Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleLonguyon (54)
Surface106
Coût Total217 120
Loyer Annuel11 149
Rentabilité5.13%
Cashflow/mois-288
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 106 m²
Prix au m² : 1 688,68 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, Cave, 2 chambres, Digicode, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Non meublé

Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez Sebastien LAN Honoraires à la charge du vendeur Prix de vente 189 000 euros Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Sebastien LAN agissant sous le statut d'agent commercial immatriculé au Ville du greffe : BAR LE DUC sous le numéro RSAC N° 989 835 962 auprès de la SAS IMMO RESEAU au capital de 10 000 euros - Réseau national immobilier sur internet, 44 Allée des Cinq Continents - 44120 VERTOU - RNE NANTES 519 718 886. Carte professionnelle T et G n° CPI 3002 2018 000 024 971 CCI de Nantes-Saint-Nazaire (44) ; Garantie par GALIAN – 89 rue de la Boétie - 75008 Paris N°171379G pour 120 000 euros pour T. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN n° de police 120 137 405 (réf. 39004) - Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier Prix de vente 189 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 euros et 1 290 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). DPE : C GES : C Prix de vente 189 000 euros Honoraires à la charge du vendeur Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 920 euros et 1 290 euros par an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021 2022 2023 (abonnement compris). DPE : C GES : C

Ville : Longuyon
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54260
Coordonnées : 49.448764, 5.598549
Total : 217 120
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 23 800
Valeur du bien : 202 800
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 106
Loyer prédit : 8.77€/m²/mois
Fourchette : 6.48€ - 11.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 929€/mois
Loyer annuel estimé : 11149€/an
Fourchette totale : 687€ - 1256€/mois
Fourchette annuelle : 8248€ - 15070€/an
Rentabilité brute :5.13%
Fourchette de rentabilité :3.80% - 6.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :852,5 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 365
Prix d'achat :179 000
Décote à l'achat :+88 635 (+98.1%)
Marge achat-revente :-126 755€ (-140.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :217 120
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 060,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :63,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 123,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :100 986,89
Coût de l'assurance :18 998,00
Taxe foncière : 1 114,91€/an
Soit par mois : 92,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 929,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 216,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-287,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 83 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo, et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 800(225 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Peinture des chambres:1 800
    Peinture murs et plafonds 2 chambres (40 m² total): 40€/m² × 40 = 1600€, Main d'œuvre: 200€
  • Rénovation de la cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Rénovation de la salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€, Main d'œuvre: 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Longuyon (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 929 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 149 €/an
Calcul : 929 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 217 120 à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 760 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 115 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 683
Revenus locatifs : +11 149
Charges déductibles : -32 683
Résultat foncier Année 1 : -21 534(Déficit de 21 534 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 10 834
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 883 €/an
Revenus locatifs : +11 149
Charges déductibles : -8 883
Résultat foncier Années 2+ : 2 266 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 10833.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 14932 6907 015-21 54010 700 €10 840 €10 840 €
211 3728 7006 8252 672--8 168 €
311 6008 5046 6293 095--5 073 €
411 8328 3026 4273 530--1 544 €
512 0688 0936 2183 975---
612 3107 8776 0024 433---
712 5567 6545 7794 902---
812 8077 4235 5485 384---
913 0637 1855 3105 878---
1013 3246 9395 0646 385---
1113 5916 6854 8106 906---
1213 8636 4224 5477 441---
1314 1406 1514 2767 989---
1414 4235 8703 9958 552---
1514 7115 5803 7059 131---
1615 0055 2813 4069 724---
1715 3054 9723 09710 334---
1815 6114 6522 77710 959---
1915 9244 3222 44711 602---
2016 2423 9812 10612 261---
2116 5673 6281 75312 939---
2216 8983 2641 38913 634---
2317 2362 8881 01314 349---
2417 5812 49962415 082---
2517 9332 09722315 835---
TOTAL357 109171 658100 987185 45110 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 451
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 149 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 341 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 341-3 210+5 551
2+2 3410+2 341
3+2 3410+2 341
4+2 3410+2 341
5+2 341+729+1 612
6+2 341+1 330+1 011
7+2 341+1 471+870
8+2 341+1 615+726
9+2 341+1 763+578
10+2 341+1 916+425
11+2 341+2 072+269
12+2 341+2 232+109
13+2 341+2 397-56
14+2 341+2 566-225
15+2 341+2 739-398
16+2 341+2 917-576
17+2 341+3 100-759
18+2 341+3 288-947
19+2 341+3 481-1 140
20+2 341+3 678-1 337
21+2 341+3 882-1 541
22+2 341+4 090-1 749
23+2 341+4 305-1 964
24+2 341+4 525-2 184
25+2 341+4 751-2 410
Total+58 525+55 635+2 890
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 25 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →