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Maison 5 pièces 105 m²

VilleChouzy-sur-Cisse (41)
Surface105m²
Coût Total158 024€
Loyer Annuel10 382€
Rentabilité6.57%
Cashflow/mois-39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 800 €
Surface : 105 m²
Prix au m² : 836,19 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 105 m²

Maison de caractère de type 5 située en plein coeur de Chouzy Sur Cisse.

Elle se compose sur deux niveaux, d'une entrée, d'un salon-séjour avec parquet et cheminée, de 4 chambres, d'une salle de bains, d'un wc , ainsi qu'un dressing.

A l'extérieur, vous profiterez d'un terrain d'environ 350 m2, complété par des dépendances d'environ 45 m2 et garage offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

Très fort potentiel pour les amateurs de rénovation. Emplacement recherché à proximité des commodités du centre ville.

Surface : 105 m² Non soumis au DPE Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/04/2026

Consommation énergie primaire : 474 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Chouzy-sur-Cisse
Département : Loir-et-Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 41150
Coordonnées : 47.536440, 1.259292
Total : 158 024€
Prix d'acquisition : 87 800€
Travaux : 63 200€
Valeur du bien : 151 000€
Frais de notaire : 7 024€
Coût estimé : 7 024€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 105m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.57€ - 10.33€/m²/mois
Loyer total estimé : 865€/mois
Loyer annuel estimé : 10382€/an
Fourchette totale : 690€ - 1085€/mois
Fourchette annuelle : 8281€ - 13014€/an
Rentabilité brute :6.57%
Fourchette de rentabilité :5.24% - 8.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 175,74 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :228 453 €
Prix d'achat :87 800 €
Décote à l'achat :-140 653€ (-61.6%)
Marge achat-revente :70 429€ (30.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 024€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :771,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,09€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 817,84€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 500,15€
Coût de l'assurance :13 827,10€
Taxe foncière : 1 038,15€/an
Soit par mois : 86,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 865,13€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 904,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-39,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 474 kWh/m²/an
Source : Déduit de la consommation • Confiance : Élevée
Consommation énergétique de 474 kWh/m²/an, ce qui correspond à la classe G.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 105 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des murs, peinture et entretien du parquet
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon nécessite rénovation
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les meubles, l'électroménager et la plomberie
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :63 200 €(602 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Isolation:4 200€
    Isolation combles: 105 m² × 40€/m² = 4200€, Main d'œuvre: incluse
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 300€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² carrelage × 50€/m² = 300€, Baignoire: 1000€, Lavabo: 500€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salon:1 600€
    Peinture murs: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Électroménager: 3000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 48 m² × 100€/m² = 4800€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs: 48 m² × 50€/m² = 2400€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chouzy-sur-Cisse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 865 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 382 €/an
Calcul : 865 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 024 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 553 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 038 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 63 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 892 €
Revenus locatifs : +10 382 €
Charges déductibles : -69 892 €
Résultat foncier Année 1 : -59 510 €(Déficit de 59 510 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 110 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 692 €/an
Revenus locatifs : +10 382 €
Charges déductibles : -6 692 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 690 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38110.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 87 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 070 €(65% de 87 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 075 €/an
Calcul : 57 070 € × 3,636% = 2 075 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 382 €69 897 €5 105 €-59 515 €21 400 €38 115 €38 115 €
210 589 €6 559 €4 968 €4 030 €--34 085 €
310 801 €6 416 €4 825 €4 385 €--29 700 €
411 017 €6 269 €4 678 €4 748 €--24 952 €
511 237 €6 117 €4 526 €5 120 €--19 832 €
611 462 €5 960 €4 368 €5 502 €--14 329 €
711 691 €5 797 €4 206 €5 894 €--8 435 €
811 925 €5 629 €4 038 €6 296 €--2 140 €
912 164 €5 456 €3 865 €6 707 €---
1012 407 €5 277 €3 686 €7 130 €---
1112 655 €5 092 €3 501 €7 563 €---
1212 908 €4 901 €3 309 €8 007 €---
1313 166 €4 703 €3 112 €8 463 €---
1413 430 €4 499 €2 908 €8 931 €---
1513 698 €4 288 €2 697 €9 410 €---
1613 972 €4 070 €2 479 €9 902 €---
1714 252 €3 845 €2 254 €10 406 €---
1814 537 €3 613 €2 021 €10 924 €---
1914 827 €3 372 €1 781 €11 455 €---
2015 124 €3 124 €1 533 €12 000 €---
2115 426 €2 867 €1 276 €12 559 €---
2215 735 €2 602 €1 011 €13 133 €---
2316 050 €2 328 €737 €13 721 €---
2416 371 €2 046 €454 €14 325 €---
2516 698 €1 753 €162 €14 945 €---
TOTAL332 523 €176 481 €73 500 €156 042 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 042 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 382 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 180 €-6 420 €+8 600 €
2+2 180 €0 €+2 180 €
3+2 180 €0 €+2 180 €
4+2 180 €0 €+2 180 €
5+2 180 €0 €+2 180 €
6+2 180 €0 €+2 180 €
7+2 180 €0 €+2 180 €
8+2 180 €0 €+2 180 €
9+2 180 €+1 370 €+810 €
10+2 180 €+2 139 €+41 €
11+2 180 €+2 269 €-89 €
12+2 180 €+2 402 €-222 €
13+2 180 €+2 539 €-359 €
14+2 180 €+2 679 €-499 €
15+2 180 €+2 823 €-643 €
16+2 180 €+2 971 €-791 €
17+2 180 €+3 122 €-942 €
18+2 180 €+3 277 €-1 097 €
19+2 180 €+3 437 €-1 257 €
20+2 180 €+3 600 €-1 420 €
21+2 180 €+3 768 €-1 588 €
22+2 180 €+3 940 €-1 760 €
23+2 180 €+4 116 €-1 936 €
24+2 180 €+4 298 €-2 118 €
25+2 180 €+4 483 €-2 303 €
Total+54 500 €+46 813 €+7 687 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
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