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Appartement 3 pièces 83 m²

Bien expiré
VilleSaint-Chamond (42)
Surface83m²
Coût Total99 320€
Loyer Annuel9 163€
Rentabilité9.23%
Cashflow/mois+163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 54 000 €
Surface : 83 m²
Prix au m² : 650,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 83 m²

EN EXCLUSIVITE - SAINT-CHAMOND

Situé au 1er étage, F3 de 82m² comprenant deux chambres, cuisine, salle de bains et toilettes séparés.

Menuiseries en simple vitrage-bois.

Mise en Copropriété en cours, à 4 min en voiture de la gare SNCF, à 2 min des axes autoroutiers et à 3 min à pied d'un arrêt de bus. A 45min en voiture de Lyon et 15 min de Saint-Etienne.

CLASSE ENERGIE : non soumis. Prix : 54 000 eur HAI charge vendeur.

Contact : [Coordonnées masquées]. Ref : 7372-12

Surface : 83 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/12/2024

Consommation énergie primaire : 419 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 413 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 003 € et 4 064 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Chamond
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42400
Coordonnées : 45.477719, 4.483741
Total : 99 320€
Prix d'acquisition : 54 000€
Travaux : 41 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 4 320€
Coût estimé : 4 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 83m²
Loyer prédit : 9.20€/m²/mois
Fourchette : 6.96€ - 12.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9163€/an
Fourchette totale : 578€ - 1009€/mois
Fourchette annuelle : 6934€ - 12108€/an
Rentabilité brute :9.23%
Fourchette de rentabilité :6.98% - 12.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :99 320€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :495,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :28,97€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 524,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 366,83€
Coût de l'assurance :8 690,50€
Taxe foncière : 916,28€/an
Soit par mois : 76,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 600,95€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :162,62€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 419 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe F

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 83 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - cuisine en très mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon, incluant peinture, revêtement de sol, et réparation des murs fissurés
Quantité: salon complet (environ 27 m²)
Raison: État 1/5 visible sur photos - salon en très mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 2 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, et réparation des murs
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 1/5 visible sur photos - chambres en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain, incluant nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 000 €(494 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 700€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 200€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:5 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:5 400€
    Rénovation salon: 27 m² × 200€/m² = 5400€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:4 200€
    Rénovation chambres: 20 m² × 210€/m² = 4200€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Chamond (coefficient 0.9 appliqué pour une zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 163 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 403 €/an
Base de calcul : Emprunt de 99 320 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 348 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 667 €
Revenus locatifs : +9 163 €
Charges déductibles : -45 667 €
Résultat foncier Année 1 : -36 504 €(Déficit de 36 504 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 104 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 667 €/an
Revenus locatifs : +9 163 €
Charges déductibles : -4 667 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 496 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15104.13 € reporté.
Prix d'achat du bien : 54 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 100 €(65% de 54 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 276 €/an
Calcul : 35 100 € × 3,636% = 1 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 163 €45 670 €3 406 €-36 507 €21 400 €15 107 €15 107 €
29 346 €4 581 €3 317 €4 765 €--10 342 €
39 533 €4 488 €3 224 €5 045 €--5 297 €
49 724 €4 392 €3 128 €5 332 €---
59 918 €4 292 €3 028 €5 626 €---
610 116 €4 189 €2 926 €5 927 €---
710 319 €4 083 €2 819 €6 236 €---
810 525 €3 973 €2 709 €6 553 €---
910 736 €3 858 €2 594 €6 877 €---
1010 950 €3 740 €2 476 €7 210 €---
1111 169 €3 618 €2 354 €7 552 €---
1211 393 €3 491 €2 227 €7 902 €---
1311 621 €3 360 €2 096 €8 261 €---
1411 853 €3 224 €1 960 €8 629 €---
1512 090 €3 084 €1 820 €9 007 €---
1612 332 €2 938 €1 674 €9 394 €---
1712 579 €2 787 €1 523 €9 791 €---
1812 830 €2 631 €1 367 €10 199 €---
1913 087 €2 470 €1 206 €10 617 €---
2013 348 €2 303 €1 039 €11 046 €---
2113 615 €2 130 €866 €11 486 €---
2213 888 €1 950 €687 €11 937 €---
2314 165 €1 765 €501 €12 400 €---
2414 449 €1 573 €309 €12 876 €---
2514 738 €1 374 €110 €13 364 €---
TOTAL293 486 €121 964 €49 367 €171 522 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 171 522 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 163 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-6 420 €+8 344 €
2+1 924 €0 €+1 924 €
3+1 924 €0 €+1 924 €
4+1 924 €+11 €+1 913 €
5+1 924 €+1 688 €+236 €
6+1 924 €+1 778 €+146 €
7+1 924 €+1 871 €+53 €
8+1 924 €+1 966 €-42 €
9+1 924 €+2 063 €-139 €
10+1 924 €+2 163 €-239 €
11+1 924 €+2 265 €-341 €
12+1 924 €+2 371 €-447 €
13+1 924 €+2 478 €-554 €
14+1 924 €+2 589 €-665 €
15+1 924 €+2 702 €-778 €
16+1 924 €+2 818 €-894 €
17+1 924 €+2 937 €-1 013 €
18+1 924 €+3 060 €-1 136 €
19+1 924 €+3 185 €-1 261 €
20+1 924 €+3 314 €-1 390 €
21+1 924 €+3 446 €-1 522 €
22+1 924 €+3 581 €-1 657 €
23+1 924 €+3 720 €-1 796 €
24+1 924 €+3 863 €-1 939 €
25+1 924 €+4 009 €-2 085 €
Total+48 100 €+51 457 €+-3 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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