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T3 duplex 103 m² utiles !

Bien expiré
VilleDouvaine (74)
Surface104m²
Coût Total312 700€
Loyer Annuel21 822€
Rentabilité6.98%
Cashflow/mois-220€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 270 000 €
Surface : 104 m²
Prix au m² : 2 596,15 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 104 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, 1 balcon, Digicode, Interphone, Toilettes séparées, Cave, Ascenseur, 2 salles de douche, 1 place de parking, Étage 3 sur 3

Charmant duplex de 103 m² utiles au troisième et dernier étage avec ascenseur ! Bel espace de vie de plus de 30 m² sans compter ses espaces sous pentes vous offrant de belles possibilités. Cette pièce est également agrémentée d'un poêle à bois et de deux extérieurs avec un balcon et une terrasse tropézienne. Toujours au rez, une chambre, une salle de bains, et Wc séparés. À l'étage 1 chambre et un bureau avec leur salle d'eau respective ! Une place de parking et une cave complètent ce bien. Copropriété de 295 lots - dont 78 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2600.00 euros.

Ville : Douvaine
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74140
Coordonnées : 46.310005, 6.301281
Total : 312 700€
Prix d'acquisition : 270 000€
Travaux : 21 100€
Valeur du bien : 291 100€
Frais de notaire : 21 600€
Coût estimé : 21 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 104m²
Loyer prédit : 17.49€/m²/mois
Fourchette : 12.76€ - 23.96€/m²/mois
Loyer total estimé : 1819€/mois
Loyer annuel estimé : 21822€/an
Fourchette totale : 1327€ - 2492€/mois
Fourchette annuelle : 15923€ - 29906€/an
Rentabilité brute :6.98%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 9.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 189,98 €/m²
Basé sur :110 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :435 758 €
Prix d'achat :270 000 €
Décote à l'achat :-165 758€ (-38.0%)
Marge achat-revente :123 058€ (28.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :312 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 548,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :91,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 639,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :151 918,86€
Coût de l'assurance :27 361,25€
Taxe foncière : 2 182,22€/an
Soit par mois : 181,85€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 216,67€/mois
Soit par an : 2 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 818,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 038,45€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 238 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un poêle à granulés en complément du poêle à bois existant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 104 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC, douche) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, léger rafraîchissement cosmétique
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, léger rafraîchissement cosmétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 100 €(203 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Installation poêle à granulés: 1 système × 7800€ = 7800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (prix moyen incluant remplacement sanitaires et carrelage)
  • Chambres:2 400€
    Pose parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Douvaine (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 822 €/an
Calcul : 1 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 497 €/an
Base de calcul : Emprunt de 312 700 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 094 €/an
Calcul : 91 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 182 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 600 €/an
Calcul : 217 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 473 €
Revenus locatifs : +21 822 €
Charges déductibles : -37 473 €
Résultat foncier Année 1 : -15 651 €(Déficit de 15 651 €)
Imputable sur revenu global : 15 651 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 373 €/an
Revenus locatifs : +21 822 €
Charges déductibles : -16 373 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 449 €/an
Prix d'achat du bien : 270 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 175 500 €(65% de 270 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 382 €/an
Calcul : 175 500 € × 3,636% = 6 382 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 822 €37 483 €10 507 €-15 661 €15 661 €--
222 259 €16 104 €10 228 €6 154 €---
322 704 €15 816 €9 939 €6 888 €---
423 158 €15 517 €9 641 €7 641 €---
523 621 €15 208 €9 332 €8 413 €---
624 093 €14 889 €9 012 €9 205 €---
724 575 €14 558 €8 681 €10 017 €---
825 067 €14 216 €8 339 €10 851 €---
925 568 €13 862 €7 986 €11 706 €---
1026 080 €13 496 €7 620 €12 583 €---
1126 601 €13 118 €7 241 €13 484 €---
1227 133 €12 726 €6 849 €14 407 €---
1327 676 €12 321 €6 444 €15 355 €---
1428 229 €11 901 €6 025 €16 328 €---
1528 794 €11 468 €5 591 €17 326 €---
1629 370 €11 019 €5 142 €18 351 €---
1729 957 €10 555 €4 678 €19 403 €---
1830 556 €10 074 €4 198 €20 482 €---
1931 167 €9 577 €3 701 €21 590 €---
2031 791 €9 063 €3 187 €22 727 €---
2132 427 €8 532 €2 655 €23 895 €---
2233 075 €7 981 €2 105 €25 094 €---
2333 737 €7 412 €1 536 €26 324 €---
2434 411 €6 824 €947 €27 588 €---
2535 100 €6 214 €338 €28 885 €---
TOTAL698 971 €319 936 €151 919 €379 036 €15 661 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 698 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 379 036 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 583 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 583 €-4 698 €+9 281 €
2+4 583 €+1 846 €+2 737 €
3+4 583 €+2 066 €+2 517 €
4+4 583 €+2 292 €+2 291 €
5+4 583 €+2 524 €+2 059 €
6+4 583 €+2 761 €+1 822 €
7+4 583 €+3 005 €+1 578 €
8+4 583 €+3 255 €+1 328 €
9+4 583 €+3 512 €+1 071 €
10+4 583 €+3 775 €+808 €
11+4 583 €+4 045 €+538 €
12+4 583 €+4 322 €+261 €
13+4 583 €+4 607 €-24 €
14+4 583 €+4 898 €-315 €
15+4 583 €+5 198 €-615 €
16+4 583 €+5 505 €-922 €
17+4 583 €+5 821 €-1 238 €
18+4 583 €+6 145 €-1 562 €
19+4 583 €+6 477 €-1 894 €
20+4 583 €+6 818 €-2 235 €
21+4 583 €+7 168 €-2 585 €
22+4 583 €+7 528 €-2 945 €
23+4 583 €+7 897 €-3 314 €
24+4 583 €+8 276 €-3 693 €
25+4 583 €+8 666 €-4 083 €
Total+114 575 €+113 711 €+864 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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