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T4 en bon état quartier gare Sud

VilleMans (72)
Surface74m²
Coût Total143 300€
Loyer Annuel9 162€
Rentabilité6.39%
Cashflow/mois-90€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 110 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 486,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement de type 4 situé au rez-de-chaussée d'une résidence calme et sécurisée comprenant une entrée, un séjour avec cuisine ouverte, 3 chambres, une salle de bains, WC séparé et un cellier. Chauffage et eau chaude collectifs avec compteurs calorifiques.

Possibilité d'acquérir une place de stationnement aérienne et/ou couverte en sus du prix de vente.

Cette offre d'achat s'adresse en priorité, pour une durée d’un mois à tous les locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d’immeuble qu’ils emploient. Au-delà d’un mois de commercialisation, l’organisme vend, par ordre de priorité défini à l’article L. 443- 11, à l’acheteur qui le premier formule l’offre qui correspond à ou qui est supérieure au prix évalué en application dudit article L. 443-11 ou, si l’offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche, dans des conditions définies par décret ».

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.991330, 0.199800
Total : 143 300€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 24 500€
Valeur du bien : 134 500€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 764€/mois
Loyer annuel estimé : 9162€/an
Fourchette totale : 610€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 7317€ - 11474€/an
Rentabilité brute :6.39%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.01%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 897,37 €/m²
Basé sur :294 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :140 405 €
Prix d'achat :110 000 €
Décote à l'achat :-30 405€ (-21.7%)
Marge achat-revente :-2 895€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :143 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :719,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :57,32€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 777,02€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 610,38€
Coût de l'assurance :17 196,00€
Taxe foncière : 916,24€/an
Soit par mois : 76,35€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 763,53€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 853,37€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité, peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 supposé - aucune photo fournie, nécessité de mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes, mise aux normes plomberie et électricité, peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :24 500 €(331 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 900€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 764 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 162 €/an
Calcul : 764 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 995 €/an
Base de calcul : Emprunt de 143 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 688 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 916 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 24 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 099 €
Revenus locatifs : +9 162 €
Charges déductibles : -31 099 €
Résultat foncier Année 1 : -21 937 €(Déficit de 21 937 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 237 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 599 €/an
Revenus locatifs : +9 162 €
Charges déductibles : -6 599 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 563 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11237.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 162 €31 104 €5 000 €-21 942 €10 700 €11 242 €11 242 €
29 346 €6 474 €4 870 €2 872 €--8 370 €
39 533 €6 339 €4 734 €3 194 €--5 176 €
49 723 €6 199 €4 594 €3 525 €--1 651 €
59 918 €6 053 €4 449 €3 864 €---
610 116 €5 903 €4 299 €4 213 €---
710 318 €5 748 €4 144 €4 571 €---
810 525 €5 586 €3 982 €4 938 €---
910 735 €5 420 €3 815 €5 316 €---
1010 950 €5 247 €3 642 €5 703 €---
1111 169 €5 067 €3 463 €6 101 €---
1211 392 €4 882 €3 278 €6 510 €---
1311 620 €4 690 €3 085 €6 931 €---
1411 852 €4 490 €2 886 €7 362 €---
1512 090 €4 284 €2 680 €7 805 €---
1612 331 €4 070 €2 466 €8 261 €---
1712 578 €3 849 €2 245 €8 729 €---
1812 830 €3 620 €2 016 €9 210 €---
1913 086 €3 382 €1 778 €9 704 €---
2013 348 €3 136 €1 532 €10 212 €---
2113 615 €2 881 €1 277 €10 734 €---
2213 887 €2 617 €1 013 €11 270 €---
2314 165 €2 344 €740 €11 821 €---
2414 448 €2 060 €456 €12 388 €---
2514 737 €1 767 €163 €12 970 €---
TOTAL293 473 €137 212 €72 610 €156 261 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 162 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 924 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 924 €-3 210 €+5 134 €
2+1 924 €0 €+1 924 €
3+1 924 €0 €+1 924 €
4+1 924 €0 €+1 924 €
5+1 924 €+664 €+1 260 €
6+1 924 €+1 264 €+660 €
7+1 924 €+1 371 €+553 €
8+1 924 €+1 481 €+443 €
9+1 924 €+1 595 €+329 €
10+1 924 €+1 711 €+213 €
11+1 924 €+1 830 €+94 €
12+1 924 €+1 953 €-29 €
13+1 924 €+2 079 €-155 €
14+1 924 €+2 209 €-285 €
15+1 924 €+2 342 €-418 €
16+1 924 €+2 478 €-554 €
17+1 924 €+2 619 €-695 €
18+1 924 €+2 763 €-839 €
19+1 924 €+2 911 €-987 €
20+1 924 €+3 064 €-1 140 €
21+1 924 €+3 220 €-1 296 €
22+1 924 €+3 381 €-1 457 €
23+1 924 €+3 546 €-1 622 €
24+1 924 €+3 716 €-1 792 €
25+1 924 €+3 891 €-1 967 €
Total+48 100 €+46 878 €+1 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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