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Achat : Maison Gramat (46500)

VilleGramat (46)
Surface400m²
Coût Total451 293€
Loyer Annuel34 236€
Rentabilité7.59%
Cashflow/mois+244€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 314 160 €
Surface : 400 m²
Prix au m² : 785,4 €/m²
Chambres : 9
Pièces : 11
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 400 m², 11 pièces, 9 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking

Grande maison en pierre de caractère de 400 m² habitable. Le tout sur terrain clos de 1786 m². Commerce et centre ville à pied. Idéal famille ou chambres d'hotes. Honoraires inclus dans le prix : 4.72%.

Ville : Gramat
Département : Lot
Région : Occitanie
Code postal : 46500
Coordonnées : 44.763480, 1.716480
Total : 451 293€
Prix d'acquisition : 314 160€
Travaux : 112 000€
Valeur du bien : 426 160€
Frais de notaire : 25 133€
Coût estimé : 25 133€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 400m²
Loyer prédit : 7.13€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.12€/m²/mois
Loyer total estimé : 2853€/mois
Loyer annuel estimé : 34236€/an
Fourchette totale : 2230€ - 3650€/mois
Fourchette annuelle : 26762€ - 43796€/an
Rentabilité brute :7.59%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 9.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 479,59 €/m²
Basé sur :49 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :591 836 €
Prix d'achat :314 160 €
Décote à l'achat :-277 676€ (-46.9%)
Marge achat-revente :140 543€ (23.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :451 293€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 211,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :112,82€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 323,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 055,68€
Coût de l'assurance :33 846,98€
Taxe foncière : 3 423,56€/an
Soit par mois : 285,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 852,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 609,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :243,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 263 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 400 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 400 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 50 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain d'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 9 chambres
Quantité: 9 chambres (environ 108 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le couloir
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :112 000 €(280 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:24 000€
    Isolation combles: 400 m² × 60€/m² = 24000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:40 000€
    Fenêtres double vitrage: 50 fenêtres × 800€ = 40000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:10 800€
    Parquet flottant: 108 m² × 100€/m² = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture couloir: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Gramat (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 80 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 853 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 236 €/an
Calcul : 2 853 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 701 €/an
Base de calcul : Emprunt de 451 293 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 354 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 424 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 112 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 131 478 €
Revenus locatifs : +34 236 €
Charges déductibles : -131 478 €
Résultat foncier Année 1 : -97 242 €(Déficit de 97 242 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 75 842 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 478 €/an
Revenus locatifs : +34 236 €
Charges déductibles : -19 478 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 758 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 75842.45 € reporté.
Prix d'achat du bien : 314 160 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 204 204 €(65% de 314 160 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 426 €/an
Calcul : 204 204 € × 3,636% = 7 426 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 236 €131 492 €14 715 €-97 257 €21 400 €75 857 €75 857 €
234 920 €19 096 €14 319 €15 824 €--60 033 €
335 619 €18 687 €13 910 €16 932 €--43 101 €
436 331 €18 264 €13 487 €18 067 €--25 035 €
537 058 €17 827 €13 050 €19 231 €--5 804 €
637 799 €17 375 €12 598 €20 424 €---
738 555 €16 908 €12 131 €21 646 €---
839 326 €16 426 €11 648 €22 900 €---
940 112 €15 927 €11 150 €24 185 €---
1040 915 €15 412 €10 634 €25 503 €---
1141 733 €14 879 €10 102 €26 854 €---
1242 568 €14 328 €9 551 €28 239 €---
1343 419 €13 759 €8 982 €29 660 €---
1444 287 €13 171 €8 394 €31 116 €---
1545 173 €12 564 €7 786 €32 609 €---
1646 077 €11 936 €7 158 €34 141 €---
1746 998 €11 286 €6 509 €35 712 €---
1847 938 €10 615 €5 838 €37 323 €---
1948 897 €9 922 €5 145 €38 975 €---
2049 875 €9 205 €4 428 €40 669 €---
2150 872 €8 465 €3 687 €42 407 €---
2251 890 €7 699 €2 922 €44 190 €---
2352 928 €6 908 €2 131 €46 019 €---
2453 986 €6 091 €1 313 €47 895 €---
2555 066 €5 246 €468 €49 820 €---
TOTAL1 096 576 €443 492 €212 056 €653 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 653 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 236 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 189 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 189 €-6 420 €+13 609 €
2+7 189 €0 €+7 189 €
3+7 189 €0 €+7 189 €
4+7 189 €0 €+7 189 €
5+7 189 €0 €+7 189 €
6+7 189 €+4 386 €+2 803 €
7+7 189 €+6 494 €+695 €
8+7 189 €+6 870 €+319 €
9+7 189 €+7 256 €-67 €
10+7 189 €+7 651 €-462 €
11+7 189 €+8 056 €-867 €
12+7 189 €+8 472 €-1 283 €
13+7 189 €+8 898 €-1 709 €
14+7 189 €+9 335 €-2 146 €
15+7 189 €+9 783 €-2 594 €
16+7 189 €+10 242 €-3 053 €
17+7 189 €+10 714 €-3 525 €
18+7 189 €+11 197 €-4 008 €
19+7 189 €+11 692 €-4 503 €
20+7 189 €+12 201 €-5 012 €
21+7 189 €+12 722 €-5 533 €
22+7 189 €+13 257 €-6 068 €
23+7 189 €+13 806 €-6 617 €
24+7 189 €+14 369 €-7 180 €
25+7 189 €+14 946 €-7 757 €
Total+179 725 €+195 925 €+-16 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 32 jours
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