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Immeuble 5 pièces 132 m²

Bien expiré
VilleHesdin (62)
Surface132m²
Coût Total151 700€
Loyer Annuel15 117€
Rentabilité9.96%
Cashflow/mois+327€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 90 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 681,82 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

IMMEUBLE DE RAPPORT AVEC 2 LOGEMENTS

L'agence Laforêt Hesdin, vous propose à la vente cet immeuble comprenant 2 logements ( avec baux en cours) comprenant Logement 1 : Hall d'entrée, Séjour Salon, Salle de douche avec WC, Cuisine, une chambre, jardin et dépendance (loyer 420 euros +6 euros charges) bail du 14/06/2024 surface habitable environ 51m² Logement 2 : Hall d'entrée, Séjour Salon, Cuisine, 2 chambres, Salle de douche avec WC, Garage et jardin (loyer 450 euros + 10 euros Charges) Bail du 14/12/2023 surface habitable d'environ 81m² Les loyers sont gérés par l'agence , loyers à jour Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr Référence annonce : 963 Date de réalisation du diagnostic : 30/11/2022 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 820 € et 2 500 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2022 (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Hesdin
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62140
Coordonnées : 50.372250, 2.036320
Total : 151 700€
Prix d'acquisition : 90 000€
Travaux : 54 500€
Valeur du bien : 144 500€
Frais de notaire : 7 200€
Coût estimé : 7 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 9.54€/m²/mois
Fourchette : 7.78€ - 11.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 1260€/mois
Loyer annuel estimé : 15117€/an
Fourchette totale : 1027€ - 1544€/mois
Fourchette annuelle : 12330€ - 18534€/an
Rentabilité brute :9.96%
Fourchette de rentabilité :8.13% - 12.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :151 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :746,49€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 790,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 247,27€
Coût de l'assurance :13 273,75€
Taxe foncière : 1 511,69€/an
Soit par mois : 125,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 16,00€/mois
Soit par an : 192,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 259,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 932,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :327,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur 132 m²)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des meubles de cuisine et des installations électriques
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du sol du salon avec un nouveau revêtement
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - sol en état correct mais usé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 500 €(413 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (installation comprise)
  • Chambres:1 800€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation comprise)
  • Salon:1 800€
    Rafraîchissement sol salon: 30 m² × 60€/m² = 1800€ (installation comprise)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Hesdin (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 117 €/an
Calcul : 1 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 002 €/an
Base de calcul : Emprunt de 151 700 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 531 €/an
Calcul : 44 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 512 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 192 €/an
Calcul : 16 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 61 736 €
Revenus locatifs : +15 117 €
Charges déductibles : -61 736 €
Résultat foncier Année 1 : -46 620 €(Déficit de 46 620 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 220 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 236 €/an
Revenus locatifs : +15 117 €
Charges déductibles : -7 236 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 880 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25219.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 90 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 500 €(65% de 90 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 127 €/an
Calcul : 58 500 € × 3,636% = 2 127 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 117 €61 741 €5 007 €-46 624 €21 400 €25 224 €25 224 €
215 419 €7 107 €4 873 €8 312 €--16 912 €
315 728 €6 969 €4 734 €8 759 €--8 154 €
416 042 €6 825 €4 591 €9 217 €---
516 363 €6 677 €4 443 €9 686 €---
616 690 €6 524 €4 290 €10 166 €---
717 024 €6 366 €4 131 €10 658 €---
817 365 €6 202 €3 968 €11 162 €---
917 712 €6 033 €3 798 €11 679 €---
1018 066 €5 858 €3 623 €12 208 €---
1118 427 €5 677 €3 442 €12 750 €---
1218 796 €5 490 €3 255 €13 306 €---
1319 172 €5 297 €3 062 €13 875 €---
1419 555 €5 097 €2 862 €14 459 €---
1519 946 €4 890 €2 655 €15 057 €---
1620 345 €4 676 €2 441 €15 669 €---
1720 752 €4 455 €2 220 €16 297 €---
1821 167 €4 227 €1 992 €16 941 €---
1921 591 €3 990 €1 756 €17 600 €---
2022 022 €3 746 €1 511 €18 276 €---
2122 463 €3 493 €1 259 €18 969 €---
2222 912 €3 232 €998 €19 680 €---
2323 370 €2 962 €728 €20 408 €---
2423 838 €2 683 €449 €21 155 €---
2524 315 €2 395 €160 €21 920 €---
TOTAL484 198 €182 613 €72 247 €301 585 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 301 585 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 117 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 175 €-6 420 €+9 595 €
2+3 175 €0 €+3 175 €
3+3 175 €0 €+3 175 €
4+3 175 €+319 €+2 856 €
5+3 175 €+2 906 €+269 €
6+3 175 €+3 050 €+125 €
7+3 175 €+3 197 €-22 €
8+3 175 €+3 349 €-174 €
9+3 175 €+3 504 €-329 €
10+3 175 €+3 662 €-487 €
11+3 175 €+3 825 €-650 €
12+3 175 €+3 992 €-817 €
13+3 175 €+4 163 €-988 €
14+3 175 €+4 338 €-1 163 €
15+3 175 €+4 517 €-1 342 €
16+3 175 €+4 701 €-1 526 €
17+3 175 €+4 889 €-1 714 €
18+3 175 €+5 082 €-1 907 €
19+3 175 €+5 280 €-2 105 €
20+3 175 €+5 483 €-2 308 €
21+3 175 €+5 691 €-2 516 €
22+3 175 €+5 904 €-2 729 €
23+3 175 €+6 122 €-2 947 €
24+3 175 €+6 346 €-3 171 €
25+3 175 €+6 576 €-3 401 €
Total+79 375 €+90 476 €+-11 101 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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