meubles de cuisine et vérification de la plomberie pour mise aux normes si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Vérification de la plomberie et de l'électricité pour mise aux normes si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain moderne mais vérification nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon avec quelques signes d'usure nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 400 €(485 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture meubles cuisine: 30 m² × 50€/m² = 1500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:2 000€
    Vérification plomberie et électricité: 1 salle de bain × 2000€ = 2000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:600€
    Peinture murs et plafonds chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaulx-en-Velin (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 178 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 431 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 320 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 918 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 30 001 €
Revenus locatifs : +9 178 €
Charges déductibles : -30 001 €
Résultat foncier Année 1 : -20 823 €(Déficit de 20 823 €)
Imputable sur revenu global : 20 823 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 601 €/an
Revenus locatifs : +9 178 €
Charges déductibles : -7 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 577 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 178 €30 006 €4 435 €-20 827 €20 827 €--
29 362 €7 489 €4 318 €1 873 €---
39 549 €7 368 €4 198 €2 181 €---
49 740 €7 243 €4 073 €2 497 €---
59 935 €7 114 €3 943 €2 821 €---
610 134 €6 980 €3 809 €3 154 €---
710 336 €6 841 €3 670 €3 495 €---
810 543 €6 697 €3 527 €3 846 €---
910 754 €6 549 €3 378 €4 205 €---
1010 969 €6 395 €3 224 €4 574 €---
1111 188 €6 235 €3 065 €4 953 €---
1211 412 €6 070 €2 900 €5 342 €---
1311 640 €5 900 €2 729 €5 741 €---
1411 873 €5 723 €2 552 €6 150 €---
1512 111 €5 540 €2 369 €6 571 €---
1612 353 €5 350 €2 180 €7 003 €---
1712 600 €5 154 €1 984 €7 446 €---
1812 852 €4 951 €1 781 €7 901 €---
1913 109 €4 741 €1 570 €8 368 €---
2013 371 €4 523 €1 353 €8 848 €---
2113 638 €4 298 €1 127 €9 341 €---
2213 911 €4 064 €894 €9 847 €---
2314 189 €3 823 €652 €10 367 €---
2414 473 €3 573 €402 €10 900 €---
2514 763 €3 314 €144 €11 449 €---
TOTAL293 983 €165 940 €64 278 €128 044 €20 827 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 248 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 128 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 178 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 927 €-6 248 €+8 175 €
2+1 927 €+562 €+1 365 €
3+1 927 €+654 €+1 273 €
4+1 927 €+749 €+1 178 €
5+1 927 €+846 €+1 081 €
6+1 927 €+946 €+981 €
7+1 927 €+1 049 €+878 €
8+1 927 €+1 154 €+773 €
9+1 927 €+1 262 €+665 €
10+1 927 €+1 372 €+555 €
11+1 927 €+1 486 €+441 €
12+1 927 €+1 603 €+324 €
13+1 927 €+1 722 €+205 €
14+1 927 €+1 845 €+82 €
15+1 927 €+1 971 €-44 €
16+1 927 €+2 101 €-174 €
17+1 927 €+2 234 €-307 €
18+1 927 €+2 370 €-443 €
19+1 927 €+2 510 €-583 €
20+1 927 €+2 654 €-727 €
21+1 927 €+2 802 €-875 €
22+1 927 €+2 954 €-1 027 €
23+1 927 €+3 110 €-1 183 €
24+1 927 €+3 270 €-1 343 €
25+1 927 €+3 435 €-1 508 €
Total+48 175 €+38 413 €+9 762 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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