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Maison 7 pièces 147 m²

VilleMothe-Saint-Héray (79)
Surface147m²
Coût Total138 096€
Loyer Annuel11 822€
Rentabilité8.56%
Cashflow/mois+172€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 700 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 814,29 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 7 pièces 147 m²

Maison proche commerces comprenant cuisine aménagée équipée ouverte sur séjour salon et véranda sur cour, quatre chambres, deux salles d'eau et le charme de l'ancien rénové.

Surface : 147 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 03/08/2023

Consommation énergie primaire : 380 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Mothe-Saint-Héray
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79800
Coordonnées : 46.360287, -0.109613
Total : 138 096€
Prix d'acquisition : 119 700€
Travaux : 8 820€
Valeur du bien : 128 520€
Frais de notaire : 9 576€
Coût estimé : 9 576€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 6.70€/m²/mois
Fourchette : 5.17€ - 8.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 985€/mois
Loyer annuel estimé : 11822€/an
Fourchette totale : 760€ - 1277€/mois
Fourchette annuelle : 9118€ - 15327€/an
Rentabilité brute :8.56%
Fourchette de rentabilité :6.60% - 11.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :851,06 €/m²
Basé sur :31 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :125 106 €
Prix d'achat :119 700 €
Décote à l'achat :-5 406€ (-4.3%)
Marge achat-revente :-12 990€ (-10.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :138 096€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :680,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,52€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 714,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 988,48€
Coût de l'assurance :10 357,20€
Taxe foncière : 1 182,19€/an
Soit par mois : 98,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 985,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 813,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :171,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain sans photo, rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Usure normale nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 64 m² total)
Raison: État 3/5 visible - Rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 25 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: environ 15 m²
Raison: État 4/5 visible - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 820 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 820€
    Isolation toiture/combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 820€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 820€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 985 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 822 €/an
Calcul : 985 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 567 €/an
Base de calcul : Emprunt de 138 096 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 414 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 182 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 983 €
Revenus locatifs : +11 822 €
Charges déductibles : -14 983 €
Résultat foncier Année 1 : -3 162 €(Déficit de 3 162 €)
Imputable sur revenu global : 3 162 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 163 €/an
Revenus locatifs : +11 822 €
Charges déductibles : -6 163 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 658 €/an
Prix d'achat du bien : 119 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 805 €(65% de 119 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 829 €/an
Calcul : 77 805 € × 3,636% = 2 829 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 822 €14 988 €4 571 €-3 166 €3 166 €--
212 058 €6 046 €4 449 €6 013 €---
312 300 €5 919 €4 323 €6 380 €---
412 546 €5 789 €4 192 €6 757 €---
512 796 €5 654 €4 057 €7 143 €---
613 052 €5 514 €3 917 €7 538 €---
713 313 €5 369 €3 773 €7 944 €---
813 580 €5 220 €3 624 €8 360 €---
913 851 €5 066 €3 469 €8 786 €---
1014 128 €4 906 €3 309 €9 222 €---
1114 411 €4 741 €3 144 €9 670 €---
1214 699 €4 570 €2 974 €10 129 €---
1314 993 €4 394 €2 797 €10 600 €---
1415 293 €4 211 €2 614 €11 082 €---
1515 599 €4 022 €2 426 €11 577 €---
1615 911 €3 827 €2 231 €12 084 €---
1716 229 €3 625 €2 029 €12 604 €---
1816 554 €3 416 €1 820 €13 137 €---
1916 885 €3 201 €1 604 €13 684 €---
2017 222 €2 978 €1 381 €14 245 €---
2117 567 €2 747 €1 150 €14 820 €---
2217 918 €2 508 €912 €15 410 €---
2318 276 €2 262 €665 €16 015 €---
2418 642 €2 006 €410 €16 635 €---
2519 015 €1 743 €146 €17 272 €---
TOTAL378 659 €114 720 €65 988 €263 939 €3 166 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 950 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 939 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 822 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 483 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 483 €-950 €+3 433 €
2+2 483 €+1 804 €+679 €
3+2 483 €+1 914 €+569 €
4+2 483 €+2 027 €+456 €
5+2 483 €+2 143 €+340 €
6+2 483 €+2 262 €+221 €
7+2 483 €+2 383 €+100 €
8+2 483 €+2 508 €-25 €
9+2 483 €+2 636 €-153 €
10+2 483 €+2 767 €-284 €
11+2 483 €+2 901 €-418 €
12+2 483 €+3 039 €-556 €
13+2 483 €+3 180 €-697 €
14+2 483 €+3 325 €-842 €
15+2 483 €+3 473 €-990 €
16+2 483 €+3 625 €-1 142 €
17+2 483 €+3 781 €-1 298 €
18+2 483 €+3 941 €-1 458 €
19+2 483 €+4 105 €-1 622 €
20+2 483 €+4 273 €-1 790 €
21+2 483 €+4 446 €-1 963 €
22+2 483 €+4 623 €-2 140 €
23+2 483 €+4 804 €-2 321 €
24+2 483 €+4 991 €-2 508 €
25+2 483 €+5 182 €-2 699 €
Total+62 075 €+79 182 €+-17 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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