Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLonguyon (54)
Surface106m²
Coût Total217 120€
Loyer Annuel11 149€
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-288€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 688,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Sebastien LAN Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 189 000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Sebastien LAN agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : BAR LE DUC sous le numéro RSAC N° 989 835 962 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39004) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 189 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 euros et 1 290 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). DPE : C GES : C Prix de vente 189 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 euros et 1 290 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). DPE : C GES : C

Ville : Longuyon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54260
Coordonnées : 49.448764, 5.598549
Total : 217 120€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 23 800€
Valeur du bien : 202 800€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106m²
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11149€/an
Fourchette totale : 687€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 8248€ - 15070€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :852,5 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 365 €
Prix d'achat :179 000 €
Décote à l'achat :+88 635€ (+98.1%)
Marge achat-revente :-126 755€ (-140.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 123,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 986,89€
Coût de l'assurance :18 998,00€
Taxe foncière : 1 114,91€/an
Soit par mois : 92,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 83 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800 €(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:1 800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (40 m² total): 40€/m² × 40 = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Rénovation de la cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation de la salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longuyon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 149 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 120 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 683 €
Revenus locatifs : +11 149 €
Charges déductibles : -32 683 €
Résultat foncier Année 1 : -21 534 €(Déficit de 21 534 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 10 834 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 883 €/an
Revenus locatifs : +11 149 €
Charges déductibles : -8 883 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10833.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 149 €32 690 €7 015 €-21 540 €10 700 €10 840 €10 840 €
211 372 €8 700 €6 825 €2 672 €--8 168 €
311 600 €8 504 €6 629 €3 095 €--5 073 €
411 832 €8 302 €6 427 €3 530 €--1 544 €
512 068 €8 093 €6 218 €3 975 €---
612 310 €7 877 €6 002 €4 433 €---
712 556 €7 654 €5 779 €4 902 €---
812 807 €7 423 €5 548 €5 384 €---
913 063 €7 185 €5 310 €5 878 €---
1013 324 €6 939 €5 064 €6 385 €---
1113 591 €6 685 €4 810 €6 906 €---
1213 863 €6 422 €4 547 €7 441 €---
1314 140 €6 151 €4 276 €7 989 €---
1414 423 €5 870 €3 995 €8 552 €---
1514 711 €5 580 €3 705 €9 131 €---
1615 005 €5 281 €3 406 €9 724 €---
1715 305 €4 972 €3 097 €10 334 €---
1815 611 €4 652 €2 777 €10 959 €---
1915 924 €4 322 €2 447 €11 602 €---
2016 242 €3 981 €2 106 €12 261 €---
2116 567 €3 628 €1 753 €12 939 €---
2216 898 €3 264 €1 389 €13 634 €---
2317 236 €2 888 €1 013 €14 349 €---
2417 581 €2 499 €624 €15 082 €---
2517 933 €2 097 €223 €15 835 €---
TOTAL357 109 €171 658 €100 987 €185 451 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 451 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341 €-3 210 €+5 551 €
2+2 341 €0 €+2 341 €
3+2 341 €0 €+2 341 €
4+2 341 €0 €+2 341 €
5+2 341 €+729 €+1 612 €
6+2 341 €+1 330 €+1 011 €
7+2 341 €+1 471 €+870 €
8+2 341 €+1 615 €+726 €
9+2 341 €+1 763 €+578 €
10+2 341 €+1 916 €+425 €
11+2 341 €+2 072 €+269 €
12+2 341 €+2 232 €+109 €
13+2 341 €+2 397 €-56 €
14+2 341 €+2 566 €-225 €
15+2 341 €+2 739 €-398 €
16+2 341 €+2 917 €-576 €
17+2 341 €+3 100 €-759 €
18+2 341 €+3 288 €-947 €
19+2 341 €+3 481 €-1 140 €
20+2 341 €+3 678 €-1 337 €
21+2 341 €+3 882 €-1 541 €
22+2 341 €+4 090 €-1 749 €
23+2 341 €+4 305 €-1 964 €
24+2 341 €+4 525 €-2 184 €
25+2 341 €+4 751 €-2 410 €
Total+58 525 €+55 635 €+2 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 168 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →