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Appt. Rue Des Guillemets

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface57m²
Coût Total130 180€
Loyer Annuel6 481€
Rentabilité4.98%
Cashflow/mois-188€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 57 m²
Prix au m² : 1 403,51 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appt. situé à 2 pas du centre ville

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.299980, 4.085670
Total : 130 180€
Prix d'acquisition : 80 000€
Travaux : 43 780€
Valeur du bien : 123 780€
Frais de notaire : 6 400€
Coût estimé : 6 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 57m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 540€/mois
Loyer annuel estimé : 6481€/an
Fourchette totale : 420€ - 695€/mois
Fourchette annuelle : 5038€ - 8338€/an
Rentabilité brute :4.98%
Fourchette de rentabilité :3.87% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 764,71 €/m²
Basé sur :445 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :100 588 €
Prix d'achat :80 000 €
Décote à l'achat :-20 588€ (-20.5%)
Marge achat-revente :-29 592€ (-29.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :635,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :37,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 673,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 549,34€
Coût de l'assurance :11 390,75€
Taxe foncière : 648,10€/an
Soit par mois : 54,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 540,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 727,74€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-187,66€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 57 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé d'après photos - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé d'après photos - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 assumé d'après photos - carrelage en très mauvais état
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 assumé d'après photos - murs vieillissants

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 780 €(768 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 400€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10400€ = 10400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1300€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 920€
    Parquet flottant: 24 m² × 80€/m² = 1920€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:960€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Revêtement sol:400€
    Carrelage couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:200€
    Peinture murs couloir: 5 m² × 40€/m² = 200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 540 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Calcul : 540 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 202 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 456 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 780 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 085 €
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -49 085 €
Résultat foncier Année 1 : -42 604 €(Déficit de 42 604 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 204 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 305 €/an
Revenus locatifs : +6 481 €
Charges déductibles : -5 305 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 176 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21204.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000 €(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 481 €49 090 €4 206 €-42 609 €21 400 €21 209 €21 209 €
26 611 €5 196 €4 092 €1 415 €--19 794 €
36 743 €5 079 €3 975 €1 664 €--18 130 €
46 878 €4 957 €3 854 €1 920 €--16 209 €
57 015 €4 832 €3 728 €2 183 €--14 026 €
67 156 €4 702 €3 599 €2 453 €--11 573 €
77 299 €4 569 €3 465 €2 730 €--8 843 €
87 445 €4 430 €3 327 €3 014 €--5 828 €
97 594 €4 288 €3 184 €3 306 €--2 522 €
107 745 €4 140 €3 036 €3 605 €---
117 900 €3 988 €2 884 €3 913 €---
128 058 €3 830 €2 726 €4 228 €---
138 220 €3 667 €2 564 €4 552 €---
148 384 €3 499 €2 395 €4 885 €---
158 552 €3 325 €2 222 €5 226 €---
168 723 €3 146 €2 042 €5 577 €---
178 897 €2 960 €1 857 €5 937 €---
189 075 €2 769 €1 665 €6 306 €---
199 257 €2 571 €1 467 €6 686 €---
209 442 €2 366 €1 263 €7 075 €---
219 630 €2 155 €1 051 €7 475 €---
229 823 €1 937 €833 €7 886 €---
2310 020 €1 711 €607 €8 308 €---
2410 220 €1 478 €374 €8 742 €---
2510 424 €1 237 €133 €9 187 €---
TOTAL207 589 €131 923 €60 549 €75 667 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 667 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 481 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 361 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 361 €-6 420 €+7 781 €
2+1 361 €0 €+1 361 €
3+1 361 €0 €+1 361 €
4+1 361 €0 €+1 361 €
5+1 361 €0 €+1 361 €
6+1 361 €0 €+1 361 €
7+1 361 €0 €+1 361 €
8+1 361 €0 €+1 361 €
9+1 361 €0 €+1 361 €
10+1 361 €+325 €+1 036 €
11+1 361 €+1 174 €+187 €
12+1 361 €+1 268 €+93 €
13+1 361 €+1 366 €-5 €
14+1 361 €+1 465 €-104 €
15+1 361 €+1 568 €-207 €
16+1 361 €+1 673 €-312 €
17+1 361 €+1 781 €-420 €
18+1 361 €+1 892 €-531 €
19+1 361 €+2 006 €-645 €
20+1 361 €+2 123 €-762 €
21+1 361 €+2 243 €-882 €
22+1 361 €+2 366 €-1 005 €
23+1 361 €+2 493 €-1 132 €
24+1 361 €+2 623 €-1 262 €
25+1 361 €+2 756 €-1 395 €
Total+34 025 €+22 700 €+11 325 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 138 jours
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