Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 4 pièces 132 m²

VilleMiramas (13)
Surface132
Coût Total264 340
Loyer Annuel19 450
Rentabilité7.36%
Cashflow/mois+71
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 221 000 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 1 674,24 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre grand T4 de plein pied avec 133m2 habitable avec terrasse et parking sécurisé au cœur de Miramas

Vous recherchez de beaux volumes et un appartement à personnaliser selon vos envies ? Cette opportunité est faite pour vous !

Idéalement situé à Miramas, découvrez ce spacieux appartement T4 de 133 m², offrant un fort potentiel après quelques travaux de rafraîchissement.

Vous serez séduit par son grand séjour d'environ 75 m², ses 3 chambres, son agencement fonctionnel et ses nombreuses possibilités d'aménagement.

Le véritable atout de ce bien ? Une agréable terrasse, accessible depuis le séjour et l'une des chambres, idéale pour profiter des beaux jours, partager des repas en extérieur ou aménager un espace détente.

Côté pratique, vous bénéficiez également d'une place de stationnement sécurisée, un vrai confort au quotidien.

Situé à proximité immédiate des commerces, écoles et transports, cet appartement conviendra aussi bien à une famille qu'à un investisseur à la recherche d'un bien à fort potentiel.

✅ 133 m² habitables ✅ T4 aux grands volumes ✅ Grand séjour d'environ 75 m² ✅ 3 chambres ✅ 2 salles d'eau fonctionnelles ✅ Terrasse ✅ Parking sécurisé ✅ Proche de toutes les commodités ✅ Belle performance énergétique (classe C) ✅ Appartement à remettre à votre goût ✅ Fort potentiel d'aménagement ✅ Idéal famille ou investissement ✅ Quartier pratique et recherché

Prix : 221 000 €

Une belle opportunité de devenir propriétaire d'un grand appartement avec extérieur dans une commune dynamique.

Contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! Référence agence : 0000 Référence annonce : P70A-KGE-IYI Date de réalisation du diagnostic : 06/11/2025 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Miramas
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13140
Coordonnées : 43.583557, 5.003030
Total : 264 340
Prix d'acquisition : 221 000
Travaux : 25 660
Valeur du bien : 246 660
Frais de notaire : 17 680
Coût estimé : 17 680
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132
Loyer prédit : 12.28€/m²/mois
Fourchette : 10.14€ - 14.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1621€/mois
Loyer annuel estimé : 19450€/an
Fourchette totale : 1338€ - 1963€/mois
Fourchette annuelle : 16060€ - 23557€/an
Rentabilité brute :7.36%
Fourchette de rentabilité :6.08% - 8.91%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 402,29 €/m²
Basé sur :42 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :317 102
Prix d'achat :221 000
Décote à l'achat :-96 102 (-30.3%)
Marge achat-revente :52 762€ (16.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :264 340
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 288,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :99,13€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 1 387,30€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 111,51
Coût de l'assurance :29 738,25
Taxe foncière : 1 945,05€/an
Soit par mois : 162,09€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 620,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,39€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :71,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres avec carrelage en bon état mais murs nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 34 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 35 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 660(194 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 2 salles de bain: 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Parquet flottant: 34 m² × 60€/m² = 2040€, Main d'œuvre: 360€
  • Chambres - Peinture:1 360
    Peinture murs et plafonds: 34 m² × 40€/m² = 1360€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 400
    Peinture murs et plafonds salon: 35 m² × 40€/m² = 1400€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Miramas (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 621 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 450 €/an
Calcul : 1 621 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 479 €/an
Base de calcul : Emprunt de 264 340 à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 945 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 660
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 274
Revenus locatifs : +19 450
Charges déductibles : -37 274
Résultat foncier Année 1 : -17 824(Déficit de 17 824 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 7 124
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 614 €/an
Revenus locatifs : +19 450
Charges déductibles : -11 614
Résultat foncier Années 2+ : 7 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7123.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 221 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 143 650(65% de 221 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 224 €/an
Calcul : 143 650 € × 3,636% = 5 224
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 45037 2828 488-17 83210 700 €7 132 €7 132 €
219 84011 3928 2588 447---
320 23611 1558 0209 081---
420 64110 9107 7759 731---
521 05410 6567 52210 398---
621 47510 3947 26011 081---
721 90410 1246 98911 781---
822 3439 8456 71012 498---
922 7899 5566 42113 233---
1023 2459 2586 12313 987---
1123 7108 9505 81514 760---
1224 1848 6325 49715 552---
1324 6688 3035 16916 365---
1425 1617 9644 82917 198---
1525 6657 6134 47918 051---
1626 1787 2514 11618 927---
1726 7016 8773 74219 825---
1827 2356 4903 35620 745---
1927 7806 0912 95621 689---
2028 3365 6792 54422 657---
2128 9025 2532 11823 650---
2229 4804 8131 67824 668---
2330 0704 3581 22325 712---
2430 6713 88875426 783---
2531 2853 40326927 882---
TOTAL623 005226 136122 112396 86910 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 396 869
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 450 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 085 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 085-3 210+7 295
2+4 085+395+3 690
3+4 085+2 724+1 361
4+4 085+2 919+1 166
5+4 085+3 119+966
6+4 085+3 324+761
7+4 085+3 534+551
8+4 085+3 749+336
9+4 085+3 970+115
10+4 085+4 196-111
11+4 085+4 428-343
12+4 085+4 666-581
13+4 085+4 909-824
14+4 085+5 159-1 074
15+4 085+5 415-1 330
16+4 085+5 678-1 593
17+4 085+5 947-1 862
18+4 085+6 224-2 139
19+4 085+6 507-2 422
20+4 085+6 797-2 712
21+4 085+7 095-3 010
22+4 085+7 400-3 315
23+4 085+7 714-3 629
24+4 085+8 035-3 950
25+4 085+8 364-4 279
Total+102 125+119 061+-16 936
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →