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Appartement 4 pièces 132 m²

Bien expiré
VilleMiramas (13)
Surface132m²
Coût Total264 340€
Loyer Annuel19 450€
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 674,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre grand T4 de plein pied avec 133m2 habitable avec terrasse et parking sécurisé au cœur de Miramas

Vous recherchez de beaux volumes et un appartement à personnaliser selon vos envies ? Cette opportunité est faite pour vous !

Idéalement situé à Miramas, découvrez ce spacieux appartement T4 de 133 m², offrant un fort potentiel après quelques travaux de rafraîchissement.

Vous serez séduit par son grand séjour d'environ 75 m², ses 3 chambres, son agencement fonctionnel et ses nombreuses possibilités d'aménagement.

Le véritable atout de ce bien ? Une agréable terrasse, accessible depuis le séjour et l'une des chambres, idéale pour profiter des beaux jours, partager des repas en extérieur ou aménager un espace détente.

Côté pratique, vous bénéficiez également d'une place de stationnement sécurisée, un vrai confort au quotidien.

Situé à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cet appartement conviendra aussi bien à une famille qu'à un investisseur à la recherche d'un bien à fort potentiel.

✅ 133 m² habitables ✅ T4 aux grands volumes ✅ Grand séjour d'environ 75 m² ✅ 3 chambres ✅ 2 salles d'eau fonctionnelles ✅ Terrasse ✅ Parking sécurisé ✅ Proche de toutes les commodités ✅ Belle performance énergétique (classe C) ✅ Appartement à remettre à votre goût ✅ Fort potentiel d'aménagement ✅ Idéal famille ou investissement ✅ Quartier pratique et recherché

Prix : 221 000 €

Une belle opportunité de devenir propriétaire d'un grand appartement avec extérieur dans une commune dynamique.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Référence agence : 0000 Référence annonce : P70A-KGE-IYI Date de réalisation du diagnostic : 06/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Miramas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13140
Coordonnées : 43.583557, 5.003030
Total : 264 340€
Prix d'acquisition : 221 000€
Travaux : 25 660€
Valeur du bien : 246 660€
Frais de notaire : 17 680€
Coût estimé : 17 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19450€/an
Fourchette totale : 1338€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 16060€ - 23557€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 402,29 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 102 €
Prix d'achat :221 000 €
Décote à l'achat :-96 102€ (-30.3%)
Marge achat-revente :52 762€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 340€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :99,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 387,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 111,51€
Coût de l'assurance :29 738,25€
Taxe foncière : 1 945,05€/an
Soit par mois : 162,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 620,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec carrelage en bon état mais murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 660 €(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 360€
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 450 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 340 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 660 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 274 €
Revenus locatifs : +19 450 €
Charges déductibles : -37 274 €
Résultat foncier Année 1 : -17 824 €(Déficit de 17 824 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 124 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 614 €/an
Revenus locatifs : +19 450 €
Charges déductibles : -11 614 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7123.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 221 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 650 €(65% de 221 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 224 €/an
Calcul : 143 650 € × 3,636% = 5 224 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 450 €37 282 €8 488 €-17 832 €10 700 €7 132 €7 132 €
219 840 €11 392 €8 258 €8 447 €---
320 236 €11 155 €8 020 €9 081 €---
420 641 €10 910 €7 775 €9 731 €---
521 054 €10 656 €7 522 €10 398 €---
621 475 €10 394 €7 260 €11 081 €---
721 904 €10 124 €6 989 €11 781 €---
822 343 €9 845 €6 710 €12 498 €---
922 789 €9 556 €6 421 €13 233 €---
1023 245 €9 258 €6 123 €13 987 €---
1123 710 €8 950 €5 815 €14 760 €---
1224 184 €8 632 €5 497 €15 552 €---
1324 668 €8 303 €5 169 €16 365 €---
1425 161 €7 964 €4 829 €17 198 €---
1525 665 €7 613 €4 479 €18 051 €---
1626 178 €7 251 €4 116 €18 927 €---
1726 701 €6 877 €3 742 €19 825 €---
1827 235 €6 490 €3 356 €20 745 €---
1927 780 €6 091 €2 956 €21 689 €---
2028 336 €5 679 €2 544 €22 657 €---
2128 902 €5 253 €2 118 €23 650 €---
2229 480 €4 813 €1 678 €24 668 €---
2330 070 €4 358 €1 223 €25 712 €---
2430 671 €3 888 €754 €26 783 €---
2531 285 €3 403 €269 €27 882 €---
TOTAL623 005 €226 136 €122 112 €396 869 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 869 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 085 €-3 210 €+7 295 €
2+4 085 €+395 €+3 690 €
3+4 085 €+2 724 €+1 361 €
4+4 085 €+2 919 €+1 166 €
5+4 085 €+3 119 €+966 €
6+4 085 €+3 324 €+761 €
7+4 085 €+3 534 €+551 €
8+4 085 €+3 749 €+336 €
9+4 085 €+3 970 €+115 €
10+4 085 €+4 196 €-111 €
11+4 085 €+4 428 €-343 €
12+4 085 €+4 666 €-581 €
13+4 085 €+4 909 €-824 €
14+4 085 €+5 159 €-1 074 €
15+4 085 €+5 415 €-1 330 €
16+4 085 €+5 678 €-1 593 €
17+4 085 €+5 947 €-1 862 €
18+4 085 €+6 224 €-2 139 €
19+4 085 €+6 507 €-2 422 €
20+4 085 €+6 797 €-2 712 €
21+4 085 €+7 095 €-3 010 €
22+4 085 €+7 400 €-3 315 €
23+4 085 €+7 714 €-3 629 €
24+4 085 €+8 035 €-3 950 €
25+4 085 €+8 364 €-4 279 €
Total+102 125 €+119 061 €+-16 936 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 83 jours
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