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Maison 10 pièces 228 m²

VillePissos (40)
Surface228m²
Coût Total349 280€
Loyer Annuel23 713€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-53€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 250 000 €
Surface : 228 m²
Prix au m² : 1 096,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 10 pièces 228 m² - Maison 10 pièces 228 m²

Dans le bourg de PISSOS, visitez cette grande maison bourgeoise de près de 230m² habitables, et grenier total de 113m². Volumes, charme, carreaux de ciments et luminosité des grandes ouvertures sont les mâitres mots de ce bien. Vous serez séduits par son parfait état d'entretien et les nombreuses possibilités qu'elle offre. De plus, sur le terrain clos de 3697m² en partie constructible, garage de 30m² et grange en bois de 72m² Contactez nous vite et visitez la !

Surface : 228 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Pissos
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40410
Coordonnées : 44.323414, -0.687852
Total : 349 280€
Prix d'acquisition : 250 000€
Travaux : 79 280€
Valeur du bien : 329 280€
Frais de notaire : 20 000€
Coût estimé : 20 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 228m²
Loyer prédit : 8.67€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 1976€/mois
Loyer annuel estimé : 23713€/an
Fourchette totale : 1575€ - 2479€/mois
Fourchette annuelle : 18905€ - 29743€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.41% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 529,39 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :348 700 €
Prix d'achat :250 000 €
Décote à l'achat :-98 700€ (-28.3%)
Marge achat-revente :-580€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :349 280€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 729,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :101,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 831,78€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :169 690,50€
Coût de l'assurance :30 562,00€
Taxe foncière : 2 371,26€/an
Soit par mois : 197,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 976,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 029,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-53,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 228 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 228 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 28 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite mise aux normes plomberie et électricité
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: environ 20 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la peinture et carrelage dans le couloir
Quantité: environ 5 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :79 280 €(348 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:13 680€
    Isolation combles: 228 m² × 60€/m² = 13680€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:22 400€
    Fenêtres double vitrage: 28 fenêtres × 800€ = 22400€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Revêtement sol (Chambres):4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Peinture (Salon):600€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Rafraîchissement (Autres pièces):400€
    Peinture couloir: 5 m² × 80€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pissos (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 976 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 713 €/an
Calcul : 1 976 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 349 280 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 222 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 371 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 79 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 598 €
Revenus locatifs : +23 713 €
Charges déductibles : -94 598 €
Résultat foncier Année 1 : -70 886 €(Déficit de 70 886 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 486 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 318 €/an
Revenus locatifs : +23 713 €
Charges déductibles : -15 318 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 394 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49485.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 250 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 162 500 €(65% de 250 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 909 €/an
Calcul : 162 500 € × 3,636% = 5 909 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 713 €94 610 €11 736 €-70 897 €21 400 €49 497 €49 497 €
224 187 €15 018 €11 424 €9 169 €--40 328 €
324 671 €14 696 €11 102 €9 975 €--30 353 €
425 164 €14 362 €10 768 €10 802 €--19 551 €
525 667 €14 017 €10 423 €11 650 €--7 900 €
626 181 €13 660 €10 066 €12 521 €---
726 704 €13 291 €9 697 €13 413 €---
827 238 €12 909 €9 315 €14 330 €---
927 783 €12 514 €8 920 €15 270 €---
1028 339 €12 105 €8 511 €16 234 €---
1128 906 €11 682 €8 088 €17 224 €---
1229 484 €11 244 €7 650 €18 240 €---
1330 073 €10 791 €7 198 €19 282 €---
1430 675 €10 323 €6 729 €20 352 €---
1531 288 €9 839 €6 245 €21 450 €---
1631 914 €9 337 €5 744 €22 577 €---
1732 552 €8 819 €5 225 €23 734 €---
1833 203 €8 282 €4 689 €24 921 €---
1933 867 €7 727 €4 134 €26 140 €---
2034 545 €7 153 €3 560 €27 392 €---
2135 236 €6 559 €2 966 €28 676 €---
2235 940 €5 945 €2 351 €29 996 €---
2336 659 €5 309 €1 715 €31 350 €---
2437 392 €4 651 €1 058 €32 741 €---
2538 140 €3 971 €377 €34 169 €---
TOTAL759 523 €338 814 €169 691 €420 709 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 420 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 713 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 980 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 980 €-6 420 €+11 400 €
2+4 980 €0 €+4 980 €
3+4 980 €0 €+4 980 €
4+4 980 €0 €+4 980 €
5+4 980 €0 €+4 980 €
6+4 980 €+1 386 €+3 594 €
7+4 980 €+4 024 €+956 €
8+4 980 €+4 299 €+681 €
9+4 980 €+4 581 €+399 €
10+4 980 €+4 870 €+110 €
11+4 980 €+5 167 €-187 €
12+4 980 €+5 472 €-492 €
13+4 980 €+5 785 €-805 €
14+4 980 €+6 106 €-1 126 €
15+4 980 €+6 435 €-1 455 €
16+4 980 €+6 773 €-1 793 €
17+4 980 €+7 120 €-2 140 €
18+4 980 €+7 476 €-2 496 €
19+4 980 €+7 842 €-2 862 €
20+4 980 €+8 217 €-3 237 €
21+4 980 €+8 603 €-3 623 €
22+4 980 €+8 999 €-4 019 €
23+4 980 €+9 405 €-4 425 €
24+4 980 €+9 822 €-4 842 €
25+4 980 €+10 251 €-5 271 €
Total+124 500 €+126 213 €+-1 713 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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